【正文】 ～ 70 歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來(lái)了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對(duì)戶外活動(dòng)有著強(qiáng)烈的渴望。要正確處理低層和多層的平面布置關(guān)系。各組團(tuán)住宅部分底層部分架空，設(shè)有休閑娛樂(lè)和公共活動(dòng)場(chǎng)所。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè) 3～ 4個(gè)主出入通道，組團(tuán)內(nèi)應(yīng)設(shè)置 2個(gè)出入通道。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)、單體。 社區(qū)構(gòu)架 社區(qū) 構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨(dú)特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對(duì)比，突出本項(xiàng)目的獨(dú)特性。 滿足以上這些要求的同時(shí)，當(dāng)然還要保證建筑工程質(zhì)量合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標(biāo)準(zhǔn)。戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。 生活要智能化 配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全， 戶型要合理化。該項(xiàng)目容積率為 1。 社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無(wú)處不在的體現(xiàn) 出對(duì)老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問(wèn)題。 可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。 “老年公寓”市場(chǎng)潛力巨大 2020 年據(jù)中國(guó)老齡工作委員會(huì)估算，中國(guó)老年人消費(fèi)每年已達(dá) 1 萬(wàn)億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將進(jìn)一步增長(zhǎng)。 二、 老年公寓項(xiàng)目 項(xiàng)目提出的依據(jù) （一）政策依據(jù) 國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn) 國(guó)發(fā)〔 2020〕 35號(hào) 財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局〈關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知〉（財(cái)稅 [2020]97號(hào) （二）老年公寓市場(chǎng)機(jī)遇 我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段 按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū) 65 歲以上人口占總?cè)丝?7%或 60 歲以上人口占總?cè)丝?10%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。 投資回收期 。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后需管理人員 10人，服務(wù)人員、環(huán)保勤雜、園藝、操作工等 180人，合計(jì)用工 180人。項(xiàng)目配套工程總 投資 1600 萬(wàn)元。 木屋別溫泉度假村 規(guī)劃建特色獨(dú)體 100 戶，建筑面積 70100 平方米，造價(jià)3500 元 /平方米， 100*90*3500=3150 萬(wàn)元；聯(lián)體別墅 5 棟，建筑面積 5001000平方米，造價(jià) 3500 元 /平方米， 5*800*3500=1400 萬(wàn)元；各類功能性特色木屋 8棟，建筑面積 3002020 平方米， 8*800*3500=2240 萬(wàn)元（含 特色主題餐廳投資800萬(wàn)元、商務(wù)會(huì)所投資 400萬(wàn)元、觀景塔投資 200萬(wàn)元、 ）；木屋總建筑面積 19400平方米，木屋總造價(jià) 6790萬(wàn)元。 停車場(chǎng)與老年公寓、漢石橋濕地公園共用。 溫泉項(xiàng)目總投資 8500萬(wàn)元。打造溫泉配套球類館（約 1750 平方米）基建需要投資 175 萬(wàn)元，設(shè)備需要投資 300 萬(wàn)元。打造 SPA 水療中心（約 5000 平方 米規(guī)模）基建需要 1000 萬(wàn)元，設(shè)備投資 需要 100 萬(wàn)元。 管價(jià)格（引入酒店或其他公共設(shè)施） 鍋爐管： (325*8) 6200 元 /噸 米 流起管： (325*8) 5750 元 /噸 米 ，因水質(zhì)問(wèn)題，要處理后才能使用，處理設(shè)備價(jià)格另算。 項(xiàng)目用水量為 1500 立方米 /日。 