【正文】 前期可性 行性報(bào)告 23 （五） 綜合評(píng)價(jià)： 結(jié)合地塊及項(xiàng)目的 SWOT分析，本項(xiàng)目的綜合分析結(jié)論如下： 1． 短時(shí)間內(nèi)，區(qū)域體格快速提升的可能性較低，結(jié)合項(xiàng)目周邊環(huán)境及市場現(xiàn)狀，導(dǎo)致本項(xiàng)目地塊價(jià)值受到局限，項(xiàng)目開發(fā)具備一定風(fēng)險(xiǎn)； 2． 房地產(chǎn)市場環(huán)境的持續(xù)低迷，如若開發(fā)，須在控制開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，降低價(jià)格預(yù)期。 （三） 項(xiàng)目威脅 1． 經(jīng)濟(jì)變化影響； 受全球經(jīng)濟(jì)變化等影響， 中國 GDP 明顯放緩；緊慎適度的國內(nèi)金融將成為近幾年的主要基調(diào)三四線城市房產(chǎn)供求過剩影響， 市場未來存在不確定性，將提升項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 附：土地 SWOT分析圖 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 21 （五） 綜合分析： 1． 地塊為住宅，附帶商業(yè)用地 ,規(guī)劃主要為住宅 ,因此難度較??； 2． 地塊價(jià)值受高速及周邊廠房區(qū)影響，地塊價(jià)值的挖掘?qū)⑹艿揭欢ǔ潭扔绊懀? 3． 地塊區(qū)域價(jià)值契合九華區(qū)的未來發(fā)展規(guī)劃，未來存在一定的價(jià)值挖掘空間，但其價(jià)值空間受政府規(guī)劃發(fā)展執(zhí)行力和投資力度影因素響較大。 （二） 地塊劣勢 1． 周邊環(huán)境一般： 目前 地塊周邊人文環(huán)境 一般 、商業(yè)氛圍不濃厚， 目前都是新盤，檔次參差不齊，居住氛圍不濃 ，對(duì)于地塊的定位需更加謹(jǐn)慎； 2． 地塊條件限制： 地塊受 北部高速公路阻斷及西側(cè)萬英科技廠房 的影響，給地塊未來 延升發(fā)展， 內(nèi)部交通與外圍交通帶來一定 影響 ； （三） 地 塊機(jī)會(huì) 1． 品質(zhì)住宅發(fā)展機(jī)會(huì) 周邊除五礦外，無大型品牌發(fā)展商，物業(yè)發(fā)展水平一般，急待提升； 2． 商業(yè)商務(wù)氛圍形成機(jī)會(huì)： 地塊周邊商業(yè)氛圍未形成，如： 地塊周邊無中高檔 商務(wù)餐廳茶座 ；無大型商業(yè)設(shè)施聚集區(qū)； （四） 地塊威脅 1． 非發(fā)展核心區(qū)域： 該地塊不處在未來規(guī)劃中的核心區(qū)域， 北二線邊上，將離南北規(guī)劃的商地核心地段皆有 23公里距離 ； 2． 供應(yīng)增加，及周邊安置房形象、單位 BT房產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)位 壓縮地塊價(jià)值： 周邊潛在多個(gè)中大型規(guī)模樓盤將在近 2年入市開發(fā) ,將導(dǎo)致市場 在中 小 剛需 戶住宅產(chǎn)品尋找出路 ,如：千禧華府、中央道 。 第 三 部分： SWOT 分析 一、 地塊 SWOT分析 （一） 地塊優(yōu)勢 1． 開發(fā)條件成熟 地塊 已經(jīng)達(dá)到“三通一平”的開發(fā)現(xiàn)狀，具備初步開發(fā)條件； 2． 地塊外圍交通優(yōu) 勢 周邊交通較為成熟，高速公路、城市主干道， 緊臨 規(guī)劃地鐵 3 號(hào)線、滬昆高鐵站 ，地塊周邊交通發(fā)達(dá)； 3． 地塊外圍相對(duì)成熟： 地塊 周 圍 相臨九華大道、步步高大道，周邊已有數(shù)個(gè)樓盤社區(qū)開發(fā)中；臨近步步城市綜合體九華核心 商圈，酒店、超市 配套將越來越 成熟便利。 單價(jià)為 150萬 /畝，出讓總價(jià)： 25497萬元。 本宗地原出讓價(jià)： 單價(jià)為 118萬 /畝，出讓總價(jià)： 20218萬元。道路用地面積 （ ），土地方已經(jīng)于 2021年 1月取得國有土地使用證 。 陸運(yùn)：京廣、湘黔線通過市境，上瑞、長潭高速和 10 320 國道縱橫貫通區(qū)內(nèi)，且均設(shè)有出入口。 電話管網(wǎng)已經(jīng)到達(dá) 宗地附近，關(guān)于運(yùn)營商要開發(fā)商自行選擇。 永久性供電和臨時(shí)施工用電達(dá)到施工和居住要求。 雨污：區(qū)內(nèi)全部建設(shè)為雨污分流，排放依附道路排水系統(tǒng)，可控制性集中排放。 平地：提供七通一平用地。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 近期規(guī)劃建設(shè)：周邊 3公里范圍內(nèi) 規(guī)劃和平小學(xué)、雅禮中學(xué)、步步高城市綜合體、市中心醫(yī)院九華分院、富力集團(tuán)九華北綜合體項(xiàng)目 。 四、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 治安情況 ：居周邊居民了解，片區(qū)地處開發(fā)區(qū)，以往治安環(huán)境一般，近二年隨著開發(fā)區(qū)的逐步成熟，市政投資力度的加大，片區(qū)治安環(huán)境得到很大提升； 總體良好，發(fā)案率較低，當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)純樸。 