【正文】 平方米 公建面積： 68920 平方米 容積率： 綠地率： 40％ 總戶數(shù)： 1430 戶 機(jī)動(dòng)車車位： 495 輛 場所提示：本項(xiàng)目南與南京路高級(jí)商務(wù)中心區(qū)域毗鄰，處于靜安區(qū)規(guī)劃中高級(jí)商務(wù)區(qū)高檔住宅區(qū)的中心地位，建成后成為高級(jí)商務(wù)區(qū)高檔住宅區(qū)之一。 無論從雙高建設(shè)的戰(zhàn)略目標(biāo)還是本項(xiàng)目地理位置所提示的檔次，以及本項(xiàng)目的土地 成本因素。 2 市場環(huán)境 內(nèi)需強(qiáng)勁拉動(dòng) GDP 穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)業(yè)面臨機(jī)遇 產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)人群質(zhì)素優(yōu)化，消費(fèi)潛力增長 WTO：挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存： 外來投資拉動(dòng)推動(dòng)內(nèi)需市場的進(jìn)一步增長 外來投資增長導(dǎo)入世界實(shí)力品牌企業(yè)的市場加盟 政策動(dòng)向：挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存： 內(nèi)外銷并軌使本地高檔物業(yè)市場機(jī)會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn) 土地拍賣政策，市中心優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)值疊現(xiàn) 土地拍賣政策，市場競爭環(huán)境趨于公平，外來投資趨于增加 土地拍賣政策，房地產(chǎn)進(jìn)入門檻提高，品牌實(shí)力地產(chǎn)大鱷進(jìn)場 品質(zhì)力競爭白熱化 稅費(fèi)下降，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)需求市場的擴(kuò)容 區(qū)域動(dòng)向：挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存： 回眸：過去幾年靜安房地產(chǎn)市場形 象的劣勢導(dǎo)致人口外流 前瞻：靜安雙高規(guī)劃的成型，提升本項(xiàng)目地脈優(yōu)勢 南京西路沿線物業(yè)已走出強(qiáng)勢上升通道 市場競爭日趨激烈 3 宏觀背景 2021 年上半年增長 %，絲毫未受到世界經(jīng)濟(jì)頹勢的影響 本地 GDP 突破 4000 美圓，居民主導(dǎo)消費(fèi)向大宗物業(yè)轉(zhuǎn)移。 （一）新型產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長率全線飄紅，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)增幅不大。相對世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，具備走出獨(dú)立上升行情的機(jī)會(huì)，而且從目前情況來看，這一態(tài)勢在較長時(shí)期內(nèi)得以保持，為本項(xiàng)目較長的運(yùn)作周期提供了有力的信心保證。 到 2021 年上海人均 GDP 將達(dá)到人民幣 54000 元，按現(xiàn)在的匯率計(jì)算，約合 6500美元（目前已超過 4000 美元），進(jìn)入“世界上中等收入國家 （地區(qū)）行列。 5 （ 三）中國加入 WTO 的進(jìn)程加快，使得國內(nèi)外投資者紛紛搶 灘上海市場，投資額度大幅增加 上半年外省市入滬投資前三名 （單位數(shù)） 投資額（億元 ） 上半年共有 393 家外省市全資或控股企業(yè)（非自然人）落戶上海，投資總額達(dá)到66,61 億元（未包括參股上海企業(yè)形式），比去年同期猛增 % 2021 年上半年本地市場共吸引外資投資項(xiàng)目 1238 個(gè)，創(chuàng)歷史最好水平。 