【正文】 觀循環(huán)水系。每棟建筑之間距離范圍是 20 至 40 米，低層低密度，容積率在 — 之間。住宅可以采用單棟、雙拼或花園洋房。 濕地仿生建筑低密度住宅區(qū)： 仿生建筑融入后現(xiàn)代主義風(fēng)格的豪華別墅。 二、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 （一）旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目 即建設(shè)綠色生態(tài)社區(qū)。 功能定位 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 以商務(wù)、度假、居住及景點(diǎn)四大功能于一體的綜合性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，確定項(xiàng)目地區(qū)的各類潛在客戶群，并得出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位。以高品質(zhì)生活為主題的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 第五章 建設(shè)方案和內(nèi)容 一、項(xiàng)目總體思路 總體創(chuàng)意 旅游 + 地產(chǎn)，即：濕地生態(tài)養(yǎng)身旅游 + 商務(wù)度假人居地產(chǎn)。本次項(xiàng)目主要建筑施工區(qū)域在平原地區(qū)，地勢(shì)平坦，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，有利于建設(shè)施工。 小結(jié)：當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策、振興東北發(fā)展戰(zhàn)略、資源型城市轉(zhuǎn)型政策及遼寧省沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的優(yōu)惠 支持政策，以及盤錦市加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定及相關(guān)配套優(yōu)惠措施為鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施提供了外部政策條件。 二、政策環(huán)境條件分析 本項(xiàng)目的旅游建設(shè)實(shí)施具有一系列外部的政策優(yōu)勢(shì)條件： 從外部政策環(huán)境看，首先是為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑和刺激內(nèi)需增長(zhǎng)，國(guó)家及旅游主管部門出臺(tái)了一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和加快旅游建設(shè)發(fā)展的利好政策；其次，中央財(cái)政繼續(xù)加大對(duì)東北老工業(yè)地區(qū)的支持力度，有利于田莊臺(tái)古鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)爭(zhēng)取更多的資金；第三，盤錦作為資源型城市轉(zhuǎn)型的試點(diǎn)城市，國(guó)家系列戰(zhàn)略措施的實(shí)施為田莊臺(tái)古 鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)，響應(yīng)區(qū)域產(chǎn)生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了政策支持；第四，遼寧省沿海經(jīng)濟(jì)帶的構(gòu)建，為本項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加了資金投入和政策支持。鼎翔風(fēng)情小鎮(zhèn)擁有良好的外部交通環(huán)境依托，同時(shí)所在區(qū)域內(nèi)交通基礎(chǔ)條件較好，主要節(jié)點(diǎn)都有公路相通，可以滿足建設(shè)施工要求，基本不需要新建大的交通項(xiàng)目。盤錦距沈陽(yáng)機(jī)場(chǎng) 至 2 個(gè)小時(shí)車程，且有高速公路直達(dá)。溝海鐵路 橫貫盤錦，境內(nèi)里程 90 多公里，是遼西連接遼南的一條最近鐵路通道，與沈秦快速鐵路相接。 一、交通區(qū)位條件分析 該項(xiàng)目位于盤錦市西郊，南與濕地保護(hù)區(qū)隔水相望，東距盤錦市中心 20 公里，北至 G205 高速公路出口 15 公里。統(tǒng)計(jì)分析說(shuō)明鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)有極大的市場(chǎng)潛力， 總收入 （萬(wàn)元） 人次（萬(wàn)） 總收入（萬(wàn)元） 人次（萬(wàn)） 團(tuán)隊(duì)所占比例 % 游客集中月份 地域構(gòu)成 紅海灘 景區(qū) 323 4 515 12 3040 710 沈陽(yáng) 30% 省內(nèi) 40% 省外 15% 海外 5% 大連 10% 鼎翔旅游區(qū) 44 10 沈陽(yáng) 20%、 省內(nèi) 80%、 省外 20% 湖濱公園 32 40 38 57 5— 9 市內(nèi)及周邊 中興公園 10 800 7 500 20 7－ 9 省內(nèi)占80％， 省外占19％， 海外占1％。 