【正文】 效力的協(xié)議，協(xié)議雙方當事人的買賣關系受法律保護，因而，商品房理應由郭繼魁所有。它需要這一項目明確產(chǎn)權所有人，并由產(chǎn)權所有人申領《商品房銷(預)售許可證》后，對這些合同進行確認，才能生效。又根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權的人處分他人財產(chǎn)經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。經(jīng)二審開庭審理合議庭評議認為：郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，其買賣關系應受到法律保護。1其它相關證據(jù)材料。施巍證言材料。國有土地使用證。開發(fā)公司給尹杰送達的通知。批發(fā)市場新建樓所有權確認書。后因尹杰強行占有了合同約定房屋，xx年10月23日郭繼魁向鐵西區(qū)法院提起訴訟，要求取得協(xié)議約定商品房。商品房，及建筑公司與郭繼魁簽訂的購房協(xié)議再一次進行確認。三方協(xié)商一致，確認該新建批發(fā)市場樓房為經(jīng)貿(mào)公司所有，該公司對此批發(fā)市場樓房享有占有、使用、收益和處分權。起訴前，尹杰在未取得進戶手續(xù)，未經(jīng)賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。X年4月25日尹杰與開發(fā)公司簽訂了《商品房銷(預)售合同》，尹杰購買中興在建二期工程一層商網(wǎng)⑥⑦，2/0AB，建筑公司開據(jù)了收據(jù)，經(jīng)貿(mào)公司又自自己名義予以換據(jù)。工程于xx年6月開工。四、對事實和證據(jù)的分析及認定xx年9月四平市計劃委員會批準開發(fā)建設座落于四平市鐵西區(qū)英雄大街20號：020439的站前批發(fā)市場項目。尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的，購房款已按合同約定全部交齊。被上訴人尹杰辯稱：原審判決正確，應予維持。據(jù)此應認定初始購房合同有效，此后重復購房合同無效。郭繼魁買房是xxX年6月7日，尹杰重復買該房合同是二年后的xx年5月，同尹杰算帳“換據(jù)”是xxX年6月，均在經(jīng)貿(mào)公司xx年7月取得《商品房銷(預)售許可證》之前。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公司委托同意的，賣房款由經(jīng)貿(mào)公司用于支付工程款。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司承擔連帶責任。依照《中華人民共和國合同法《第六十條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十九條之規(guī)定，判決：被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與第三人尹杰簽訂的合同合法有效，其買賣關系成立。但被告經(jīng)貿(mào)公司于5月17日給第三人更換了交付房款的收據(jù)，換收據(jù)的行為就是被告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無效的。被告經(jīng)貿(mào)公司以持有《商品房出售許可證》為由，愿將爭議房屋賣給原告，但《許可證》是在7月取得的，不能對抗以前的買賣行為。原審法院認為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權問題，原告與被告建筑公司簽訂的《購房協(xié)議書》無效。第三人尹杰訴稱：第三人于2X0X年4月6日與被告開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào)公司已確認了第三人的買賣關系。被告四平市中興建筑公司(以下簡稱建筑公司)辯稱：被告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購房合同屬于重復買賣，是無效合同，不應支持。