項目開發(fā)全流程-文庫吧資料
2024-11-16 00:26本頁面
【正文】 商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機構(gòu)了解該項目的有效渠道。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權(quán)期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴重影響融資工作的進程。開發(fā)商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內(nèi)容。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點，所以在項目運做時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望，從而導致融資方案不可行。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結(jié)合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案1融資方案開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給計劃。在財務(wù)分析核算過程中，財務(wù)融資機構(gòu)需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。1項目的財務(wù)核算在開發(fā)商在完成項目的設(shè)計方案后，建立或委托專門的財務(wù)融資機構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業(yè)化分析。項目方案的政府許可在完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。通過調(diào)整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理；判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設(shè)計必須遵守市場需求。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進行純建筑工程角度的深化、細化。項目規(guī)劃設(shè)計項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。土地價格標準。項目土地取得有兩大標準：土地規(guī)模標準。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。當一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。項目位置選擇商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。第四篇：商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程市場條件判斷(前期市場調(diào)研)在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。3合同文本經(jīng)上級審核同意后，由上級部門與物業(yè)主簽定正式合同。3部門經(jīng)理如果認為該項目合適并確認簽字后，交工程部經(jīng)理排房，4排房后，項目負責人填寫《商圈調(diào)查表》，《酒店調(diào)查表》，《物業(yè)調(diào)查表》，《投資項目分析表》，《測算表》，《業(yè)主調(diào)查表》和《項目合作表》。第四步:對信息進行分析及判斷:1項目負責專員編制《項目調(diào)查表》后,對該項目作出判斷,分為“淘汰,跟蹤，呈報”三項。3現(xiàn)場踏勘及周邊市場調(diào)查。1對物業(yè)進行網(wǎng)頁背景調(diào)查。第二步:對信息進行篩選和分配獲得項目信息后,呈報發(fā)展事業(yè)部總監(jiān)，總監(jiān)根據(jù)物業(yè)情況,分發(fā)給相適合部門的經(jīng)理，再由經(jīng)理分配給項目專員。4通過報紙上的信息,如房地產(chǎn)時報,新明晚報等。通過中介機構(gòu)。本次項目開發(fā)流程梳理為總部領(lǐng)導要求，請大家重視此項工作。2．推薦方案或提供修改意見；3．收集修改后中標方案總經(jīng)辦 審批中標總體規(guī)劃方案規(guī)劃部 審核提供項目總體規(guī)劃方案報批資料投開部 進行項目總體規(guī)劃方案報建法務(wù)部 簽定總體規(guī)劃設(shè)計合同計管理工作；復意見；施工許可證》法務(wù)部 簽訂施工合同總經(jīng)辦 審批中標施工單位投控部、監(jiān)理招投標工作；；項目部 ； ；；項目部、投控部等相關(guān)部門圖紙會審、審核施工單位提出的施工組織設(shè)計；； ；投開部； ；投控部； 編制項目總成本預算并供策劃部參考； 對各部門進行成本監(jiān)控及調(diào)整； 完成各子項招投標手續(xù)；規(guī)劃部；； ；策劃部；、投控部、規(guī)劃部、財務(wù)部、物業(yè)管理公司確定商品房預售價格及物業(yè)管理費標準；法務(wù)部基礎(chǔ)工程； 上部建筑工程； 裝修工程；室內(nèi)給排水、電氣工程； 其他工程市政水電工程、排水工程；； 設(shè)備安裝工程； 消防人防設(shè)備安裝；中央空調(diào)、通風設(shè)備安裝工程； 備用發(fā)電工程； 給水泵、池工程； 其他工程設(shè)備安裝工程； 消防人防設(shè)備安裝；中央空調(diào)、通風設(shè)備安裝工程； 備用發(fā)電工程； 給水泵、池工程； 其他工程第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)全流程梳理大綱房地產(chǎn)項目開發(fā)
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