【正文】 務的咨詢。合同的收集。 14 小區(qū)室外雨污分流，室外管網的全面熟悉，圖紙的收集，便于日后 管理。 12 小區(qū)消防設施的安裝的 跟進，合同、圖紙的收集，為日后的使用維保準備。 11 電梯的選型的參與。為業(yè)主裝修服務。為日后維護打下基礎。 休閑設施的選址和商家的確定安裝。 6 小區(qū)標識牌系統(tǒng)（綠地牌、指示牌、警示牌、交通指示牌）的統(tǒng)一 聯(lián)系 制作 。 5 小區(qū)地名 命名 、 公安門 牌 樓棟牌 的確定，包括樣式、制作。 4 參與小區(qū)其他設備設施的選型。 3 物業(yè)管理用房的選址 ，裝修布置的建議便于日后工作需要 。 連云港藍云物業(yè)管理有限公司 14 第二節(jié) 籌備期及前期物業(yè) 管理 服務內容 由于 藍云 馨苑項目分期開發(fā)建設，物業(yè)管理介入相對較早，現(xiàn)將物業(yè)管理各階段的主要工作內容簡要闡述如下： 物業(yè)管理周期 序號 服務內容 備注 早期介入 1 全面熟悉小區(qū)地源熱泵中央空調系統(tǒng)設計施工 。 清潔綠化工均為初中以上文化程度，相貌端正，身體健康，能吃苦耐勞，有較強的工作責任心，有本地戶口擔 保。形象崗擬選用容貌氣質較好，身高在 以上的女保安。 分 12 小時一班，兩班倒， 實行 24 小時工作制度， 全面負責 藍云 馨苑 治安、消防及車輛的管理工作。所有員工均具有中專或技校以上文化程度，年齡 2530 歲，兩年以上物業(yè)管理工作經驗，持有相關專業(yè)操作上崗證書，主動服務意識較強 ，思想素質好，能吃苦耐勞，具備敬業(yè)精神。 C、工程部主管，水電工，弱電工。 負責 藍云 馨苑 的業(yè)戶投訴、求助及房屋裝修等方面的工作。 藍云馨苑物業(yè)管理處 辦公室 財務部 品質管理部部 后勤管理部 連云港藍云物業(yè)管理有限公司 行政管理部 客服部 秩序部 售后服務部 工程部 環(huán)境部 連云港藍云物業(yè)管理有限公司 12 二、 崗位配置計劃： 序號 部門 崗位 人數(shù) 小 計 1 辦公室 經理 1 1 2 秩序部 主管 1 25 人（ 12 小時一班分 AB 兩班運轉） 班長 2 門崗 10 巡邏崗 6 形象崗 3 監(jiān)控中心 3 3 客服部 主管 1 8 人 前臺 2 園區(qū)管家 4 會計 1 4 售后服務部 主管 1 3 人（泥水工 1 人、油漆工 1 人） 售后維修員 2 5 工程部 主管 1 7 人 水電工 5 弱電工 1 6 環(huán)境部 主管 1 16 人 保潔員 15 綠化工 暫不考慮 合計 60 人 連云港藍云物業(yè)管理有限公司 13 三、 員工隊伍素質要求 A、管理處經理 1 人（?？埔陨蠈W歷）， 具有豐富的物業(yè)管理經驗和綜合領導能力，具備物業(yè)管理企業(yè)經理資格證書，對于 ISO9001 質量保證體系在物業(yè)管理行業(yè)的運用十分熟悉， 全面負責管理處各項管理服務工作，負責與開發(fā)商及業(yè)主聯(lián)系、溝 通，制定管理方案，負責文化活動組織的開展及實施管理督導，推行品牌的建設。 連云港藍云物業(yè)管理有限公司 10 第二節(jié) 前期銷配 物質裝備計劃 為確保前期銷配管理階段物業(yè)管理工作的有序進行， 擬定物資裝備計劃如下： 一、管理用房 辦公用房 20 平方米 倉庫 20 平方米 保安宿舍 90 平方米 二、其他物資 序號 部門 名稱 數(shù)量 備注 1 辦公室 電腦 1 臺 電話 1 部 復印打印一體機 1 臺 文件柜 2 只 辦公桌椅 3 套 服裝 10 套 經理 1 人，客服 4 人 四輪觀光電瓶車 1 輛 用于接送客戶看房 2 秩序部 對講機 10 部 制服 16 套 形象崗臺 1 只 警示牌 10 塊 高強電筒 5 只 3 工程部 制服 2 套 水電工具 1 套 鋁合金長、短梯 2 只 4 環(huán)境部 日常清潔工具 2 套 連云港藍云物業(yè)管理有限公司 11 第二 階段 籌備期及前期物業(yè) 管理 階段 第一節(jié) 管理組織機構及人員配備 一、管理組織機構 藍云 馨苑項目占地面積大，容積率低，綠化率高，以養(yǎng)生養(yǎng)老組屋、低層花園洋房為主的高品質超大型休閑度假生活社區(qū)。 5 環(huán)境部 售樓部清潔 負責售樓中心衛(wèi)生工作。 工地保安 負責工地門衛(wèi)秩序的維護；其他應急事務的處理。 門童 負責客戶 的迎來送往服務；其他應急事務的處理。 樣板房顧問 負責樣板房的講解、小區(qū)整體情況的介紹、樣板房物品的維護整理。 2 客戶服務部 觀光車司機 負責開觀光車帶客戶看房；負責向客戶講解小區(qū)的整體情況 。 