【正文】 中國(guó)人長(zhǎng)達(dá) 1/3 的人生歲月的生活軌跡與生活邏輯，將徹底全面改善中國(guó)老人的生活質(zhì)量與 生活環(huán)境。然而這并不是關(guān)鍵，因?yàn)樵诶夏旯⒌墓芾砼c服務(wù)領(lǐng)域，我們期望擁有最大的市場(chǎng)份額，例如 30%或更多，這是老年公寓產(chǎn)業(yè)鏈的最終發(fā)展的可持續(xù)核心。在規(guī)模與品牌的互動(dòng)下，我們將成為老年公寓開(kāi)發(fā)的全國(guó)一線品牌之一，并可能將產(chǎn)品線進(jìn)行發(fā)展，一方面將面向相對(duì)低端的、更龐大的市場(chǎng)需求，另一方面將面向更高端、以及市場(chǎng)更為細(xì)分的需求群體。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 老年公寓事業(yè)的愿景與對(duì)手 思考可以把我們的老年公寓事業(yè)發(fā)展定位分成三個(gè)階段： 第一個(gè)發(fā)展階段：我們將勇敢地成為老年公寓市場(chǎng)的研究者、探索者與先行實(shí)踐者，并在實(shí)踐中努力地成為這一新行業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的參與制定者或之一。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 [信息鏈接二 ] 中國(guó)銀行、招商證券研究中心等幾個(gè)機(jī)構(gòu)的報(bào)告均顯示：若按 65 歲標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，中國(guó)目前的老齡化比率大約是 7%多一點(diǎn)， 2020 年后將開(kāi)始加速增長(zhǎng)， 2030年 2050 年將是高速增長(zhǎng)期，至 2050 年中國(guó)將有超過(guò) 億的老年人，將接近屆時(shí)中國(guó)總?cè)丝跀?shù)的 25%。 [信息鏈接一 ] 世界銀行最新報(bào)告稱(chēng)：中國(guó)的“人口紅利”將在 2020 年左右消失，“人口紅利”一度是與中國(guó)高速的城市化進(jìn)程一并，成為推動(dòng)近 10 年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、中國(guó)住宅行業(yè)高速發(fā)展的兩個(gè)重要因素。而國(guó)際華人圈，無(wú)論大規(guī)?；蛐∫?guī)模引入，都可能會(huì)有暴利，同時(shí)不會(huì)有負(fù)面效應(yīng)。相信這種需求一直以來(lái)都存在著，也相信老年公寓產(chǎn)品的缺乏與醫(yī)療環(huán)境的差距，是這類(lèi)需求的主要障礙。當(dāng)然，除了中國(guó)目前沒(méi)有合適的老年公寓產(chǎn)品外，可能主要的問(wèn)題是在于語(yǔ)言問(wèn)題。（這也是杭州云天銀湖項(xiàng)目在實(shí) 踐中主要驗(yàn)證的觀點(diǎn)） 六、非常有意思的是，華人圈及東亞老齡比較嚴(yán)重的鄰國(guó)如日本的老人也是國(guó)內(nèi)未來(lái)成熟老年公寓的需求者之一（杭州云天銀湖項(xiàng)目在實(shí)踐中驗(yàn)證了這一觀點(diǎn)）。這些人群有能力、也同樣很可能有愿望為家里的老人也在杭州購(gòu)買(mǎi)一套養(yǎng)老的住宅，因?yàn)檫@對(duì)于老人來(lái)說(shuō)，除了居住環(huán)境與生活品質(zhì)更高以外，省會(huì)城市的醫(yī)療保障體系也總是更發(fā)達(dá)的。他們?cè)?壯年時(shí)代往往生活在忙碌的城市之中，且自身絕大多數(shù)會(huì)開(kāi)車(chē)，他們對(duì)遠(yuǎn)郊更好居住環(huán)境的養(yǎng)老會(huì)更為向往（這也是杭州山緣案例在實(shí)踐中驗(yàn)證的一個(gè)觀點(diǎn)）。很顯然，生活習(xí)慣、生活觀念、作息時(shí)間等的不同，會(huì)形成兩代人共同居住的眾多不和諧元素； 二、尤其對(duì)很多的夠得上中產(chǎn)階級(jí)家庭來(lái)說(shuō)，繁忙的工作引致了年輕一代對(duì)老人客觀上無(wú)法日常照顧，更為獨(dú)立與自信的思考能力與生活方式又導(dǎo)致了與他們父母之前更為明顯的差異。 我們相信，或者僅以我們身處的杭州為例，老年公寓的需求是明顯的、更是日趨強(qiáng)烈的。