【正文】 roposal 19 玻璃及鋼結(jié)構(gòu)天蓬、挑檐及綠化的組合 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書 Project Service Proposal 20 二層通連廊道（帶頂蓬） 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書 Project Service Proposal 21 街頭綠化景觀點(diǎn)綴 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書 Project Service Proposal 22 游樂場、電影院內(nèi)的頂部燈光效果 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書 Project Service Proposal 23 游樂設(shè)施規(guī)劃協(xié)助 摩天輪照片 1 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書 Project Service Proposal 24 摩天輪照片 2 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書 Project Service Proposal 25 旋轉(zhuǎn)木 馬照片 3 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書 Project Service Proposal 26 滑冰場照片 4 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書 Project Service Proposal 27 商鋪類型組合和租售策略建議 1) 商鋪組合建議：大型商鋪?zhàn)赓U，中小商鋪或租賃或出售；在合作后，我司將對(duì) 商戶面積分割方案 提出具體建議； a、 大型商鋪：全租賃， 租賃期 810 年長期租約， 適合大型知名百貨、電影院線、大型會(huì)所娛樂中心； b、 分層連通商鋪：租賃 /銷售， 5 年 10 年中長期租約， 5 年后租金可轉(zhuǎn)商鋪購買，數(shù)碼電子城、體育主題店鋪； c、 躍層中型商鋪：租賃 /銷售， 35 年常規(guī)租約，沿街主力商鋪、沿河酒廊餐廳； d、 中小商鋪：租賃 /銷售， 3 年常規(guī)租約，部分節(jié)段的一、二樓中小店鋪； 2) 針對(duì)商鋪投資者，采用包租形式，年返 8%； 3) 宜 在市場調(diào)查 、前期商業(yè)規(guī)劃 和 建筑規(guī)劃 方面下功夫，能夠有效吸引人 氣 的主題和業(yè)態(tài)方案 ，此為租售策略制定的基礎(chǔ)； 4) 商戶 組合合理， 既能吸引人氣，又能形成消費(fèi)熱點(diǎn) 。特別是熟悉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、融資、招商及管理全過程的復(fù)合型中高級(jí)人才十分緊俏，政府和行業(yè)組織將會(huì)加強(qiáng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)與人才培養(yǎng) 工作內(nèi)容之一：項(xiàng)目前期決策協(xié)助 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書 Project Service Proposal 8 項(xiàng)目市調(diào)全程協(xié)助 為獲得最準(zhǔn)確的市場情報(bào)，有效支持商業(yè)街項(xiàng)目的各項(xiàng)決策，在項(xiàng)目正式啟動(dòng)招商之前和招商進(jìn)程中，我司將成立商業(yè)街項(xiàng)目特別市調(diào)組，繼續(xù)重點(diǎn)搜集以下情報(bào)，以配合貴司對(duì)產(chǎn)品基本面和行銷政策進(jìn)行充分的論證： 1) 對(duì)本地各商業(yè)圈、商業(yè)街的深入調(diào)查 深入研 究昆山各商圈的業(yè)態(tài)分布狀況和消費(fèi)客群的狀況，重點(diǎn)關(guān)注 0 07 即將推出的新商業(yè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)和情報(bào)； 2) 對(duì)昆山本地消費(fèi)者的深入研究 為建立持續(xù)性的研究基礎(chǔ)，我們?cè)诖颂貏e提出針對(duì)本地的消費(fèi)群體的廣義樣本方案，并提出與本項(xiàng)目相關(guān)的目標(biāo)消費(fèi)群體類別模型，為各個(gè)類別建立調(diào)研樣本庫，以便長期進(jìn)行調(diào)研和跟蹤反饋；廣義樣本考量指標(biāo)包括： 1) 按居住性質(zhì)或范圍：如可分為市區(qū)居民、周邊市鎮(zhèn)居民、本地臺(tái)商及外商、外地（上海及其他國內(nèi)）投資客、海外顧客； 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書 Project Service Proposal 9 2) 按經(jīng)濟(jì)能力：高端收入者、中產(chǎn)階層、一般市民 3) 按購買決策者年齡：如 1625， 2530， 3040， 4050 本地消費(fèi)者廣義樣本方案 年齡 收入 /消費(fèi)能力 職業(yè) 階層 居住 特征 消費(fèi) 頻率 單次消費(fèi) 支出 人氣帶動(dòng)指數(shù) 成長性 購物 偏重 娛樂 偏重 時(shí)尚 指數(shù) 1622 家庭供給 學(xué)生 旅游 /商務(wù)旅行 低 低 低 低 低 低 低 2228 1600以下 基層工薪族 新工作移民 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 2835 16003000 主管工薪族、小業(yè)主 多年工作移民 中等 中等 中等 中等 中等 中等 中等 3545 30005000 白領(lǐng)、專業(yè)工作 者 公務(wù)員 昆山城區(qū)居民 較高 較高 較高 較高 較高 較高 較高 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書 Project Service Proposal 10 45以上 5000以上 企業(yè)主、金領(lǐng) 外商、臺(tái)干 昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 高 高 高 高 高 高 高 東新商業(yè)街目標(biāo)消費(fèi)者樣本方案 年齡 收入 /消費(fèi)能力 職業(yè) 階層 居住 特征 消費(fèi) 頻率 單次消費(fèi) 支出 人氣帶動(dòng)指數(shù) 成長性 購物 偏重 娛樂 偏重 時(shí)尚 指數(shù) 1622 