2021 年，游客達(dá)到 萬(wàn)人，同比增長(zhǎng) %，旅游總收入 億元，同比增長(zhǎng) %。本次 “綠色生態(tài)社區(qū)”的旅游房產(chǎn)項(xiàng)目，以生態(tài)環(huán)保為理念，充分體現(xiàn)生態(tài)的生活環(huán)境、生態(tài)的生活方式和生態(tài)的生活品位，迎合了未來(lái)消費(fèi)市場(chǎng)的趨勢(shì)。目前，盤錦房地產(chǎn)市場(chǎng)基本為期房，市場(chǎng)需求潛力很大。 盤 錦市區(qū)現(xiàn)有住房情況統(tǒng)計(jì) 居民住房總面積 萬(wàn)平方米 人均住房面積 平方米 建筑樣式 高層 多層 別墅 其他 28% 60% 3% 9% 樓房住宅面積 80平方米以下 80110平方米 110 平方米以上 46% 45% 9% 營(yíng)口市區(qū)現(xiàn)有住房情況統(tǒng)計(jì) 居民住房總面積 萬(wàn)平方米 人均住房面積 平方米 建筑樣式 高層 多層 別墅 其他 32% 59% 2% 7% 樓房住宅面積 80平方米以下 80110平方米 110 平方米以上 51% 43% 6% 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 盤錦市新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況調(diào)查 根據(jù)對(duì)盤錦興隆臺(tái)區(qū)及周邊地區(qū)初步調(diào)查， 2021 年到 2021 年新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 8 個(gè)，總建筑面積約 180 萬(wàn)平方米，多為中密度住宅。京津唐地區(qū)居民到環(huán)渤海地區(qū)旅游，選擇乘火車及自駕車為主。 京津唐地區(qū)居民對(duì)景區(qū)選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計(jì) 景區(qū)特點(diǎn) 秀麗或宏偉 濱海或森林 歷史名勝 鄉(xiāng)村田野 民俗建筑 提及率 50%70% 50%60% 30% 10%30% 10% 資料來(lái)源：客源通數(shù)據(jù)平臺(tái) 京津地區(qū)居民旅游項(xiàng)目選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計(jì) 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 項(xiàng)目類型 休閑度假類 商務(wù)會(huì)展類 旅游地產(chǎn)類 其 他 偏好率 72% % % % 資料來(lái)源：客源通數(shù)據(jù)平臺(tái) 京津唐地區(qū)居民在環(huán)渤海地區(qū)旅游的最主要的目的是濱海休閑度假，其次為觀光，再次為探親訪友以及公司業(yè)務(wù)出差。 京津地區(qū)居民到環(huán)渤海地區(qū)的出游率統(tǒng)計(jì) 接觸樣本量 環(huán)渤海游人數(shù)比例 平均出游次數(shù) 環(huán)渤海旅游率 24 月周期 2021 % % 56 月周期 2022 % % 79 月周期 2021 % % 數(shù)據(jù)來(lái)源：京津唐地區(qū)居民旅游消費(fèi)行為監(jiān)測(cè)研究。同時(shí)考慮環(huán)渤海地區(qū)北方氣候因素， 10 月是全年旅游的旺季， 11 月，12 月和 1 月是淡季。既從 2021 年 2 月至 9 月，大約每一個(gè)京津唐地區(qū)居民中，有 人次離開(kāi)本地，到環(huán)渤海地區(qū)旅游旅行過(guò)。在三次調(diào)查中，平均有 %的京津地區(qū)居民離開(kāi)本地到環(huán)渤海省市旅游。全年京津唐地區(qū)居民以環(huán)渤海地區(qū)為旅游目的地的出游率大約為 49%左右，占有國(guó)內(nèi)游的較大份額，其中以遼寧為旅游目的地的約占 %。其中，國(guó)際游游平均花費(fèi) 1 萬(wàn)元，國(guó)內(nèi)游平 均花費(fèi) 2200 元，這是一個(gè)百億元以上的旅游客源市場(chǎng)。具體數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)整理如下： 沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì) 購(gòu)房意愿 受訪者中 %在三年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃 認(rèn)可房?jī)r(jià) 3000 元以下 30003500元 35004000 元 4000 元以上 15． 4% 31． 