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經(jīng)貿(mào)公司的委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護?，F(xiàn)原告訴至法院，要求被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司履行合同交付房屋，并承擔訴訟費。但被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司至今未履行合同，交付房屋。被上訴人(原審被告)：中興經(jīng)貿(mào)有限公司。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于20X3年7月4日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，上訴人郭繼魁、委托代理人蓋如濤，被上訴人四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司(以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司)委托代理人胡振儒，被上訴人四平市中興建筑公司(以下簡稱建筑公司)委托代理人蘇軍，被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱開發(fā)公司)委托代理人付佳賓，被上訴人尹杰、委托代理人竇樹法到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。實習期間我主要對關于郭繼魁與四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，并被特許參加合議庭評議。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法,對程序問題有了更深的理解,將理論與實踐有機結(jié)合起來。通過實習，我在我的第二專業(yè)法學領域獲得了實際的工作經(jīng)驗，鞏固并檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。我會鞭策著自己不斷前進，成為一個合格的“法律人”。法學，是一門實踐性很強的學科，通過這次在海鷗律師事務所的畢業(yè)實習，我將課堂上所學的基礎理論與實際相結(jié)合，覺得自身的素質(zhì)得到了提升，提高了自己的法律知識水平和法律運用能力。（二）訂立《認購書》時一定要仔細閱讀各個條款，弄明白各條款的真實意思，容易產(chǎn)生歧意的表達最好進行修改或作出解釋予以界定。由于《認購書》多為房地產(chǎn)司制定，所以作為商品房的買受人在訂立《認購書》時，為了維護自己的合法權益，應多注意以下事項：（一）訂立《認購書》前認真了解擬購房產(chǎn)的真實情況，不要輕易落定認購。即認購無效時，預售人應當向認購人返還定金，同時預售人還應承擔締約過失責任。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。在這種情況下訂立的《認購書》是不具有法律效力的，是無效的合同。未取得《商品房預售許可證》的`，不得進行商品房預售。根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定，“商品房預售實行許可制度。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。為了更好地分析問題，這里先說明一下幾個名詞的含義。】綜上所述，《認購書》是否具備法律效力，不僅要看其具體內(nèi)容，而且也要看開發(fā)商是否取得了《商品房銷售許可證》，不能一概而論?！薄督忉尅返谖鍡l規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也規(guī)定《認購書》在一定條件下具有法律效力。《認購書》可以看作是一份獨立的合同，一般而言它的簽訂對購房人來講只是為了獲得特定房屋一定時間內(nèi)的優(yōu)先購買權，對開發(fā)商來講只是為了加強對購房人的約束以增加交易機會。我覺得以上兩種觀點都具有片面性。