【正文】 xx 投資管理有限公司 提出 商榷。 1 Xxxx 項目可行性研究報告 第一章 綜 述 第一節(jié) 項目總論 第二節(jié) 項目 背景 第三節(jié) 項目 基本情況 第四節(jié) 主要財務(wù)指標(biāo) 第二章 市場研究 第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 第二節(jié) 項目周邊環(huán)境分析 第三節(jié) 競爭對手分析 第四節(jié) 目標(biāo)市場分析與定位 第三章 項目經(jīng)營設(shè)想 第一節(jié) 項目市場定位 第二節(jié) 項目內(nèi)部設(shè)置 第三節(jié) 項目管理和營銷體系 第四節(jié) 銷售和推廣計劃 第五節(jié) 會員制體系設(shè)置 2 第四章 財務(wù)評價 第一節(jié) 項目投資效益估算 第二節(jié) 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 第三節(jié) 動態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 第五章 風(fēng)險 分析 第一節(jié) 風(fēng)險分析 第二節(jié) 結(jié) 論 附件 附表一：《投資估算表》 附表二：《年經(jīng)營收入估算表》 附表三：《年經(jīng)營成本估算表》 附表四：《年利潤估算表》 附表五：《現(xiàn)金流量表》 附表六：《折舊與攤銷估算表》 3 第一章 綜 述 第一節(jié) 項目總論 星海游泳館 是 一個定位于休閑、 xx、娛樂的企業(yè)，是 園區(qū)管委會投資建設(shè)， 星海大廈項目是 蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館 的二期項目之一，一期項目有 游泳、嬉水、體療、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子 xx 中心、女子瘦身， 并 開設(shè)游泳訓(xùn)練班、武術(shù) 培訓(xùn)班等，并備有日本料理、日式酒吧等配套功能。 作為星海游泳館二期項目，設(shè)立 xx 會館有更深層次的設(shè)想，通過整合和改造一期現(xiàn)有項目，配合二期新開的壁球、網(wǎng)球、羽毛球項目，打造一個特點(diǎn)鮮明的體育產(chǎn)業(yè)群。為加強(qiáng)雙方相互的了解，并達(dá)成最終的共識，我方在考察認(rèn)證的基礎(chǔ)上，提供本項目的可行性方案交由貴方參考。是國家體育總局下屬的體育產(chǎn) 業(yè)公司，作為 xx 產(chǎn)業(yè)股份的下屬公司，以 xx 產(chǎn)業(yè)為主營業(yè)務(wù)和發(fā)展目標(biāo)的 xx 投資管理有限公司 是 xxxx 產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略決策中心、品牌與連鎖經(jīng)營管理中心、物流配送中心、專業(yè)咨詢培訓(xùn)中心以及信息服務(wù)中心，并與中國奧委會建立起合作伙伴關(guān)系，努力推進(jìn)全民 xx 的發(fā)展 。與美國連鎖 xx 知名品牌 xx公司 的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和有效的合作，在引進(jìn)其先 4 進(jìn)的管理方法和經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合各地方市場的特性形成了自己一套完整的 xx 俱樂部管理體系，成功打造了“ xxxx” xx 品牌。 公司發(fā)展的目標(biāo)是采取直營、合作經(jīng)營和特許加盟等方式，以京、滬、穗為重點(diǎn)，并輻射其它城市的連鎖格局，五年內(nèi)形成全國過百家的連鎖經(jīng)營規(guī)模，實現(xiàn)品牌、理念、營銷、管理、培訓(xùn)的統(tǒng)一，建立起以 xx 業(yè)為核心，同時帶動體育用品業(yè)、信息業(yè)和無形資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)，實現(xiàn)多層次立體產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營格局。 作為中國奧委會的合作伙伴單位， xx 擁有奧運(yùn)商用標(biāo)志的特許使用權(quán) 。 第三節(jié) 項目基本情況 蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館是由蘇州工業(yè)園區(qū)管委會投資建設(shè)， 位于蘇州工業(yè)園區(qū)星海街蘇春西路口， 正處于蘇州工業(yè)園中央 CBD的核心地帶，一期 xx項目以游泳館為主， 占地面積 120xx 平方米，建筑面積 6350 平方米。