宗地 西南面為湖南各 大學(xué)的產(chǎn)業(yè)高科技基地 ：九華管委會(huì)、新都五星級(jí)大酒店、湘潭大學(xué)城、吉利小學(xué)和石馬（村）小學(xué)、湖南科技大學(xué)南校 附屬醫(yī)院 。 城軌湘潭站 滬昆湘潭站 城東核心 及市府板塊 河西老城區(qū) 九華新城 岳塘高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 地鐵 3號(hào)線 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 17 （二） 宗地周邊 3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 平形干道步步高干道目前有 2路公司，離項(xiàng)目約 ； 九華環(huán)線、九華 1路。 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 16 配套： 教育： 宋慶齡國際幼兒園（建設(shè)中）、九華雅禮中學(xué)（建設(shè)中）、九華中學(xué)、和平小學(xué)。北部高速 公路及油煉廠 對(duì)開發(fā)有較大影響的因素， 噪音影響在 50分貝以上，因此考慮到建筑后退約 30平左右距離，計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積 約 489*30=14580平米方 ； 九華大道、在建樓盤； 上瑞高速、鼎盛石化 伏林東路、空地； 萬英科技、 400米處步步高大道 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 14 備 注：總體為北部長 486米，南部長 398米，南北長 250米；梯形結(jié)構(gòu)； 造紙廠房區(qū)基本拆遷完成，剩余的一棟廠房，拆遷難度小，考慮到拆遷回收建材可貼補(bǔ)搬遷成本；另一剩余辦公樓 3 層樓，建筑面積約 1200 平左右，可作為開發(fā)辦公用處； 此地片原始為山地，后建筑廠房，從開挖的情況初步考察得知，地下結(jié)構(gòu)較為簡單，無軍民用電纜過境，地質(zhì)結(jié)構(gòu)土層為高嶺土，地質(zhì)較穩(wěn) 定 ； 土地的完整性 ：整體兩片土地非常完整，利于整體開發(fā)，形成梯開結(jié)構(gòu)，不足之處是北部較狹長，受高速公路影響較大 ； 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求 （未探明） 。 九華整體片區(qū)規(guī)劃圖 九華板塊 長沙河西先導(dǎo)區(qū) 省府板塊 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 10 九華示范區(qū)區(qū)位優(yōu)勢 九華總體用地規(guī)劃 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 11 九華總體規(guī)劃 景觀風(fēng)貌規(guī)劃 九華總體規(guī)劃 2021年至 2030年 道路規(guī)劃 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 12 二、 宗地現(xiàn)狀 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 13 四 至 四至范圍； 附 :衛(wèi)星周邊四至圖 附 :周邊實(shí)際圖 片區(qū) 地勢 較為 平坦，自然標(biāo)高 5558米（黃海相對(duì)高），本案地勢總體成斜坡狀，北高南低 與周邊地勢 形成 1020 米的緩坡差 ； 地面現(xiàn)狀， 本案自身?xiàng)l件較好，地域內(nèi)無不利開發(fā)現(xiàn)狀 。到 2021 年，湘潭九華經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)將打造成為全省新型工業(yè)化、新型城市化、國際化的引領(lǐng)區(qū)。湘潭九華經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地處長株潭核心區(qū)域，南距湘潭市中心 5公里，北距長沙市中心 27公里，總面積 138平方公里，總?cè)丝?萬人；境內(nèi)上瑞高速貫穿東西，長潭西線高速連接南北，湘江黃金水道通江達(dá)海，距黃花國際機(jī)場半小時(shí)車程，還有湘黔鐵路、湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)風(fēng)光帶和建設(shè)中的滬昆高鐵，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚 。周邊環(huán)境優(yōu)美，市政配套快速發(fā)展中，是湘潭市重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，也將是湘潭北進(jìn)融城，連接長沙大河西先導(dǎo)區(qū)的核心。 （三） 九華簡介 造紙廠地處湘潭市九華新城上瑞高速與九華大道交匯處，離長潭西線出口僅 1 公里。 4）停車位：住宅比例不少于 1車 /戶，商業(yè)比例不少于 1個(gè) /100㎡。 使用年限 1）住宅用地為 70年，自 2021年 4月 30日 2083年 4月 29日止； 2）商服用地為 40年，自 2021年 4月 30日 2053年 4月 29日止。