小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)本科生(設(shè)計(jì))-文庫吧資料
2024-12-14 04:42本頁面
【正文】 給現(xiàn)時(shí)發(fā)展所帶來的 弊 端和存在的問題。 ４ 對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，最基礎(chǔ)的問題就是明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)、開發(fā)商和業(yè)主之間的法律關(guān)系，明確權(quán)利義務(wù)，這種關(guān)系不能納入房地產(chǎn)法律框架來解決，但是可以放在土地法、合同法以及行政法的統(tǒng)一法律框架體系當(dāng)中來解決。在相關(guān)法律法規(guī)缺失的背景下，解決“小產(chǎn)權(quán)房”的問 題，必須通過完善相關(guān)法律的途徑。國土資源部副部長鹿心社就《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（ 2021— 2020 年）》有關(guān)問題接受專訪 時(shí)，談到小產(chǎn)權(quán)房問題解決對(duì)策時(shí)說：“要深入研究，分類分析，采取有針對(duì)性的措施，來化解歷史上形成的小產(chǎn)權(quán)房問題。中央黨校三農(nóng)問題研究中心副主任徐祥林在十七屆三中全會(huì)上提出了：”只要小產(chǎn)權(quán)房符合政府規(guī)劃，農(nóng)民就應(yīng)該可以進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)，不必非得由政府征收、政府轉(zhuǎn)讓給開放商”的觀點(diǎn)。另外從法學(xué)理論出發(fā)筆者支持上述第二種觀點(diǎn)，首先是最重要的一點(diǎn)沒有違背國家的根本大法，其次是物權(quán)法沒有排斥，并且 保護(hù)私權(quán)的力度加大。小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格低于經(jīng)濟(jì) 適用房，即使補(bǔ)交部分稅費(fèi)或土地出讓金，也可歸屬于保障性住房之列， 在一定程度上彌補(bǔ)了政府職能的缺位。 緩解政府社會(huì)保障性住房的壓力。促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。 [1]32 在探索解決住房供需矛 盾的渠道上，具有創(chuàng)新意義，所以應(yīng)當(dāng)給小產(chǎn)權(quán)房一條出路 ,讓其合法化，原因如下：平抑房價(jià)，減輕政府調(diào)控房價(jià)的壓力。 《物權(quán)法》并沒有完全排斥小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房不可一概否定，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)其健康發(fā)展，適時(shí)予以合法化。 [1]31 另外一方面 因?yàn)橐坏┳尣骄蜁?huì)讓人覺得法律 沒有尊嚴(yán)，會(huì)讓非法經(jīng)營者產(chǎn)生僥幸心理：即使違法，將來也會(huì)合法化。因此，小產(chǎn)權(quán)房將是今后房地產(chǎn)市場整頓的對(duì)象 。 [7] 雖然《物權(quán)法》頒布，將極大地保障人們對(duì)于私有財(cái)產(chǎn)，特別是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，但是不會(huì)保護(hù)不合法的財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，“小產(chǎn)權(quán)房”也不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 （一）反對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合法化的觀點(diǎn)及其評(píng)述 目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。但總結(jié)起來，無非就是反對(duì)和支持兩種觀點(diǎn)。城、鄉(xiāng)都是基于各自公共產(chǎn)品提供不足而向外求解，這當(dāng)然就造成了小產(chǎn)權(quán)房的市場空間。作為一種市場行為，小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場中能夠存在這么長時(shí)間，能夠從局部地區(qū)、個(gè)別城市擴(kuò)展到全國，這恐怕應(yīng)該是政府相關(guān)管理部門的失職，是管理上的嚴(yán)重缺位和行政 不作為，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實(shí)際上是這種行為的制造者和實(shí)際推動(dòng)者。法律雖規(guī)定“農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)”，但它對(duì)農(nóng)民在舊宅基地上蓋樓房，把剩余的房屋賣給城市人的行為沒有明確規(guī)定，中間有許多法律空白或缺陷，現(xiàn)行法律“不禁止即可行”的法理，“小產(chǎn)權(quán)房”確實(shí)有法律的漏洞可尋。按照現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)，雖然宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，但村民對(duì)宅基地上的房屋卻有所有權(quán)。農(nóng)地逆行定價(jià)、收益落差過大和違規(guī)成本過低是問題的根源。 農(nóng)民等集體經(jīng)濟(jì)組織在經(jīng)濟(jì)利益的誘惑下出售土地， 農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織在經(jīng)濟(jì)利益的誘惑下，紛紛將集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于房地產(chǎn)開發(fā)即建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”，比發(fā)展農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)獲益要更 快更多。合法的房地產(chǎn)開發(fā)須使用國有建設(shè)用地，開發(fā)商取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，需要付出大量的成本，包括各種稅收和風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)于直接受法律保護(hù)的商品房所有權(quán)，這樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所受到的產(chǎn)權(quán)保護(hù)比較“小”，所以稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。 [1]30 筆者認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房” 又可稱為 “鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的 商品性住宅，它一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)與開發(fā)商合作建設(shè)，或由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，亦有小部分由村委會(huì)審批、村民自行建設(shè)，以較低的價(jià)格向村民以外的城市居民進(jìn)行銷 ２ 售。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)就是沒有產(chǎn)權(quán)， “小產(chǎn)權(quán)房” 只是一種自生自滅的社會(huì)現(xiàn)象。 一、小產(chǎn)權(quán)房的概念及產(chǎn)生原因 （一）小產(chǎn)權(quán)房的概念 關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的概念，至今學(xué)界沒有形成統(tǒng)一的觀點(diǎn)。 “小產(chǎn)權(quán)房”是近年來學(xué)界和社會(huì)公眾所關(guān)注的焦點(diǎn)問題，但什么是“小產(chǎn)權(quán)房”、理論上小產(chǎn)權(quán)房能否合法化、怎樣解決已建成的小產(chǎn)權(quán)房，都是非常棘手的難題。the small property right house。筆者認(rèn)為，從長遠(yuǎn)角度來看，立法應(yīng)將其合法化，應(yīng)該從法律制度的修改和完善、
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