由蘇州工業(yè)園區(qū)商旅集團(tuán)公司全面經(jīng)營管理。三樓設(shè)有 3 塊羽毛球以及器械、空手道項目。 包括四、五層的 xx 會館，以及四層 2300 平方米的洗浴中心， 4 片羽毛球場， 4片壁球場。 經(jīng)雙方協(xié)商，星海大廈項目由 xxxx 投資管理有限公司 和 蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館有限公司 合作開發(fā)，合作方式以 xxxx 投資管理有限公司為主，并采用“ xxxx” xx 俱樂部品牌。 從戰(zhàn)略上考慮， xxxx 的進(jìn)入，不但提高了星海游泳館有限公司品牌形象，也有效整合了的現(xiàn)有的 xx 項目，使項目得到了豐富和完善。 第四節(jié) 項目主要財務(wù)指標(biāo) 投資建設(shè) xxxxxx 俱樂部蘇州星海大廈項目的主要財務(wù)預(yù)測指標(biāo)如下： 投資估算 人民幣 1109萬元 年均經(jīng)營收入估算 人民幣 年均經(jīng)營成本估算 人民幣 年均利潤估算 人民幣 214萬元 靜態(tài)投資回收期 年 6 投資利潤率 % 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10%） 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期 年 第二章 市 場 研 究 第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。改革開放 20 多年來，蘇州經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展充滿了活力，年均增長保持 在 12%左右，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國大中城市前列。 20xx 年全市實現(xiàn)進(jìn)出口總額 ，其中出口 ，進(jìn)口 億美元，外貿(mào)出口總額僅次于深圳和上海。世界 500 強(qiáng)跨國公司中已有 91家先后落戶蘇州。 7 消費(fèi)市場方面 20xx 年，蘇州全市實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長 %，增幅比上年的 %提高了 個百分點(diǎn)，為 1996 年以來增幅最高。蘇州已成為繼上海之后全國第二大制造業(yè)城市，蘇州外來人口隊伍急劇增加，城市人口規(guī)模迅速擴(kuò)張，使蘇州區(qū)域內(nèi)的社會消費(fèi)品購買力大增。蘇州市城市居民人均可支配收入為 元，增長 %。 20xx 年，蘇州市城市居民人均消費(fèi)支出 ，比上年增長 %；其中人均生活消費(fèi)品支出 元，同比增長 %。社會消費(fèi)品零售總額與城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)支出基本同步增長。消費(fèi)、投資、出口三大需求成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)問題。經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資環(huán)境十分優(yōu)越，使市場潛力巨大。在滿足一般生活需求后，追求高質(zhì)量生活的人們，向娛樂 、享受型更高的生活層面邁進(jìn)，一些集 xx 和娛樂為一體的多功能成套 xx器材開始搬入家中。 9 第二節(jié) 項目周邊環(huán)境分析 一、項目周邊環(huán)境分析 蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府間的重大合作項目，于 1994 年正式啟動建設(shè) ， 開創(chuàng)了中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)互利合作的新形式。工業(yè)園區(qū) 目前工業(yè)用地已進(jìn)入全面開發(fā)階段，并形成信息產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、國際科技園、研究生城、現(xiàn)代物流園等產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體和功能分區(qū)。實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 365 億元，進(jìn)出口總額達(dá)到 143億美元。中央商貿(mào)區(qū)集中了一批金融、商貿(mào)、科研、管理機(jī)構(gòu)及商住寫字樓、會議中心等設(shè)施 ，如建設(shè)大廈、國際大廈、信息大廈、信息大廈等。 就世界 500 強(qiáng)企業(yè)來看，就有如下的企業(yè)： No. 五 百 強(qiáng)