2020 米井的鉆探價(jià)為 300 萬(wàn)， 成井材料費(fèi)用及其它費(fèi)用 200 萬(wàn)。假設(shè)預(yù)計(jì)鉆井深 2020 米，預(yù)計(jì)成井后出水量可達(dá) 100 m 3 /小時(shí)，日出水量約 2400m /日，出水溫度可達(dá) 60 70℃ 。 鉆井勘探費(fèi)用 前期勘探后能形成初步的鉆井勘探預(yù)算，例如鉆井深度，井 口直徑大小。 溫泉項(xiàng)目投資估算 經(jīng)商榷，我公司決定在啟動(dòng)區(qū)內(nèi) 7K ㎡獲取探礦權(quán)，并進(jìn)行 地?zé)釡厝拈_(kāi)采和利用 探礦權(quán)費(fèi)用：預(yù)計(jì)項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū) 約為 7 平方公里的地塊探礦權(quán)取得費(fèi)為 80 萬(wàn)。 項(xiàng)目年總收入 5000萬(wàn)元。 項(xiàng)目投資的初步估算： 溫泉生態(tài)養(yǎng)生宮投資估算 木屋溫泉度假村占地 260畝投資 4940萬(wàn)元、溫泉項(xiàng)目投資 8500萬(wàn)元 、木屋總造價(jià) 6790萬(wàn)元 、項(xiàng)目配套工程投資 1600萬(wàn)元 、 。 居云小鎮(zhèn)圖 單體生態(tài)木屋圖 （ 6個(gè)試樣） 休閑中心廣場(chǎng)圖 景觀瀑布圖 創(chuàng)意小品雕塑景觀圖 石雕 十二生肖 圖 景區(qū)游樂(lè)大轉(zhuǎn)輪圖 演藝角圖 特色主題餐廳圖 演藝廳圖 多功能廳圖 疊加木屋別墅和聯(lián)排木屋、生態(tài)木屋圖 生態(tài)商務(wù)會(huì)所圖 藝術(shù)茶館、陶藝吧、書吧圖 運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)包含運(yùn)動(dòng)會(huì)所、觀景塔、有綠色運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、山景健身中心、濱水體 育樂(lè)園、青少年運(yùn)動(dòng)培訓(xùn)、文化會(huì)所等。 健康療養(yǎng)基地效果圖 溫泉生態(tài)養(yǎng)生圖 生態(tài)樂(lè)活區(qū)包含四季花谷、濕地涵養(yǎng)區(qū)、坡地運(yùn)動(dòng)公園、有機(jī)農(nóng)莊及附屬酒店、 SPA精品酒店、有機(jī)餐廳、木屋莊園大宅、木屋樂(lè)園、有機(jī)農(nóng)田府邸，并開(kāi)展草地婚禮、騎馬、劃船、親子垂釣、茶藝學(xué)習(xí)、兒童拓展等活動(dòng)。通過(guò)對(duì)區(qū)內(nèi)生態(tài)契約、休閑養(yǎng)生、商務(wù)會(huì)議、紳士運(yùn)動(dòng)、教育培訓(xùn)、禪修太極等一系列特色主題的精心設(shè)計(jì)，使得國(guó)內(nèi)外客戶在體驗(yàn)極致生態(tài)社區(qū)的同時(shí)，得以享受一站式度假服務(wù)和圈層平臺(tái)。本項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后需用員工總數(shù) 1117人。其中木屋溫泉度假村 19400 平方米；養(yǎng)生園 5000平方米；生態(tài)觀光園 8000平方米；老年公寓 202000平方米。項(xiàng)目建設(shè)具有四大功能： 260 畝 ，項(xiàng)目投資 萬(wàn) 21830 元 ，年總收入 5000萬(wàn)元 ； 300畝，項(xiàng)目投資 68800萬(wàn)元 ，年總收入 16245萬(wàn)元 ； 養(yǎng)生園占地 40畝 項(xiàng)目投資 2800萬(wàn)元，年總收入 1550萬(wàn)元 ； 200畝（木燕路東側(cè) 200畝） 項(xiàng)目投資 1300萬(wàn)元，年總收入 820萬(wàn)元 。 項(xiàng)目選址方案： 項(xiàng)目選址在北京市順義區(qū) 楊鎮(zhèn)木燕路兩側(cè) ，緊鄰京郊小“白洋淀”漢石橋濕地公園，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、無(wú)噪聲，綠樹(shù)成蔭，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，項(xiàng)目綠地率達(dá)60%，項(xiàng)目距順義楊鎮(zhèn) 6分鐘車程，距市中心地北京站 56公里，交通順達(dá)便利，有充足的客源保證，項(xiàng)目選址完全符合規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要求。 以貫穿區(qū)域南北的潮白河為主軸，依托北京城市總體規(guī)劃確定的兩大風(fēng)景區(qū)（潮白河風(fēng)景區(qū)和唐指山、丫髻山風(fēng)景區(qū)）和其它人文、自然資源，建立潮白河濱水旅游區(qū)、山地運(yùn)動(dòng)休閑旅游區(qū)、空港會(huì)展商務(wù)旅游區(qū)三個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的旅游區(qū)。 旅游業(yè) 順義 立足于對(duì)現(xiàn)有資源的發(fā)掘利用，整合順義“兩河一地，百里山川”（潮白河、溫榆河、漢石橋濕地，東北部淺山地帶）的自然旅游資源， 大力發(fā)展度假 、運(yùn)動(dòng)、會(huì)展等旅游產(chǎn)品。 