【正文】 主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；（五）具有一定的組織能力；（六）具備必要的工作時(shí)間。會(huì)議可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加。當(dāng)只有部分業(yè)主覺(jué)得有必要就某個(gè)問(wèn)題需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，而業(yè)主委員會(huì)又不執(zhí)行時(shí)，這少部分的業(yè)主應(yīng)該怎么辦呢？要是有10%以上擁有投票權(quán)的業(yè)主提議，從接到提議之日算起，20日內(nèi)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該就此提議內(nèi)容召開(kāi)業(yè)主大會(huì)；如果逾期未召集的，提議的業(yè)主可以向區(qū)住宅主管部門申請(qǐng)，那么，該部門會(huì)責(zé)令或限期業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)。如果業(yè)主外出不能參加，還可以委托代理人出席，而不滿18周歲的小業(yè)主們，同樣擁有說(shuō)話的權(quán)利，由其法定代理人代表出席。業(yè)主委員決定問(wèn)題時(shí)采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。業(yè)主委員會(huì)行使的職權(quán) ；；，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；； 。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)與公安部門(法制科)業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的法定組織，獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)及其成員名單應(yīng)當(dāng)自選取產(chǎn)生之日起的15日內(nèi)，持下列文件報(bào)所在地的區(qū)住宅主管部門辦理登記：成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書(shū)；業(yè)主委員會(huì)委員名單；業(yè)主委員會(huì)章程。要辦理的登記手續(xù)業(yè)主委員會(huì)的成立，并不需要政府部門的審批，只需到所轄區(qū)的政府房管部門備案即可(在房地產(chǎn)管理部門填寫(xiě)備案表,一式三份)。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過(guò)后，提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。在通常情況下，業(yè)主委員會(huì)由11至17位成員組成，也可以適當(dāng)增減，但最少不能低于5人。因?yàn)閾?dān)任業(yè)主委員會(huì)的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務(wù)地為廣大業(yè)主服務(wù)，所以經(jīng)常被視為是一項(xiàng)“吃力不討好”的苦差事。而第一屆業(yè)主委員會(huì)則由物業(yè)管理行政主管部門與發(fā)展商或物業(yè)管理公司、業(yè)主代表組成籌委會(huì)，推薦業(yè)主委員會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。在成立之前，是由發(fā)展商負(fù)責(zé)小區(qū)的前期物業(yè)管理，并有權(quán)選聘物業(yè)管理公司。五、公布結(jié)果備案完成后，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在物業(yè)小區(qū)內(nèi)公布該小區(qū)已正式成立業(yè)主委員會(huì)的消息。業(yè)主委員會(huì)章程（業(yè)主委員會(huì)委員簽名）。四、備案業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到區(qū)建設(shè)局綜合管理科備案。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，介紹候選委員情況，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員，選舉決定必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。以上的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。確立籌備組成員名單，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。首套物業(yè)出售并交付使用入住30%的住戶而費(fèi)用已交付滿二年的。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。公告六：公示選舉結(jié)果，無(wú)異議后進(jìn)行備案（選舉產(chǎn)生30日內(nèi)進(jìn)行備案）公告七：備案結(jié)果，業(yè)委會(huì)正式成立第三篇：業(yè)委會(huì)成立條件及程序業(yè)委會(huì)成立條件及程序一、首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)及業(yè)主委員會(huì)成立的條件。唱票結(jié)束后票數(shù)達(dá)到雙過(guò)半后可以接著進(jìn)行，票權(quán)數(shù)和建筑面積雙過(guò)半。公告三：公告候選人名單（公示幾天無(wú)異議才行，可一起公示三個(gè)文本的征求意見(jiàn)稿）公告四：投票選舉及投票通知（選舉方式，投票方式，時(shí)間，制定選票，發(fā)放選票。）公告二：業(yè)主候選人報(bào)名通知，明確提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法、候選人條件，截止時(shí)間。所以，當(dāng)前要做的事情如下：如何產(chǎn)生業(yè)主代表，組成首次業(yè)主大會(huì)籌備組、具體人員分工要做好、要落實(shí)好經(jīng)費(fèi)，保障工作進(jìn)程。業(yè)委會(huì)憑登記證明，向區(qū)縣公安分局申請(qǐng)記刻制業(yè)主大會(huì)印章。辦理刻章：業(yè)主委員會(huì)憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明，向區(qū)、縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。依法抄送：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門。(4)業(yè)主委員會(huì)委員名單。(2)業(yè)主大會(huì)決議。表決通過(guò)：除特別內(nèi)容里“專項(xiàng)維修資金應(yīng)急支取預(yù)案”需專有部分面積占建筑物總面積三分之二的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意外，其它表決內(nèi)容需專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意：第十：業(yè)主大會(huì)正式成立業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。如有的小區(qū)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)不僅要設(shè)立業(yè)主委員會(huì)，還要設(shè)立監(jiān)事會(huì)，而監(jiān)事會(huì)委員需要由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，如果在首次業(yè)主大會(huì)沒(méi)有選舉，還需要再次召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決。(二)特別內(nèi)容：除了基本內(nèi)容外，可以根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況通過(guò)一些其他決議。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)。籌備時(shí)間：籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備組的業(yè)主代表不能委托代理人參加會(huì)議。持保留意見(jiàn)的成員不簽字的，不影響決議的效力?；I備組表決：每人享有一票表決權(quán)，籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組中擁有表決權(quán)的過(guò)半數(shù)成員同意(組長(zhǎng)沒(méi)有表決權(quán))。公告：籌備組應(yīng)自成立之日起60日內(nèi)完成上述工作并公告。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一個(gè)自然人只能代表一個(gè)法人或者其他組織。經(jīng)連選連任、工作規(guī)范、成效突出的可適當(dāng)放寬。熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。具有一定組織能力。未被業(yè)主大會(huì)依約限制被選舉權(quán)的行使。業(yè)主委員會(huì)委員條件：由業(yè)主擔(dān)任，具體條件如下：委員條件：具有完全民事行為能力。(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的表決權(quán)數(shù)。如果運(yùn)用的好，管理規(guī)約、議事規(guī)則將是平衡各方利益，減少和預(yù)防糾紛的重要保障。管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的擬定工作非常重要，這是小區(qū)業(yè)主行為的基本準(zhǔn)則，也是決定小區(qū)管理及議事的重要參照。第六：錄入信息第七：開(kāi)展籌備工作并公告(二次公告：籌備內(nèi)容公告)籌備工作：(一)制訂首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案，確定會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題及表決規(guī)則。籌備組自公告之日起成立。組長(zhǎng)不具有表決權(quán)。其中有表決權(quán)的籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，而且非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)