對本項(xiàng)目的影響： 國民待遇的平等環(huán)境，將吸引海內(nèi)外大量投資者的涌入 世界品牌實(shí)力企業(yè)的市場加盟，推動(dòng)競爭水平有質(zhì)的提高。 上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，必然急需大量高科技國際化專業(yè)人才，他們以及他們的家庭將涌入上海，而形成一個(gè)獨(dú)立的高品質(zhì)生活圈。 72706256586062646668707274浙江 北京 江蘇0510152025北京 遼寧 江蘇 6 （四） 1999 年、 2021 年、 2021 年上海房地產(chǎn)市場銷售情況比 較 商品房登記銷售面積比較：（萬 M2） 2021 年上半年，同比增長 25%（其中預(yù)售面積 773 萬 M2，同比增長率 26%） 預(yù)計(jì) 2021 年銷售面積將達(dá)到 1800 萬 M2 商品房成交金額：（億元） 如果以 17%的第一季度同期增長率推算，今年成交量將接近 687 億元。 12071397180099905001000150020211999年 2021年 2 0 0 1 年1 —6 月41058768715301002003004005006007008001999年 2021年 200 1年 （1 —3 月） 7 政策法規(guī)與動(dòng)向 （一）內(nèi)外銷房并軌，本地市場高檔物業(yè)的機(jī)會(huì)將大幅增加 對本項(xiàng)目的影響： 無論是內(nèi)外銷房，還是境內(nèi)外客源，都將面對同一個(gè)市場，在相對平等條件下，以本項(xiàng)目為代表的高品質(zhì)、區(qū)化位置較好的項(xiàng)目將占有一定的優(yōu)勢。 8 （二）土地公開拍賣政策的出臺(tái)將對本地物業(yè)未來走勢起到重大 影 響： 房地產(chǎn)投資巨頭進(jìn)場 —— 有華人文化背景的港臺(tái)、新加坡等地區(qū)房地產(chǎn)巨頭將紛紛進(jìn)入本地房地產(chǎn)投資，資本導(dǎo)向的房地產(chǎn)開發(fā)市場份額競爭將趨于白熱化，本地中小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻生存考驗(yàn)。 對本項(xiàng)目的影響： 產(chǎn)品理念與品質(zhì)競爭加劇，促使本項(xiàng)目在產(chǎn)品理念與品質(zhì)上有創(chuàng)新突破。 對本項(xiàng)目的影響： 本項(xiàng)目的土地成本相對市中心土地價(jià)格趨勢而言，壓力有所趨緩。 對本項(xiàng)目的影響： 抓住有利開發(fā)時(shí)機(jī)，才能抵御可能的市場風(fēng)險(xiǎn)。 10 區(qū)域背景 （一）靜安區(qū)發(fā)展規(guī)劃及進(jìn)展描述： 投資額 —— 200 多億 定位： 上海中心雙高區(qū) 高級(jí)國際商務(wù)區(qū) 高級(jí)國際住宅區(qū) 大氣、洋氣、雅氣 日益臻現(xiàn) 高級(jí)國際商務(wù)（商業(yè)）區(qū)： 恒隆廣場、中信泰富廣場、梅龍鎮(zhèn)伊勢丹、上海商城、上海展覽中心 錦滄文華酒店、希爾頓、波特曼?? 上海機(jī)場航站樓、九百城市廣場、會(huì)德豐 廣場 連卡佛百貨、太平洋百貨 ?? 國際品牌： CHANEL、 CHRISTIAN DIOR、 CELINE 。 05101520251997年 1999年 2 0 0 1 年第一季度600050006000800001000202130004000500060007000800090009 2 、9 3 年 9 6 、9 7 年 9 9 、2 0 0 0 年 2021年 12 （三） 8000 元以上物業(yè)在靜安 2021年前， 8000 元 /M2 以上只有外銷房，品質(zhì)與區(qū)位難以兩全其美 2021年 —— 中凱城市之光 23 萬 M2“零坐標(biāo)”上海市中心大型高尚社區(qū) 曼克頓豪庭 靜安北區(qū)新建豪華住宅 喜福會(huì) 南京西路豪宅 訴求方向：強(qiáng)調(diào)市中心概念，停留于單純的產(chǎn)品競爭 對本項(xiàng)目的影響： 提升了區(qū)域 住宅的價(jià)格中樞，為“國際麗都城“的高價(jià)入市奠定了一定的市場基礎(chǔ)。 