如果能有大幅度優(yōu)于現(xiàn)在老年人居住狀態(tài)的、能讓老人真正舒服與開(kāi)心的老年公寓出現(xiàn)，錯(cuò)誤的傳 統(tǒng)觀點(diǎn)將會(huì)很容易瓦解。很顯然的是，并非是所有的老人都樂(lè)于享受現(xiàn)在的居住 狀態(tài)，也并非是所有的子女都樂(lè)于看到老人們現(xiàn)在的居住狀態(tài)，而只是市場(chǎng)上根本就沒(méi)有專(zhuān)屬的、適宜老年人居住的住宅產(chǎn)品，且大多數(shù)人們不知道、也無(wú)法想象，應(yīng)該給老人安排怎么樣的滿意居住環(huán)境。 目前，中國(guó)健康老年人的常規(guī)居住狀態(tài)主要只有兩種：一是獨(dú)立混居在傳統(tǒng)住宅區(qū)里、二是與子女同住。 歷史已反復(fù)證明、近幾年經(jīng)典的風(fēng)險(xiǎn)投資商 業(yè)案例也正在反復(fù)證明，很多經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)、產(chǎn)品或元素，發(fā)展中國(guó)家的未來(lái)就是發(fā)達(dá)國(guó)家的現(xiàn)在，大多數(shù)領(lǐng)域，這與社會(huì)制度環(huán)境是基本無(wú)關(guān)的。 老年公寓在發(fā)達(dá)國(guó)家是一種非常常見(jiàn)的住宅產(chǎn)品，但在國(guó)內(nèi)目前尚無(wú)成功的規(guī)模案例，尚幾乎處于零供給狀態(tài)。 ? 零供給與潛在巨大需求 ? 老年公寓事業(yè)的愿景與對(duì)手 ? 產(chǎn)業(yè)化發(fā)展與開(kāi)發(fā)融資 ? 土地獲得與利潤(rùn)實(shí)現(xiàn) ? 老年公寓樣板產(chǎn)品模型 ? 老年公寓的管理與服務(wù) ? 老年公寓事業(yè)的啟動(dòng) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 零供給與潛在巨大需求 老年公寓是細(xì)分客戶(hù)年齡而形成的一種獨(dú)立的住宅產(chǎn)品。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 關(guān)于老年公寓事業(yè)的一些初步探討 老年公寓是一個(gè)功德無(wú)量的事業(yè)，一個(gè)潛力巨大的行業(yè)，一個(gè)我們這一代值得為之奮斗終身的產(chǎn)業(yè)。 而且非常有可能，在零起點(diǎn)的環(huán)境下，我們將成為國(guó)內(nèi)第一家真正專(zhuān)注于老年公寓產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的企業(yè)。由于針對(duì)老年客群，除了產(chǎn)品的建 筑形式、建筑密度、配套要求等硬件與普通住宅、青年住宅形成鮮明的區(qū)別外，其核心應(yīng)是服務(wù)要求的不同，這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，老年公寓的服務(wù)要求會(huì)更類(lèi)似于中高星級(jí)的酒店、酒店服務(wù)式公寓，而不是物業(yè)管理公司。而且目前，中國(guó)尚無(wú)專(zhuān)業(yè)的老年公寓開(kāi)發(fā)商或管理服務(wù)商，也未見(jiàn)大型的、有實(shí)力的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始規(guī)模進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，也幾乎處于零介入的狀態(tài)，或也許還處于零研究狀態(tài)，但有跡象表明，未必還是零關(guān)注。當(dāng)然，我們會(huì)關(guān)注其發(fā)展速度可能大不相同，正如發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化進(jìn)程速度與發(fā)展中國(guó)家是有巨大差異的；我們也會(huì)關(guān)注其民族與文化區(qū)別所導(dǎo)致的差異，以及對(duì)結(jié)果的影響。如果遇到病痛，除了必須的住院環(huán)節(jié)，通常情況是由子女照顧、或由非專(zhuān)業(yè)的保姆照顧。 或許，傳統(tǒng)文化的、道德的抗性在很多人的觀念中，把老人送到地方政府投資的、福利型的養(yǎng)老院、敬老院是一種不孝順的行為，是一種對(duì)老人的遺棄或漠不關(guān)心，然而我們必須認(rèn)識(shí)到，這只是在目前尚且沒(méi)有舒適的、適宜老人居住的 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 特定住宅時(shí)，現(xiàn)狀所無(wú)奈導(dǎo)致的錯(cuò)誤觀念。