家庭供給 學(xué)生 昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 低 低 低 低 低 低 低 2228 1600以下 基層工薪族 旅游 /商務(wù)旅行 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 2835 16003000 主管工薪族、小業(yè)主 新工作移民 中等 中等 中等 中等 中等 中等 中等 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書 Project Service Proposal 11 3545 30005000 白領(lǐng)、專業(yè)工作者 公務(wù)員 多年工作移民 較高 較高 較高 較高 較高 較高 較高 45以上 5000以上 企業(yè)主、金領(lǐng) 外商、臺(tái)干 昆山城區(qū)居民 高 高 高 高 高 高 高 樣本群分層從消費(fèi)者年齡段開始設(shè)定 354 2835 兩個(gè)年齡段為主力消費(fèi)群 222 1622兩個(gè)年齡段為成長性目標(biāo)群 45 以上年齡段為次要性目標(biāo)群 收入 /消費(fèi)能力 30005000 30005000元月收入 、 5000 以上為主力消費(fèi)群 16003000 為成長性目標(biāo)群 1600 以下為次要性目標(biāo)群 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書 Project Service Proposal 12 職業(yè)階層 白領(lǐng)、專業(yè)工作者、公務(wù)員、企業(yè)主、金領(lǐng)、外商、臺(tái)干為主力消費(fèi)群， 主管工薪族、小業(yè)主 屬于次要性目標(biāo)群，學(xué)生及基層工薪族從屬于人氣消費(fèi)族群 居住特征 昆山城區(qū)居民、多年工作移民為主力消費(fèi)群， 新工作移民、旅游及商務(wù)旅行人士、昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為次要 消費(fèi)族群 消費(fèi)頻率 應(yīng)鎖定中高消費(fèi)頻次的消費(fèi)群體 單次消費(fèi)支出 /人氣帶動(dòng)指數(shù) / 購物偏重 / 娛樂偏重 以主力店 鋪針對(duì)中高消費(fèi)群體，以人氣項(xiàng)目和人氣中小店鋪吸引人氣；購物與游樂設(shè)施并重，強(qiáng)化體驗(yàn)性和互動(dòng)性。 趨勢六：專業(yè)化服務(wù)更受重視 復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營人才不足 隨著市場競爭壓力加大，開發(fā)商從以往簡單的項(xiàng)目炒作促銷，逐步轉(zhuǎn)向倚重專業(yè)機(jī)構(gòu)的支持，具備豐富客戶資源及商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書 Project Service Proposal 7 技能的專業(yè)設(shè)計(jì)與中介代理 服務(wù)機(jī)構(gòu)作用愈加突出。各種跡象表明，從今年起，規(guī)模適中、符合市民實(shí)際需要的社區(qū)購物中心，將成為新的開發(fā)熱點(diǎn)。隨著銀根收 緊，貸款困難，開發(fā)商后續(xù)資金不足，加上缺乏成熟管理團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，不少物業(yè)經(jīng)營難以為繼。但是，國內(nèi)銀行對(duì)商業(yè)物業(yè)開發(fā)的貸款控制將更趨嚴(yán)格，素質(zhì)較差的此類物業(yè)越來越難以獲得資金支持，部分大中城市里新上馬的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量已明顯下降。 2021 年年底，廣州越秀率先在香港發(fā)行 REITs，為國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包成到境外上市融資開創(chuàng)先河，隨著新加坡嘉德置地與深國投、澳洲麥格理銀行與 大連萬達(dá)等之間的大規(guī)模項(xiàng)目股權(quán)收購合作成功，今年REITs 境外上市將成為潮流。 趨勢四：融資渠道發(fā)生變化 銀行與外資錦上添花 東新商業(yè)街項(xiàng)目全程代理服務(wù)建議書 Project Service Proposal 5 與那些素質(zhì)參差不齊而遭遇資金瓶頸的商業(yè)項(xiàng)目相比，部分開發(fā)成熟及經(jīng)營狀況良好的物業(yè)，更容易得到資本各方青睞，其優(yōu)異的商業(yè)價(jià)值也得以顯現(xiàn)和提升。有專業(yè)機(jī)構(gòu)估算，2021 年僅北京市場就將有約 500 萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目爭奪客戶資源，商業(yè)物業(yè)供大于求態(tài)勢明顯，市場租金整體下滑，招商情況不甚理想，項(xiàng)目開業(yè)進(jìn)度受阻，資金實(shí)力有限的中小開發(fā)商更為被動(dòng)，因此紛紛萌生退意。 SOHO 中國的潘石屹不久前就宣布，今后三年不再開發(fā)住宅，轉(zhuǎn)而進(jìn)入商業(yè)物業(yè)開發(fā)；和黃去年底購入上海浦東陸家嘴大 幅商業(yè)地塊，耗資超過人民幣 46 億元；而“國美系”去年 6 月正式宣布與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬達(dá)結(jié)成戰(zhàn)略伙伴，在其開發(fā)的第一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目北京豐臺(tái)國美商都中，雙方已展開實(shí)質(zhì)性合作。物美去年開始在北京、杭州等地購買或自己建造商場物業(yè)，家樂福也開始在北京開發(fā)自有物業(yè)。 與此同時(shí)，市場上整體持有的商業(yè)物業(yè)比例將會(huì)增加。原因是這類概念或模式常常被一些開發(fā)商當(dāng)作物業(yè)促銷手段濫用，給商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營造成了諸多負(fù)面影響，進(jìn)而影響了對(duì)中小投資者的回報(bào)，已經(jīng)或正在觸發(fā)中小投資者與開發(fā)商之間越來越多的糾紛。 不能將《條例》的出臺(tái)誤讀為限制商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?！?2021 房 地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料