【正文】 同互有前后，性質(zhì)上優(yōu)先認(rèn)購(gòu)協(xié)議是為訂立商品房預(yù)售合同作擔(dān)保；但實(shí)質(zhì)上，兩份協(xié)議是兩個(gè)內(nèi)容各自獨(dú)立成立的合同，互無從屬。歸納起來，作為優(yōu)先認(rèn)購(gòu)協(xié)議雙方的主要權(quán)利和義務(wù)是：認(rèn)購(gòu)人取得商品房的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，以后不得拒絕與開發(fā)商訂立就所認(rèn)購(gòu)的商品房預(yù)售合同；開發(fā)商應(yīng)當(dāng)保證認(rèn)購(gòu)人對(duì)所認(rèn)購(gòu)商品房的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，不得拒絕與認(rèn)購(gòu)人訂立認(rèn)購(gòu)人所認(rèn)購(gòu)的商品房預(yù)售合同，不得將此商品房再向他人預(yù)售。相比之下，認(rèn)購(gòu)協(xié)議成立后，購(gòu)房人目的利益相對(duì)要大于開發(fā)商的目的利益，從限制開發(fā)商再向他人預(yù)售的角度來看，購(gòu)房人為取得這一利益，即優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，向開發(fā)商支付定金以擔(dān)保將來商品房預(yù)售合同的訂立也就在情理之中了。而預(yù)售商品房的優(yōu)先認(rèn)購(gòu)協(xié)議，是開發(fā)商與購(gòu)房人雙方為實(shí)現(xiàn)各自的利益目的，對(duì)開發(fā)商將要預(yù)售的商品房達(dá)成的一個(gè)認(rèn)購(gòu)意向協(xié)議。其中最為關(guān)鍵的一條限制就是：規(guī)定了取得商品房預(yù)售許可證后才能對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)售，即取得商品房預(yù)售許可證后預(yù)售商品房才能進(jìn)行交易。為規(guī)范這類交易行為秩序，保障買賣雙方（尤其是預(yù)購(gòu)方）的利益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，需要國(guó)家政府從法律、行政管理上對(duì)這類行為加以規(guī)范和一定的限制。要分析這類預(yù)售商品房的優(yōu)先認(rèn)購(gòu)協(xié)議效力，首先，得先對(duì)商品房預(yù)售合同與預(yù)售商品房的優(yōu)先認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)進(jìn)行比較。因此，簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議行為顯屬違規(guī)，應(yīng)認(rèn)定為無效合同?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。雖然簽署房屋認(rèn)購(gòu)書的目的，對(duì)購(gòu)房人來講是為了獲得特定房屋一定時(shí)間內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，對(duì)開發(fā)商來講則是為了加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人的約束以增加交易機(jī)會(huì)，但從此類文件的形式和內(nèi)容分析，實(shí)為房屋買賣或預(yù)售合同。[爭(zhēng)論] 認(rèn)購(gòu)書究竟是不是有效合同盡管幾乎所有的樓盤都有簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書的做法，但關(guān)于認(rèn)購(gòu)書是否有效的爭(zhēng)論一直沒有停過，據(jù)浙聯(lián)律師事務(wù)所戴和平律師介紹，目前主要有兩類觀點(diǎn)。余女士提出要求主賠償經(jīng)濟(jì)損失20萬元，法院認(rèn)為證據(jù)不足，不予支持。但同時(shí)認(rèn)為，雙方在不具備簽訂預(yù)售合同法定條件時(shí)，在確認(rèn)書中約定購(gòu)房定金條款，開發(fā)商向余收取購(gòu)房定金行為違反了法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。余女士上告法院，要求開發(fā)商雙倍返還定金，并賠償損失20萬元。余女士在收到函后，即發(fā)出律師函，提出開發(fā)商因自身原因調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計(jì)和單體建筑，沒有按約定在定金交付60天后對(duì)預(yù)訂別墅進(jìn)行放樣施工，并推遲了交房期限，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，要求解除預(yù)約協(xié)議，并要求開發(fā)商雙倍返還定金。