四鎮(zhèn) ：楊鎮(zhèn) 、高麗營(yíng)、李遂、趙全營(yíng)四個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的城鎮(zhèn)，是新城發(fā)展的統(tǒng)籌橋梁。 兩河：潮白河風(fēng)景區(qū)和溫榆河綠色生態(tài)走廊，是新城發(fā)展的生態(tài)屏障。 北京順義木屋溫泉度假村生態(tài)養(yǎng)生園項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目立項(xiàng) 的 政策支撐： 根據(jù) 順義新城規(guī)劃 ：構(gòu)建“一港、兩河、三區(qū)、四鎮(zhèn)”的區(qū)域空間總體布局，形成新城－重點(diǎn)鎮(zhèn)－一般鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)，確定合理的城鎮(zhèn)規(guī)模，優(yōu)化空間和功能結(jié)構(gòu)，保障并促進(jìn)區(qū)域和城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。 一港：首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)及臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，是新城發(fā)展的樞紐核心。 三區(qū)：中心區(qū)、空港區(qū)、河?xùn)|新區(qū)三城區(qū)，是新城發(fā)展的城市載體。 根據(jù)北京城市總體規(guī)劃， 2020年，順義新城人口規(guī)模規(guī)劃控制在 90萬(wàn)人左右，同時(shí)預(yù)留達(dá)到百萬(wàn)人口規(guī)模的發(fā)展空間。 加大服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；要增強(qiáng)旅游業(yè)的整體素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量和接待水平。三個(gè)重點(diǎn)旅游區(qū)以外的 廣大綠色空間發(fā)展以觀光農(nóng)業(yè)為主體的旅游項(xiàng)目 。 漢石橋濕地公園景區(qū)圖 項(xiàng)目地貌地形圖 項(xiàng)目總體規(guī)模及主要功能： 項(xiàng)目總占地面積 800畝，其中：木燕路東側(cè) 200畝，西側(cè)緊鄰漢石橋濕地公園 600畝。 萬(wàn)平方米。 項(xiàng)目四大功能總投資 94730萬(wàn)元，項(xiàng)目年總收入 23615萬(wàn)元，項(xiàng)目投資回收期為 4年。 一、 木屋溫泉度假村 規(guī)劃分為養(yǎng)生度假區(qū)、生態(tài)樂(lè)活區(qū)、會(huì)務(wù)康體區(qū)以及運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)四大主題，重點(diǎn)打造“溫泉生態(tài)養(yǎng)生宮、木屋別墅樂(lè)活園、特色主題餐廳、商務(wù)會(huì)所”。 木屋溫泉度假村效果圖 溫泉生態(tài)養(yǎng)生宮效果圖 養(yǎng)生度假區(qū)包含溫泉生態(tài)養(yǎng)生 宮 、養(yǎng)生酒店及健康療養(yǎng)基地、度假別院、莊園大宅和度假府邸，搭建多種特色活動(dòng)或設(shè)施，如禪修、太極、瑜伽、鮮花餐廳、中醫(yī) SPA、私家藝術(shù)展等。 木屋莊園大宅圖 SPA精品酒店圖 有機(jī)農(nóng)田府邸圖 有機(jī)農(nóng)莊圖 親子垂釣圖 會(huì)務(wù)康體區(qū)包含居云小鎮(zhèn)、高峰會(huì)議中心及酒店、度假木屋公寓、戶外運(yùn)動(dòng)基地及酒店、疊加木屋別墅和聯(lián)排木屋、 單體 生態(tài)木屋 群落 等，有休閑 中心廣場(chǎng)、創(chuàng)意小品雕塑景觀、觀景大轉(zhuǎn)輪、演藝角、 步行街、特色主題餐廳、 演藝廳、 商務(wù)會(huì)所、 藝術(shù)茶館、陶藝吧、書吧、老年大學(xué)、生態(tài)商務(wù)會(huì) 所吧及運(yùn)動(dòng)基地等活 動(dòng) 。 文化會(huì)所圖 觀景塔圖 山景健身中心圖 青少年運(yùn)動(dòng)培訓(xùn)圖 作為北京市重點(diǎn)項(xiàng)目，公司將整合集團(tuán)內(nèi)外部大量?jī)?yōu)質(zhì)資源，通過(guò)打造高品質(zhì)的產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)服務(wù)，逐步把項(xiàng)目打造成北京乃至全國(guó)的旅游度假名片，“世界一流，中國(guó)首席”的心靈度假目的地。木屋溫泉度假村 工程 總投資 21830萬(wàn)元。投資回收期 。 前期地質(zhì)勘查費(fèi)用 探礦權(quán)取得后，邀請(qǐng)地質(zhì)勘查研究院做前期地質(zhì)勘查，前期費(fèi)用約為 80 萬(wàn)元。都與溫泉水的水量和溫度有著密切聯(lián)系。 地?zé)徙@的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)為 02020 米單價(jià) 1518 元 /米?？偣惨豢诘?zé)峋こ谈潘? 500 萬(wàn)。 井外入戶設(shè)施費(fèi)用 井外入戶的設(shè)施，管道，安裝費(fèi)用要根據(jù)溫泉設(shè)施規(guī)模來(lái)做預(yù)算。 