【正文】 力，區(qū)內(nèi)新盤價(jià)格明顯上揚(yáng)。以中海馨園、萬(wàn)科華爾茲自開盤以來(lái)，屢次掀起排隊(duì)搶購(gòu)風(fēng)潮，上海領(lǐng)秀愛(ài)建園雖未開盤，但表示要認(rèn)購(gòu)的客戶已近千戶，這種現(xiàn)象在其他區(qū)域還很少見(jiàn)。 作品與產(chǎn)品，僅一字之差，效果卻截然不同。周邊擁有桂林公園、康健園、漕河涇公園、上海植物園等市政綠化，是上海綠化保持最好的地區(qū)之一。中國(guó)海外、萬(wàn)科地產(chǎn)、愛(ài)建房產(chǎn)三大實(shí)力型房產(chǎn)開發(fā)商 不約而同地將目光投向這片土地，引起了市場(chǎng)分析人士的普遍關(guān)注。好世置業(yè)的櫻園三期、低容積公寓富仕苑都將于下半年開工，會(huì)給人以耳目一新的感覺(jué)。至此，春申城示范區(qū)將以典型的低容積率公寓區(qū)的形象凸現(xiàn)上海樓市。 在春申地塊，最引人注目的是萬(wàn)科春申城項(xiàng)目，這塊年中 開工的 999 畝土地?zé)o疑將是閔行房產(chǎn)市場(chǎng)的重磅物業(yè)。 地鐵莘莊南廣場(chǎng)以南三公里半徑所形成的半圓，今年將是閔行全區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的重中之重。 去年下半年起，由于預(yù)售政策的出臺(tái)，大批重量級(jí)只能蓄勢(shì)待發(fā)，比如處于“三邊”的藝術(shù)傳家堡二 期、菊?qǐng)@二期、世茂濱江園、華麗家族、錦繡天第二期、東方都市花園、證大家園等大批超重量級(jí)物業(yè)今年將陸續(xù)上市，這不僅將彌補(bǔ)2021年浦東一年成交１０萬(wàn)方以上、均價(jià)在５０００元每平方米以上的大體量樓盤相對(duì)較少的缺憾，更將出現(xiàn)一批能夠影響整個(gè)上海樓市格局的重點(diǎn)樓盤。 （四） 海市區(qū)域板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 1. 浦東板塊： 浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸活躍，新盤好盤輪流領(lǐng)跑，重量級(jí)物業(yè)蓄勢(shì)待發(fā)。價(jià)格，地段和物業(yè)品質(zhì)是住宅消費(fèi)最引人注目的關(guān)鍵要素。有了上海 住宅消費(fèi)市場(chǎng)的區(qū)域性板塊劃分，對(duì)房產(chǎn)商和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果先確定所關(guān)注的物業(yè)所在的坐標(biāo)，那么，這個(gè)物業(yè)所在的相關(guān)區(qū)域范圍就可以被圈定了，在此基礎(chǔ)上亦就可以尋找和發(fā)現(xiàn)一系列和這個(gè)物業(yè)及所在區(qū)域相關(guān)的可比因子和差異特點(diǎn)，特別是各類物業(yè)價(jià)格的內(nèi)涵性。 2. 重在跟蹤 —— 住宅消費(fèi)市場(chǎng)區(qū)域樓市的走勢(shì) 如對(duì)各區(qū)域內(nèi)的各類物業(yè)，就其建成時(shí)期、物業(yè)品質(zhì)，價(jià)格走勢(shì)、成交情況、購(gòu)買力、供應(yīng)量、行銷競(jìng)爭(zhēng)、樓市走勢(shì)等各種情況，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的跟蹤，進(jìn)行科學(xué)的分析與測(cè)算，比較與分類，由此凸顯出樓市的區(qū)域劃分特征。 而這些軌道交通的建設(shè)將在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，將有助于軌道沿線住宅市場(chǎng)的快速升值，從而帶動(dòng)相鄰區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，最終促進(jìn)整個(gè)上海市房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。 