工程技術人員均持有相應的專業(yè)技能資格證及職稱證，且有在大廈及小區(qū)從事相應工作的經驗； 清潔工經過嚴格的崗前培訓，具初中以上文化程度，年齡 40 歲以下； 各崗位人員均具有強烈的責任心，遵守公司的各項規(guī)章制度；著裝統(tǒng)一，形象 良好，舉止文明，為人謙和，對業(yè)主提供貼心、微笑服務。藍云馨苑管理處擬配置名 16 員工，其中經理 1 人；客戶服務部 4 人；工程部1 人；保安部 8 人；環(huán)境部 2 人 。總之，業(yè)戶普遍需要的，我們一定要做好，業(yè)戶不接受 的，我們堅決不做。 4． CS 系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略） —— 為顧客提供全方位服務 我們將在藍云馨苑 實施顧客滿意戰(zhàn)略，一切從業(yè)戶需求出發(fā)，以業(yè)戶滿意為服務目標，定期開展各類意見征詢調查活動，并開通業(yè)主服務專線， 將公司總經理、副總經理辦公室電話向業(yè)戶公布， 24 小時受理業(yè)戶咨詢、求助、投訴，保證業(yè)戶投訴渠道的暢通。比如，我們會將小區(qū)所有花木掛牌標識，介紹該花木的品名、產地、科屬等；對配套的公共場所將充分發(fā)揮業(yè)戶的積極性和想象力，采取向業(yè)主征名形式進行統(tǒng)一命名，使 業(yè)戶有一種強烈的歸屬感和主動參與意識。 MIS（信息管理系統(tǒng)） —— 對信息處理的規(guī)范 藍云馨苑 智能化系統(tǒng)使用廣泛且科技含量高，為使各種信息反饋渠道通暢，確保所有的信息都能得到及時處理，我們將在智能化控制室內設 立信息處理中心，連云港藍云物業(yè)管理有限公司 7 該中心除對小區(qū)各種智能化設備進行控制外，還負責小區(qū)的信息接收和處理，并在處理措施指令發(fā)出后進行跟蹤。 我們將充分運用 已建立起來的四個系統(tǒng) —— ISO9001 質量保證體系、 MIS 系統(tǒng)（系 統(tǒng)管理系統(tǒng)）、CIS（企業(yè)形象識別系統(tǒng)）、 CS 系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略）使藍云馨苑 的管理服務水平提升到高檔次?？苫厥绽\送到廢品收購站，其它垃圾運至垃圾處理站處理。 A、排水排污設施完好 物業(yè)管理員定期巡視檢查 ，維修人員及時維護保養(yǎng)，同時在沙井蓋下面加裝防蚊漏斗，一方面可防止“除四害”消殺時蚊蟲、蟑螂到處亂飛，同時也避免了過多垃圾沉積在沙井內造成排水不暢，有效確保了排水排污設施完好。我們將努力創(chuàng)建“連云港市綠色社區(qū)”， 在藍云馨苑 ，我們將組建一連云港藍云物業(yè)管理有限公司 6 支專業(yè)水平高的清潔綠化隊伍，對小區(qū)的清潔綠化工作進行科學 、有效的管理，并在服務實踐中，培養(yǎng)業(yè)戶的環(huán)保意識，使藍云馨苑 成為“環(huán)保住宅”。因此我們將藍云馨苑在全面實施環(huán)境保護計劃，從小區(qū) 的綠化率、排污排水設施、垃圾處理等方面采取一系列環(huán)保措施。 四 、全面實施環(huán)保計劃 環(huán)境保護是二十一世紀人類最關注的主題，環(huán)保住宅已成為一種居住潮流。我們將從 系統(tǒng) 設計、施工的源頭開始， 派專人充分的去了解掌握 地源熱泵地埋系統(tǒng)、集中機房系統(tǒng)、源水輸配系統(tǒng) 理論和實際操作，并嚴格制定系統(tǒng)的檢查和維保方案，以確保該系統(tǒng)的正常良好運轉。我們在理論學習、現(xiàn)場演示及該設施的設計施工單位的指導下，制訂了藍云馨苑智能化系統(tǒng)維護及實施方案，以保證智能設施的有效運作。我們要將“五星級酒店”的服務貫穿于 整個物業(yè)管理連云港藍云物業(yè)管理有限公司 4 過程中，具體 要在實實在在的物業(yè)服務中去體現(xiàn)。 二、“五星級酒店”物業(yè)管理服務模式的導入 物業(yè)管理服務主要包括兩大部分，一是對物業(yè)的管理，二是對?。ㄓ茫舻姆?。使公司推行的品牌服務逐步贏得了廣大業(yè)主的認可。以帶來居住概念的全新體驗。 我司根據(jù)項目的高端 定位，業(yè)主特定的服務需求， 決定在做好常規(guī)的 治安、綠化、清潔、消防、車輛、房屋及公共設施維護管理等基礎性物業(yè)管理工作的基礎上。 藍云 馨苑項目作為連云港頤和地產打造的超一流樓盤，與連云港作為 國際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市 相輔相成。 連云港藍云物業(yè)管理有限公司 3 第二章 物業(yè)管理服務的總體設想 一、創(chuàng)造性采用“五星級酒店”物業(yè)管理服務模式 藍云 馨苑項目 占地面積大，容積率低，綠化率高，以養(yǎng)生養(yǎng)老組屋、低層花園洋房為主的高品質超大型休閑度假生活社區(qū)。 項目一期地上總建筑面積約 9 萬多