【正文】 出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時呢。憤青們不要在這里給我指三道四。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。這絕對應(yīng)該是必須的程序。恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。第四篇：土地證和用地證先后順序土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理規(guī)則 基本內(nèi)容土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。第三篇：辦理五證先后順序辦理五證先后順序 用地規(guī)劃許可證———— 工程規(guī)劃許可證—— 工程規(guī)劃 建筑工程施工許可證（又稱建筑工程開工證）——詳細(xì)步驟介紹：一、建設(shè)用地規(guī)劃 用地規(guī)劃許可證和國有土地使用證用地規(guī)劃 1〃選址意見書（審查用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃）程序：（1）企業(yè)提供申請報告、規(guī)劃申請表、總帄面圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議或國有土地使 用證、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，報規(guī)劃局用地處（2）用地處轉(zhuǎn)總工室審查（3）報局業(yè)務(wù)會批準(zhǔn)（4）領(lǐng)取選址意見書 2〃規(guī)劃院實(shí)地測量，并處定位圖，收取測量費(fèi) 3〃建設(shè)用地規(guī)劃 用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局審批下發(fā)）用地規(guī)劃（1）企業(yè)持定位圖、選址意見書、用地申請到用地處審查（2）主管局長、主管局市長批準(zhǔn)（3）打交費(fèi)單，領(lǐng)取用地規(guī)劃 用地規(guī)劃許可證 用地規(guī)劃 4〃國有土地使用證（由土地局審批下發(fā)）（1）建設(shè)單位持用地申請、航測圖、帄面布置圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、建設(shè)用地規(guī) 用地規(guī) 劃許可證、土地轉(zhuǎn)讓雙方的有關(guān)證件、委托書到土地局土地利用處（2）土地評估（3）土地局測量對現(xiàn)場測量，出定界圖（4）繳納土地出讓金和契稅，領(lǐng)取國有土地使用證二、建設(shè)工程規(guī)劃 工程規(guī)劃許可證 工程規(guī)劃 1〃 市消防支隊蓋章（1）持消防審批表、全套施工圖到市消防支隊建審科進(jìn)行審批（2）核發(fā)消防設(shè)計審核意見書、建設(shè)工程規(guī)劃 工程規(guī)劃許可證申請表蓋章 工程規(guī)劃 2〃人防證明市人防辦六十個工作日辦理自建手續(xù) 3〃房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模 建設(shè)單位持單位申請、總帄面圖、資金證明到市房管局規(guī)劃發(fā)展處辦理 4〃建設(shè)工程規(guī)劃 工程規(guī)劃許可證（由房管局規(guī)劃處下發(fā)）工程規(guī)劃（1）建設(shè)單位持申請報告、建設(shè)工程規(guī)劃 工程規(guī)劃申請表（消防蓋章）、土地征、用地 工程規(guī)劃 用地 規(guī)劃許可證、總帄面圖、全套施工圖、四套航測圖到市規(guī)劃局建管處 規(guī)劃（2）以上資料由總工室、局業(yè)務(wù)會審定后報處長、局長簽字（3）打交費(fèi)單交費(fèi)，領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證、放驗(yàn)線通知單 5〃放線報告 持放線通知和施工圖、紅線圖到規(guī)劃院測量隊放線。比如，他們制作的沙盤模型所示邊界超過《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》界定的范圍，展示此項目中并不存在的其他物業(yè)設(shè)施，使此物業(yè)看起來非常完善，而實(shí)際上他們能兌現(xiàn)的只是許可證界定范圍內(nèi)的建筑設(shè)施。另外，購房消費(fèi)者還要認(rèn)真考察開發(fā)商的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，明確其物業(yè)的邊界范圍。若開發(fā)商提供的《商品房預(yù)售許可證》中的規(guī)定范圍并沒有包含您要購買的房屋，您應(yīng)該視不同的情況作出判斷。出現(xiàn)這類情況，最終吃虧的還是國家和購房消費(fèi)者。購房者要謹(jǐn)防開發(fā)商的哪些不合法行為一些資金規(guī)模較小，行業(yè)資歷不高的房地產(chǎn)開發(fā)商，為了快速的資金回籠，常常喜歡在沒有辦理土地使用權(quán)的情況下，開發(fā)和預(yù)售房屋。所以，開發(fā)商沒有辦理完全合法的五證，也是值得信賴的。您可以參考其曾經(jīng)開發(fā)并已經(jīng)交付使用的房地產(chǎn)項目在目前的狀況，也可以根據(jù)您所選擇的項目的工程進(jìn)度和房地局出示的相關(guān)證明來判斷開發(fā)商的資信情況。開發(fā)商五證不全，就