甚至我們更應(yīng)該擔(dān)心的是，一旦我們建造了這樣的老年公寓，很快將成為老人們、或他們的女人們?yōu)槔蟼內(nèi)藸?zhēng)相搶住的場(chǎng)所，很可能，到那時(shí)我們更擔(dān)心的是，我們是否能及時(shí)快速地向市場(chǎng)提供更多的老年公寓。 一、我們身邊有太多的家庭，一方面，年輕一代在考慮自身居住的時(shí)候，往往都有這樣一個(gè)愿望，希望能住得離父母近一點(diǎn)，能相互照應(yīng)，另一方面，從內(nèi)心講，只要有可能、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，還是都希望能與老人保持一定的居住距離，即相對(duì)獨(dú) 立的居住空間。事實(shí)上，他們是最能接受或更愿意看到真正適宜老人居住的老年公寓的出現(xiàn)，并很可能成為老年公寓主力的購(gòu)買(mǎi)人群； 三、中產(chǎn)階級(jí)或更富有的人群，作為社會(huì)消費(fèi)的中堅(jiān)力量與示范群體，在他們自身面臨衰老趨勢(shì)的時(shí)候，更會(huì)提前開(kāi)始考慮自己的退休后的生活與養(yǎng)老環(huán)境。另一相關(guān)的角度：現(xiàn)實(shí)都市的生活節(jié)奏，使得很多有實(shí)力的購(gòu)買(mǎi)群體對(duì)“ 5+2”生活的向往與實(shí)踐，將會(huì)更多與養(yǎng)老結(jié)合起來(lái)； 四、在幾乎所有三代同住的家庭中，最幼小的第三代是家庭的希望與最受關(guān)注的核心，而老人則是最易被主動(dòng)或被動(dòng)忽視的群體，這與中國(guó)人的傳統(tǒng)教育與文化環(huán)境有關(guān)，雖然很多老人并不介意或很樂(lè)于接受這一現(xiàn)狀，但這畢竟不是老人們應(yīng)該選擇的最佳生活與居住方式； 五、如果剔除投 資因素，浙江各地的有錢(qián)人，為子女在杭州買(mǎi)房子、造就子女未來(lái)的創(chuàng)業(yè)基地，是外地人在杭州購(gòu)房數(shù)量巨大的重要原因之一（其實(shí)，這也 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 并非杭州獨(dú)有，事實(shí)上每一個(gè)省會(huì)城市都有此普遍現(xiàn)象）。只要老年公寓能讓老人們住得舒服、有交流與娛樂(lè)的圈子、有日常的生活照顧、有良好的醫(yī)療保障等，異地的富裕群體將會(huì)很樂(lè)意在省會(huì)城市為老人安排養(yǎng)老的住宅。這里主要分為兩個(gè)層面：一是日本，屬于典型的特例，人口老齡化比較嚴(yán)重，國(guó)內(nèi)的老人福利居住環(huán)境局促，同時(shí)老人也相對(duì)富有，加上政府也鼓勵(lì)老人遷居海外，一系列元素促成日本老人到中國(guó)養(yǎng)老的可能性。二是華人圈，既包括了周邊國(guó)家、港澳地區(qū)，也包括了全世界全地區(qū)的華人，一方面是葉落歸根的情 結(jié)，另一方面中國(guó)的發(fā)展與安定，也為他們回國(guó)養(yǎng)老創(chuàng)造了可能性。值得一提的是：日本或其他民族的老人若成為我們老年公寓產(chǎn)品的主要客源，將可能與企業(yè)未來(lái)的宗旨有悖，甚至可能出現(xiàn)負(fù)面的影響，但小規(guī)模地引入?yún)s有創(chuàng)造開(kāi)發(fā)暴利的可能性，亦可形成國(guó)際交流的氛圍，應(yīng)該不是壞事。 所有的思考或?qū)嵺`都指向一點(diǎn)：只要有適宜的老年公寓出現(xiàn)，巨大的潛在需求將被很 快激發(fā)并洶涌而來(lái)。值得注意的是，這一提法比國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)觀點(diǎn)之前普遍論證的 2020 年早了 5 年左右。同時(shí)數(shù)據(jù)顯示，無(wú)論目前還是將來(lái)，地區(qū)之間也會(huì)有一定差異，東部沿海省份的老齡化比率明顯更高一些。這一過(guò)程中，產(chǎn)品模型的建立與實(shí)踐、戰(zhàn)略性土地儲(chǔ)備、以中高端市場(chǎng)為突破口的產(chǎn)品品牌營(yíng)塑是同樣重要的，更為關(guān) 鍵的是，我們必須提前打通融資渠道，為進(jìn)一