7% % % 住房面積 60 平方米以下 6090 平方米 90120 平方米 120 平方米以上 % % % % 建筑樣式 高層 多層 別墅 % % % 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì) 購(gòu)房意愿 受訪者中 %在三年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃 認(rèn)可房?jī)r(jià) 3000 元以下 30003500元 35004000 元 4000 元以上 % % % % 住房面積 60 平方米以下 6090 平方米 90120 平方米 120 平方米以上 % % % % 建筑樣式 高層 多層 別墅 % % % 哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì) 購(gòu)房意愿 受訪者中 %在三年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃 認(rèn)可房?jī)r(jià) 3000 元以下 30003500元 35004000 元 4000 元以上 % % % % 住房面積 60 平方米以下 6090 平方米 90120 平方米 120 平方米以上 % % % % 建筑樣式 高層 多層 別墅 64% % % （三）京津唐地區(qū) （ 1）潛在消費(fèi)能力調(diào)查 京津唐地區(qū)是中國(guó)最大，最優(yōu)質(zhì)的客源市場(chǎng)之一。其中，團(tuán)體旅游消費(fèi)人均 元，旅游市場(chǎng)潛力很大。 根據(jù)各地?cái)?shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)， 2021 年?yáng)|北地區(qū)城市居民人均旅游 次，人均旅游花費(fèi) 238 元。 盤錦主要商業(yè)場(chǎng)所調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì) 名 稱 2021 年 2021 年 2021 年 總收入 人次（萬(wàn)） 總收入 人次（萬(wàn)） 總收入 人次（萬(wàn)） 盤錦興隆四百 800 萬(wàn)元 80 850 萬(wàn)元 90 1000 萬(wàn)元 95 興隆大廈 億 100 億 110 2 億 120 遼河商業(yè)城 8000 萬(wàn) 90 1 億 100 億 110 商貿(mào)城 9000 萬(wàn) 90 1 億 100 億 110 鼎信商廈 2021 萬(wàn) 70 2100 萬(wàn) 80 2400 萬(wàn) 100 潤(rùn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) 600 萬(wàn) 50 800 萬(wàn) 60 900 萬(wàn) 79 百特量販超市 2021 萬(wàn) 80 2300 萬(wàn) 90 2600 萬(wàn) 95 海灣商廈 400 萬(wàn) 40 600 萬(wàn) 50 850 萬(wàn) 65 （二）遼中及東北周邊地區(qū) （ 1）旅游需求調(diào)查 盤錦與東北地區(qū)在地域上相鄰近，同時(shí)在景觀環(huán)境上存在著較大差異性。溫泉水療以中青年為主要消費(fèi)群，隨季節(jié)變化較小。其中，酒吧、茶吧在 111 月為旺季， 510 月為淡季。 第一套房 第二套房 換房 32% 10% 58% 住房面積 6085 平方米 85110 平方米 110 平方米以上 14% 68% 18% 建筑樣式 高層 多層 別墅 79% 19% 2% 價(jià)格預(yù)期 普通住房： 30003300 元 /平方米；別墅： 65007500 元 /平方米 休閑時(shí)間與及休閑方式調(diào)查 通過(guò)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、隨機(jī)調(diào)查問(wèn)卷、訪談等方式，對(duì)盤錦及營(yíng)口地區(qū)休閑娛樂(lè)消費(fèi)方式進(jìn)行調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和分析。 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方式，在盤錦市興隆臺(tái)區(qū)及營(yíng)口市區(qū)，對(duì) 5000 名市民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查。 盤錦市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì) 年份 人口（萬(wàn)人） GDP（億元） 人均可支配收入（元） 城市居民 農(nóng)村居民（純 收入） 2021 8384 4044 2021 9509 4630 2021 11025 5067 2021 12205 5711 2021 14907 6391 （數(shù)據(jù)來(lái)源：《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒（ 2021）》、《盤錦市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》） 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 