溫泉中心設(shè)施：打造溫泉浴池（約 7000 平方米規(guī)模） 的基建需要投資 1400 萬(wàn)元，設(shè)備需要投資 500 萬(wàn)元。打造游泳館（約 1250 平方米規(guī)模）基建需要投 資 125 萬(wàn)元，設(shè)備投資 100 萬(wàn)元。 溫泉生態(tài)養(yǎng)生宮 會(huì)所建造費(fèi)用 5000 萬(wàn)元。 項(xiàng)目配套工程投資 ： 景區(qū)綠化 水系 創(chuàng)意雕塑小小品、電照、游覽觀光車等 600萬(wàn)元，中心廣場(chǎng)建設(shè)配套 1000萬(wàn)元，項(xiàng)目配套工程總 投資 1600萬(wàn)元。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)及基金效益分析 ： 木屋溫泉度假村占地 260畝投資 4940萬(wàn)元 。 溫泉項(xiàng)目總投資 8500萬(wàn)元 。 整個(gè)木屋溫泉度假村工程總投資 21830 萬(wàn)元。 項(xiàng)目總收入 5000萬(wàn)元。 木屋出租、溫泉養(yǎng)生、健康養(yǎng)生園收入實(shí)行會(huì)員制，發(fā)放會(huì)員卡，年預(yù)交 5萬(wàn)元享受貴賓待遇，全年八折收費(fèi)。當(dāng)前，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展階段， 2020年底我國(guó) 60周歲以上老年人口已達(dá) ， 2020年將達(dá)到 億， 2025年將突破 3億。由此可見(jiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)潛力巨大。目前， 國(guó)家正在積極探索建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老社會(huì)服務(wù)體系：一方面加快養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，加大資金投入，在城鎮(zhèn)建立社會(huì)福利院，發(fā)展老年公寓、養(yǎng)老院和老年護(hù)理院建設(shè)；同時(shí)鼓勵(lì)和調(diào)動(dòng)社會(huì)力量，采取公建民營(yíng)、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購(gòu)買服務(wù)等多種形式，推動(dòng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展，以期最終實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老 有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”的目標(biāo)。 環(huán)境要園林化 幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂(lè)、鍛煉場(chǎng)所。 公建設(shè)施要高比例化配套要完善化 小區(qū)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂(lè)室、門球場(chǎng)、釣魚臺(tái)等生活配套設(shè)施 設(shè)計(jì)要人性化 平面設(shè)計(jì)要方便老人出行，不能有過(guò)多的臺(tái)階（有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道）；電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活動(dòng)范圍；要保證充足的陽(yáng)光入室，空間通透；樓梯踏步高度不大于 140㎜，踏面寬度不小于 300㎜，坡道坡度小于 1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔 200m 應(yīng)設(shè)休息坐椅；室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，防跌扶手；各種開(kāi)關(guān)、按紐均采用大型號(hào)，并配備拉繩開(kāi)關(guān)，避免老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽(yáng)光花園、陽(yáng)臺(tái)相通，便于串門和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，無(wú)障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。 充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，大部分戶面積控制在 30～ 60㎡左右。 建筑要藝術(shù)化 在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應(yīng) 要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺(jué)以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。 社區(qū)規(guī)劃特征 項(xiàng)目占地 300畝，規(guī)劃建筑總面積 20萬(wàn)平 方米；低密度、低容積率、高綠化