其中商服用地 ㎡（ ），住宅用地 ㎡（ ）。其中商服用地 ㎡（ ），住宅用地 ㎡（ ）； 2）宗地二（東向地塊）。其中： 1）宗地一（西向地塊）。 湖南寶安鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱寶安鴻基）有意與金九置業(yè)股東進(jìn)行緊密型合作，受讓金九置業(yè) 70%股權(quán)及名下土地及資產(chǎn)，雙方 共同進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。 為照顧九華紙業(yè)，政府通過土地掛牌形式及設(shè)定條件，該地塊（面積 ）仍由九華紙業(yè)的股東于 2021年 4月獲得。九華紙業(yè)所在地 屬于規(guī)劃調(diào)整范圍內(nèi)。 （一） 背 景 金九置業(yè)項(xiàng)目地塊前身系湖南九華紙業(yè)有限公司（以下簡稱九華紙業(yè)工廠用地（用地性質(zhì)為工業(yè)用地）。 二、 內(nèi)部因素 該項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)于當(dāng)下寶安地產(chǎn)在湘潭品牌位置將得到很好的提高：九華為市熱點(diǎn)開發(fā)片區(qū)；片區(qū)品牌開發(fā)商云集（如五礦、富力集團(tuán)），以利于形成良好的品牌共識(shí)；對(duì)于北上省府發(fā)展積累寶貴的經(jīng)驗(yàn)；改變單盤運(yùn)作的困境， 節(jié)省平均人力成本；從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義； 第 二 部分：項(xiàng)目概況 一、 宗地位置 宗地位于湘潭市九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，九華大道與二環(huán)線交匯處。第二產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)及深加工業(yè)等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主。湘潭城市居民的購買力越來越強(qiáng)。 湘潭 2021年常住人口為 ，人均 GDP達(dá) 46111元，位列全省第二名。 湘潭歷年 GDP與固定投資增長情況 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 5 湘潭 GDP整體以 13%以上的年增長率穩(wěn)步增長， 2021年 GDP實(shí)現(xiàn)了 ，同比增長 %，在湖南省排名第七名。高速路拉通、三城一體化公交運(yùn)營及城際鐵路啟動(dòng)，加速了湘潭城市化進(jìn)程，增強(qiáng)了城市競爭力，湘潭對(duì)外的吸引力得到了巨大提升。 轄湘 潭縣、湘鄉(xiāng)市、韶山市三個(gè)縣（市）和雨湖、岳塘兩個(gè)城區(qū)，總面積 5015平方公里，總?cè)丝?282 萬人。 而湘潭市場的占有率及市場影響力與品牌不相匹配，隨著長株潭融城的實(shí)際實(shí)施，湘潭將迎來高鐵與城際的發(fā)展時(shí)代，在此階段特考察以下地塊，為公司發(fā)展提供參考 。 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 1 湖南寶安鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （湘潭九華造紙廠地塊項(xiàng)目） 可行性 研究 報(bào)告 寶安地產(chǎn)營銷部 二零一三年十一月十一日 寶安地產(chǎn)湖南分公司 前期可性 行性報(bào)告 2 目 錄 前 言 ..................................................................... 4 第一部分：項(xiàng)目決策背景及摘要 ................................................ 4 一、 外部環(huán)境 .......................................................... 4 二、 內(nèi)部因素 .......................................................... 6 第二部分：項(xiàng)目概況 ......................................................... 6 一、 宗地位置 .......................................................... 6 二、 宗地現(xiàn)狀 ......................................................... 12 三、 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 ................................................ 15 四、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 ..................................................... 17 五、 大市政配套 ...........................