營(yíng)口市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì) 年份 人口（萬(wàn)人） GDP（億元） 人均可支配收入（元） 城市居民 農(nóng)村居民（純收入） 2021 7716 3762 2021 8628 3968 2021 9309 4603 2021 11135 5101 2021 13043 5891 （數(shù)據(jù)來(lái)源：《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒（ 2021）》、《營(yíng)口市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》） “營(yíng)盤都市區(qū)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì) 年份 人口（萬(wàn)人） GDP（億元） 人均可支配收入（元） 城市居民 農(nóng)村居民（純收入） 2021 7850 3803 2021 8819 4249 2021 10017 4785 2021 11170 5356 2021 13525 6091 （數(shù)據(jù)來(lái)源：《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒（ 2021）》、《盤錦市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《營(yíng)口市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》） 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為市場(chǎng)消費(fèi)需求的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 2021 年兩市 GDP 總量分別超過(guò) 554 和 569 億元，城市人均可支配收入超過(guò) 13500 元，在全省居于前列。關(guān)于市場(chǎng)供給，對(duì)盤錦房地產(chǎn)、旅游及休閑娛樂(lè)等方面，進(jìn)行住房現(xiàn)狀、新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況、旅游總體發(fā)展?fàn)顩r、主要旅游景區(qū)客源情況、主要休閑娛樂(lè) 場(chǎng)所客源狀況等調(diào)查。關(guān)于市場(chǎng)生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 需求，可以分為“營(yíng)（口）盤（錦）”地區(qū)、遼中城市群及東北周邊地區(qū)、京津唐地區(qū)三大需求市場(chǎng)。 第三章 市場(chǎng)可行性分析 本項(xiàng)目主要面對(duì)三大市場(chǎng)，一是“營(yíng)（口）盤（錦）”地區(qū)，主要是商務(wù)、休閑和房地產(chǎn)等消費(fèi)市場(chǎng)；二是遼中城市群及東北周邊地區(qū)，主要是周末休閑、會(huì)議培訓(xùn)、休閑度假等消費(fèi)市場(chǎng)；三是京津唐地區(qū)，主要是休閑度假及度假房產(chǎn)等消費(fèi)市場(chǎng)?；顒?dòng)方式有乘船、騎馬等。 鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)是具有高品位的地理人文景觀資源，兼有水域風(fēng)光和生物多樣化的特點(diǎn)。 三、區(qū)域旅游發(fā)展背景 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 盤錦市以濕地生態(tài)為骨干的旅游資源豐富、特色鮮明，但由于產(chǎn)品開(kāi)發(fā)滯后 、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)配套設(shè)施欠缺，資源優(yōu)勢(shì)尚未轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。已被省農(nóng)業(yè)廳評(píng)為優(yōu)質(zhì)稻種繁育基地。公司還是國(guó)家有機(jī)食品生產(chǎn)基地。溫暖濕潤(rùn)的海洋性氣候，純凈豐饒的遼河水資源，栽培優(yōu)質(zhì)粳稻不可缺少偏堿性土壤條件，縱橫阡陌的近萬(wàn)畝林帶，遠(yuǎn)離工業(yè)“三廢”污染，構(gòu)成得天獨(dú)厚的優(yōu)越生態(tài)環(huán)境。 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)多元化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 充分發(fā)揮了大型國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的資源優(yōu)勢(shì)，農(nóng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，在省直單位中名列前茅。濱海大道的建設(shè)，促進(jìn)了遼寧沿海地區(qū)土地整合，營(yíng)建若干個(gè)沿海的小城鎮(zhèn)，形