其理由是：一、文件符合〈合同法〉中關于合同須以書面形式訂立的規(guī)定；二、文件體現(xiàn)了合同主體、標的、價款等合同一般應包括的條款；三、文件內(nèi)容雖然簡單，但根據(jù)項目批準文件、有關法律政策規(guī)定、商品房交易習慣以及開發(fā)商的宣傳、展示內(nèi)容等，文件所確定的房屋買賣完全可以實現(xiàn)；四、文件中通常會對定金問題作出約定，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，該定金具有證約作用，即能證明開發(fā)商和購房人之間存在房屋買賣關系；五、開發(fā)商和購房人簽署《認購書》之類的文件，完全是在平等、自愿基礎上的真實意思表現(xiàn)，符合合同訂立過程中意思自治的原則；六、雖然《認購書》、訂單或認購協(xié)議中都會約定某一具體時間簽訂正式的房屋買賣或預售合同，但房屋買賣或預售合同沒有強制使用文本，因此，簽訂正式的房屋買賣或預售合同完全是對《認購書》、訂單或認購協(xié)議的細化、補充或變更。因為至此，雙方尚未簽訂具有法律效力的房屋買賣合同（示范文本），即主合同不存在，因而作為規(guī)定其內(nèi)容的從合同（定金合同，即《認購書》）亦無效。而現(xiàn)在通行的《認購書》無非是限制購房者（債務人）必須繳納首付款簽訂房屋買賣合同，否則喪失定金，其確保售房者（債權人）利益。擔保之債是從債，被擔保之債是主債；擔保之債是對主債效力的補充和加強，受主債效力的制約。因此定金合同以主合同（主債）的有效成立為前提。這種觀點認為定金是合同當事人一方，以保證合同履行為目的，于合同成立時或未履行前，在合同規(guī)定的范圍內(nèi)給付對方的一定數(shù)額的款項，它是一種債權的擔保形式。而要認定房地產(chǎn)公司能否有權沒收定金，是否存在違約行為，就要認定《認購書》是否存在法律效力。在實習期間，我遇到了許多關于房地產(chǎn)商品房買賣糾紛的案件，由于能夠接觸到真正的案件辦理，我也逐漸地對此類案件產(chǎn)生了興趣。在律師事務所的律師指導下，我看了很多案件的卷宗；接觸了四五起真實案件的辦案經(jīng)過；親手書寫了起訴狀、證據(jù)清單、申訴狀、再審申請書、代理詞的法律文書；幫助客戶起草遺囑；到過法院辦理立案手續(xù)；旁聽了兩件案子的開庭審判；還參與了5天的珠海市五洲康城樓盤的商品房預售的簽約工作……以前我對律師事務所的了解僅限于別人的口耳相傳，對此的感性認識少之又少。這也是作為法學人一個新的理想的開始。這次的畢業(yè)實習帶給我的影響是巨大的。特別是劉建豐律師、劉宇揚律師、黎曉軍律師、湯惠萍律師、羅霞等。感謝我的實習指導老師薛老師。最后。最后還有在整理裝訂案卷的過程中仍缺乏耐性和細致。書寫法律文書過程中讓我了解到自己在表達方面的缺陷、薄弱。致使感覺這次的畢業(yè)實習有所不完整。讓我覺得不足和遺憾的地方就是本次的畢業(yè)實習過程中。本次的實習的不足和改進的地方我覺得有很多。并且讓我很好的了解律師行業(yè)的文化。律所里面人員的耐心教導和幫助。而大量枯燥的整理裝訂過程中。其中的材料就是我們書寫的范本。而在整理裝訂的案卷材料中。因為一直在書寫著各樣的法律文書。每個單位都有關于案件的整理裝訂的問題。除此以外。如果這次不去中晟律師事務所實習的話。這樣錯誤的了解不僅僅是我自己。在社會中、生活中、學校中、家庭中對律師這個職業(yè)有著不理性、不全面的了解。是十分重要的。了解自己的專業(yè)。是讓我認識到律師在訴訟過程中起的一個什么樣的作用。解決什么樣的問題。而跟隨律師去聽庭審讓我更清楚了解律師在庭審中、整個案件的流程中處于一個什么的角色、地位。學習訴訟法的時候雖然都已經(jīng)學習過整個庭審的過程。不僅鍛煉了我歸納總結(jié)的能力。我還跟隨律師一同去人民法院聽庭審。如法律文書的格式、表達、側(cè)重點等方面。、負責的、耐心的指導。這次實習的過程中。而某程度上疏忽了對普通法律事務的法律文書的書寫。因此在學習的課程中容易被導師的教學重點所誤導。是大大的不足的。雖然大學選修課里面也開了司法文書的課程。也學習著寫了一些常用的法律文書。這次實習過程中。本人覺得是十分的充實。同時也提高了自信。在此我首先要非常感謝學校為我提供了這么好的實習單位。這次實習給我?guī)淼氖斋@是十分巨大的。這次畢業(yè)實習讓我感覺到很充實、很專業(yè)、很愉快。