跨越產(chǎn)品單維競爭，倡導(dǎo)國際化生活形態(tài)品牌建立，可取得競爭戰(zhàn)略上的差異優(yōu)勢。提示本項(xiàng)目定位應(yīng)是全市性指標(biāo)樓盤，方能突出重圍，化解來自各區(qū)域高檔樓盤對客戶的分流。 影響： 本項(xiàng)目位于靜安南北方不同價(jià)值觀區(qū)域交匯點(diǎn)，相對上述區(qū)域特征模 糊，過去受到上述區(qū)域高檔產(chǎn)品優(yōu)勢地脈的巨大壓力。 15 “國際麗都城”市場競爭環(huán)境比較分析 樣本取樣： 近期進(jìn)入主推期的本地 7000 元 /平方米以上的高級(jí)公寓類樓盤。 第二類： 產(chǎn)品含量：建材、設(shè)施、配套。 我們認(rèn)為，戶型及價(jià)格的整合指標(biāo)，是通過進(jìn)入門檻反映樓盤價(jià)值中樞定位的直接元素。 我們認(rèn)為，本地 7000 元 /平方米以上的樓盤，所面對人群的物業(yè)消費(fèi)傾向主要以品質(zhì)導(dǎo)向?yàn)橹?，第二類匯總指標(biāo)的設(shè)立基本以這一判斷進(jìn)行確定。 我們認(rèn)為，不同樓盤的推廣方向，基本反映了該樓盤的主要優(yōu)勢所在。 16 樣 本 個(gè) 案 房 型 分 析 （ 7000 元 /M2 以上個(gè)案房型比較分析） 東方劍橋 喜福會(huì) 嘉里華庭 曼克頓豪庭 香榭麗花園 東方巴黎 東方曼哈頓 永新花苑 中凱城市之光 曲陽豪庭 世茂濱江花園 17 樣 本 個(gè) 案 房 型 細(xì) 化 統(tǒng) 計(jì) 表 匯 總 種類 面積 一房房型 二房一衛(wèi) 二房二衛(wèi) 三房一衛(wèi) 三房二衛(wèi) 四房房型 復(fù)式 項(xiàng) 目 戶數(shù) 百分比 戶數(shù) 百分比 戶數(shù) 百分比 戶數(shù) 百分比 戶數(shù) 百分比 戶數(shù) 百分比 戶數(shù) 百分比 50— 60M2 60— 70M2 56 51% 70— 80M2 80— 90M2 53 49% 90— 100M2 216 96% 172 % 100— 120M2 9 4% 574 % 120— 140M2 27 % 765 % 8 % 140— 160M2 793 % 83 % 8 14,81% 160— 180M2 237 % 95 5,83% 180— 200M2 12 .61% 49 8,17% 200— 230M2 159 % 132 22% 10 % 230— 260M2 34 % 7 % 260— 290M2 154 % 5 % 290— 310M2 4 % 310M2以上 53 % 12 % 總 計(jì) 109 100% 225 100% 773 100% 1966 100% 600 100% 54 100% 18 樣 本 個(gè) 案 房 型 量 化 分 析 表 匯 總 房 型 種 類 戶 數(shù) 百 分 比 一房一衛(wèi) 109 % 二房一衛(wèi) 225 6% 二房二衛(wèi) 773 % 2+2+1 三房一衛(wèi) 三房二衛(wèi) 1966 % 3+2+1 四房二衛(wèi) 600 16% 復(fù) 式 54 % 其 它 26 % 總 計(jì) 3753 100% 19 樣 本 個(gè) 案 單 價(jià) 分 析 （ 7000 元 /M2 以上個(gè)案單價(jià)比較分析） 東方劍橋 喜福會(huì) 嘉里華庭 曼克頓豪庭 香榭麗花園 東方巴黎 東方曼哈頓 永新花苑 中凱城市之光 曲陽豪庭 世茂濱江花園 20 案名 東方劍橋 復(fù)式 12021— 18000 元 /M2 東方巴黎 東方曼哈頓 永新花園 復(fù)式 11000— 12021元 /M2 曲陽豪庭 中凱城市之光 未開盤，現(xiàn)單價(jià) 9000— 15000元 /M2 ，復(fù)式 18000— 20210元 /M2 喜福會(huì) 曼克頓豪庭 香榭麗花園 嘉里華庭 現(xiàn)單價(jià) 1