未來(lái)五年，上海的軌道交通主要有：地鐵一號(hào)線北延伸段，從新客站到泰和路；地鐵二號(hào)線西延伸段，從中山公園到虹橋機(jī)場(chǎng)；明珠線二期，從老北站到大連路過(guò)江，沿東方路再過(guò)江，沿中山路與明珠線一期 在虹橋路連接；楊浦線，從新江灣城到中山南路；莘閔線輕軌，從莘莊到閔行開發(fā)區(qū)；浦東線，從高橋鎮(zhèn)到東方路；嘉定線，從鐵路西路到滬宜公路；松江線，從宜山路到松江新城；青浦線，從虹橋機(jī)場(chǎng)到青浦鎮(zhèn)；磁懸浮線，從龍東路到浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)。屆時(shí)中心城的人口將進(jìn)一步分散到各個(gè)新城。至 2021 年，上海的軌道交通運(yùn)能從 現(xiàn)在的 5%增加到 20%。 2021 年上半年全市房地產(chǎn)抵押建筑面積達(dá)2701 萬(wàn)平方米，比去年同期增加 %，其中期房抵押建筑面積為 1028萬(wàn)平方米，約 5萬(wàn)件，個(gè)人（私有產(chǎn)權(quán)）抵押 ， 。上市平均出售價(jià)為 /套，平均出售單價(jià)為 2547元 /平方米，比去年同期增加 309元，平均建筑面積為 平方米。其中住宅占 %。內(nèi)銷商品房預(yù)售排名為浦東、 閔行、普陀、長(zhǎng)寧，分別占市區(qū)預(yù)售總量的 %、 %、 %、 10%。外銷商品房銷售登記中屬個(gè)人購(gòu)買 2294套，占 %，預(yù)售中屬個(gè)人購(gòu)買 856套，占 %。銷售的內(nèi)銷商品房中，住宅占 %，辦公占%，三產(chǎn)占 %，其他占 %。 2021 年上半年外銷商品房銷售與去年同期比較，預(yù)售增加 %，達(dá) 15 萬(wàn)平方米；銷售登記增加 %，達(dá) 50 萬(wàn)平方米。 2021 年上半 年內(nèi)銷商品房預(yù)銷售與去年同期相比較，預(yù)售增加 %，達(dá) 758 萬(wàn)平方米，銷售登記增加 %，達(dá) 950 萬(wàn)平方米。 2021 年上半年和去年同期比較，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增加 %，商品房新開工面積和商品房竣工面積分別增加 %和 %，完成土地開發(fā)面積增加 %。 2021 年上半年新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目 土地出讓面積為 21萬(wàn)平方米，較去年同期減少 %。營(yíng)銷執(zhí)行篇 一、 競(jìng)爭(zhēng)分析 二、 項(xiàng)目分析 三、 項(xiàng)目定位 四、 目標(biāo)客源 第一部分 泰爾發(fā)真北小區(qū)項(xiàng)目 策劃報(bào)告綱要 上海日創(chuàng)廣告有限公司 上海泰爾發(fā)專案企劃小組 目 錄 第一部分市場(chǎng)環(huán)境篇 一、 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析 二、 普陀區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第二部分 市場(chǎng)環(huán)境篇 一、 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析 （一） 2021 年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)匯總 2021 年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上供求平衡，土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)格控制，商品房銷售增勢(shì)強(qiáng)勁，存量房屋交易快速攀升。新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓加強(qiáng)了控制力度，將逐步轉(zhuǎn)變?yōu)檎袠?biāo)、拍賣。 由于執(zhí)行新批準(zhǔn)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)， 2021 年上半年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年同期減少 %，其中內(nèi)銷商品房比去年同期減少 %，而外銷房比去年同期減少 %；商品房批準(zhǔn)銷售面積比去年同期增加 %。