在xxx律師事務所中。今年。法學畢業(yè)生實習報告7我叫xxx。XXXX屆畢業(yè)生的專業(yè)實習，雖然取得了一些成績和經(jīng)驗，但是也存在不少問題。通過實習，同學們找到了自身狀況與社會實際需要的差距，找出了自己法學知識的欠缺，找出自己哪方面能力需要進一步提高，為以后學習明確了方向，并為求職和將來正式工作做了知識和能力的準備。法律適用是依據(jù)法定程序?qū)徍俗C據(jù)，并從證據(jù)之間內(nèi)在關系來判斷、認定事實的邏輯判斷推理過程，這種工作涉及到適用者的知識、經(jīng)驗、閱歷以及思維判斷能力的綜合素質(zhì)，善于思考、判斷、勤于用腦、用心是提高法律應用水平的良方。如果依照布盧母分類學標準檢視，法科學生的認知只達到知識和某程度的理解的水平，缺少對法律其它更高層次的了解。布盧母分類學將學習的認知過程分為六個組成部份：知識、理解、適用、分析、歸納、評價。參與實習的2位同學認真對待實習，嚴格遵守實習單位的規(guī)章制度和實習紀律，參與了具體案件的辦理，取得了優(yōu)秀的實習成績。作為法學院實習指導老師，我堅持每周至少去實習點一次，與每位實習生見面，及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題，并根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題進行個別交流。筆者參與指導海大平正律師事務所實習點共有2位同學進行實習，均按教學計劃要求完成實習。XXXX年X月XX日至X月XX日，在法學院的精心組織下，在實習單位的大力支持下，XX級法學專業(yè)本科生圓滿完成了為期十周的專業(yè)實習。法學畢業(yè)生實習報告6專業(yè)實習是法學本科教學計劃中的必修課程，是實踐教學的重要組成部分。通過旁聽案件，我對民事審判的特點和程序有了詳細的了解，認識到民事案件的審理關鍵在于化解當事人之間的矛盾，促進社會和諧。以前在學校我參加過刑事案件的模擬法庭，刑事案件很注重程序，法庭審理嚴肅。市場經(jīng)濟飛速發(fā)展的同時，人們法律權利意識不斷增強，再加上仲裁等非訴程序糾紛解決機構(gòu)較少，導致民一庭的案件相對較多，且呈逐年遞增趨勢。在此過程中，通過對卷宗的翻閱和向書記員咨詢，我對合同糾紛案件從立案到審結(jié)的程序以及各種歸檔文書的分類有了詳細了解。在實習期間幫助法官和書記員整理卷宗多份。在執(zhí)行局呆的幾天除了和執(zhí)行人員外出調(diào)查取證或送達傳票、執(zhí)行令外，也同樣是整理卷宗。除此之外大部分工作是整理卷宗(主要是排序、裝訂、登記)。中午11點40分結(jié)束工作去吃飯。從第二天開始，我每天8點15左右趕到法院，先把庭內(nèi)的衛(wèi)生打掃一下。這是一起比較簡單的合同糾紛案件，庭審程序進行得很快，在雙方當事人拒絕調(diào)解后，法庭聽取了當事人的最后陳述，法官宣布合議庭和議后擇日宣判，庭審結(jié)束。實習的第一天，確定實習崗位后我到民一審判庭去報到。二、實習過程概述去實習時老師對我們說實習能否學到東西，關鍵不在于老師和法官，而在于自己，只有你帶著一雙求知的眼睛去觀察、探求，才能學有所獲。我被分到民一審判庭，民一審判庭主要負責審理合同糾紛案件，后我又到執(zhí)行局呆了一段時間。我此次在邢臺縣人民法院實習。一、實習單位及崗位簡介在大四的最后一個學期，我迎來了畢業(yè)實習。這道檻對于大學生初步涉世也是非常重要的。若要成功的跨過去需不斷地反省并改進一些為人處世的措施。我們有信心把后期的實習工作開展的更好，從而使這次實習圓滿結(jié)束。對于這一現(xiàn)象，我們認為主要是部分同學性格比較內(nèi)向所致，我們應該對這些同學加強培養(yǎng)，當然是在尊重個人性格的前提下培養(yǎng)大家熱情外向的性格特點。下一步我們準備繼續(xù)加強實習期間的考勤工作，積極督促各位同學，同時也要對個別表現(xiàn)不好的同學給予批評教育，以幫助他們把這一問題提高到學院榮譽的高度進行認識。同時號召大家積極向表現(xiàn)積極的同學學習，大家共同進步。雖然許多同學在實習中都表現(xiàn)出了很高的積極性和主動性，但仍有部分同學對實習的重要性認識不夠，主要表現(xiàn)在平時工作中不是很主動，積極性也較差。以下就這段時間實