上半年內(nèi)銷商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比達(dá)到1： ，實(shí)現(xiàn)了實(shí)際預(yù)售面積大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。 2021 年上半年銷售的外銷商品房中，住宅占%，辦公占 %，三產(chǎn)占 %，其他占 %。 2021 年上半年個(gè)人購(gòu)買商品房比重繼續(xù)攀升，內(nèi)銷商品房銷售登記中屬個(gè)人購(gòu)買 84136套，占 %，比去年同期上升 ，預(yù)售中屬個(gè)人購(gòu)買 63058 套，占 %，比去年同期上升 。 2021 年上半年內(nèi)銷商品房銷售登記排名為浦東、閔行、徐匯、寶山、普陀，分別占市區(qū)銷售量的 %、 %、 %、 %、 %。 2021 年上半年存量房交易繼續(xù)快步上升，比去年同期增加 %，為 619 萬(wàn)平方米，已達(dá)到商品房銷售量的 %。 2021 年上半年已售公房上市出售成交 31164套，交易面積 ，占總存量交易面積的 %，比去年同期增加 %。 2021 年上半年 以備案的全市差價(jià)換房總成交為 6236戶，總成交面積 ，其中轉(zhuǎn)讓4700戶，面積 ，金額 ；交換 1536戶，面積 。 （二） 上海市軌道交通對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 未來(lái)五年，上海市政府將發(fā)展城市軌道交通作為城市建設(shè)的三大戰(zhàn)役之一，總投資約 400 億元。 根據(jù)上海城市的總體規(guī)劃，上海市郊將新建 11個(gè)新城，每個(gè)新城的人口將達(dá)到 30萬(wàn)人的規(guī)模。因此，軌道交通已不在是中心城的專用交通工具，它將逐步延伸到各個(gè)新城，溝通中心城與新城之間的聯(lián)系，使未來(lái)的新城真正進(jìn)得去，出得去，住得下，住得定，成為吸引人的現(xiàn)代化新城。這 10條線共長(zhǎng) 200多公里。 （三） 上海市區(qū)域板塊房?jī)r(jià)匯總 上海市住宅消費(fèi)市場(chǎng)區(qū)域板塊劃分的主要依據(jù)： 1. 重在定位 —— 住宅消費(fèi)環(huán)境因素的三重 性質(zhì) 第一即自然地理環(huán)境，如地形、地貌以及氣候條件等； 第二即經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境，如距離市中心的遠(yuǎn)近、交通便利程度，生活機(jī)能配套等； 第三即人文環(huán)境，如居民素質(zhì)、社會(huì)風(fēng)氣、文化教育設(shè)施等。 區(qū)域環(huán)境定位是區(qū)域性走勢(shì)的基礎(chǔ)，而樓市區(qū)域性走勢(shì)是區(qū)域性環(huán)境規(guī)劃劃分的動(dòng)態(tài)反映。 從一定意義上說(shuō)，住宅消費(fèi)實(shí)際上是人們對(duì)房地產(chǎn)及其周圍環(huán)境進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和選擇的結(jié)果。有人說(shuō)，房?jī)r(jià)是住宅流通的市場(chǎng)語(yǔ)言，然而，房?jī)r(jià)的背后、它的基礎(chǔ)卻是它的前提范圍 —— 地段區(qū)域和物業(yè)品質(zhì)，撤開物業(yè)所在的一定區(qū)域環(huán)境 、抽掉具體物業(yè)品質(zhì)論價(jià)格，人們就難以談 [價(jià) ]論 [格 ]，無(wú)論是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，還是房地產(chǎn)的消費(fèi)者，都需要對(duì)日益增多的各類物業(yè)進(jìn)行全方位的比較、分析。 2021 年中，鵬欣綠苑、萬(wàn)邦都市花園、聯(lián)洋花園、生安花園、香榭麗花園、金澤苑、綠川新苑等樓盤均榮登過(guò)新區(qū)