兩個(gè)月后，因種種原因，開發(fā)商向余發(fā)放“規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化調(diào)整后有關(guān)事項(xiàng)”的征求客戶確認(rèn)函一份，寫明：戶型、樓型、立面的設(shè)計(jì)可能會(huì)作適當(dāng)?shù)膬?yōu)化調(diào)整，原約定的位置不變，但建筑朝向和定位會(huì)作適當(dāng)調(diào)整。河南言正律師事務(wù)所季君第二篇：房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議是無效合同嗎？房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議是無效合同嗎？ [事件] 25萬元訂了5套別墅，開發(fā)商擅改規(guī)劃，購(gòu)房者要求雙倍返還定金2002年5月，余女士看中了位于富陽銀湖開發(fā)區(qū)某別墅樓盤的房屋，并與開發(fā)商簽訂別墅戶型確認(rèn)書，雙方約定：余女士向開發(fā)商預(yù)定別墅五套，每套3000元/平方米，余支付定金每套5萬元；開發(fā)商在收到定金60天后，對(duì)該別墅進(jìn)行放樣施工，余在放樣施工前有權(quán)變更，60天后不作變更，開發(fā)商視為放樣確認(rèn)；在領(lǐng)出別墅預(yù)售證時(shí)，雙方在此基礎(chǔ)上正式簽訂預(yù)售合同。邱學(xué)金:河南千業(yè)律師事務(wù)所業(yè)務(wù)主任省、市律協(xié)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)委員周六周日以及節(jié)假日，如果您有急事咨詢請(qǐng)直接撥打邱律師電話 ***“１＋１”賠償?shù)奈鍌€(gè)理由問：什么樣的情況下，購(gòu)房人可以要求開發(fā)商雙倍賠償？答：根據(jù)前不久最高人民法院出臺(tái)的《司法解釋》，下列５種情況買受人購(gòu)房者可請(qǐng)求出賣人開發(fā)商承擔(dān)“１＋１”賠償責(zé)任。四、《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對(duì)使用 “1+1賠償”的商品沒有限制性規(guī)定《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。三、本案中，鶴壁市某華僑建筑公司的行為構(gòu)成欺詐本案中的被告鶴壁市某華僑建筑公司在向原告丁某銷售該房時(shí)故意隱瞞了該房的真實(shí)情況，沒有把該房未經(jīng)規(guī)劃部門審批，已被列入拆除之列，房產(chǎn)證已抵押給銀行，房子質(zhì)量存在問題等情況以明示的方式告訴原告丁某。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問題的意見（試行）第68條對(duì)此作了明確解釋：一方當(dāng)事人故意告之對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。由此來看，房屋它首先凝結(jié)了人類勞動(dòng)，而且是復(fù)合型的勞動(dòng)；其次，在房屋建成后一般都要進(jìn)入市場(chǎng)領(lǐng)域，賣給消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)，所以進(jìn)入市場(chǎng)領(lǐng)域的房屋是商品。一、進(jìn)入市場(chǎng)領(lǐng)域的房屋是商品馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們：商品是用來交換的勞動(dòng)產(chǎn)品。在我們?nèi)粘５纳钕M(fèi)中，一旦出現(xiàn)貨假價(jià)虛，物價(jià)不適的情況，我們往往會(huì)毫不猶豫的拿起《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》“1+1賠償”這一保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的有利武器，來維護(hù)我們的合法權(quán)益。2002年5月29日，鶴壁市中級(jí)法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。法院判決：2002年2月，鶴壁市山城區(qū)人民法院經(jīng)過開庭審理查明：被告鶴壁市某華僑建筑公司賣給原告丁某的該套住房是未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的違規(guī)建筑，已被列入拆除之列，而且整棟樓房的房產(chǎn)證已經(jīng)抵押給了銀行；另外該房在質(zhì)量上也存在著嚴(yán)重的問題，被告在銷售該房時(shí)也沒有以任何方式向原告明示上述情況，故山城區(qū)人民法院一審判決認(rèn)定被告鶴壁市某華僑建筑公司對(duì)原告丁某銷售房子的行為構(gòu)成欺詐，依據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條的規(guī)定，判令被告鶴壁市某華僑建筑公司對(duì)原告丁某進(jìn)行雙倍賠償。此前，鶴壁市某華僑建筑公司沒有告知丁某這些情況，丁某對(duì)這些客觀事實(shí)毫不知情。在眾多房屋投訴案件中，消費(fèi)者受經(jīng)銷商欺詐的情況屢見不鮮，其受侵害程度也更為嚴(yán)重，那么消費(fèi)者該怎樣處理呢？案情簡(jiǎn)介：原告：丁某 男 漢族 1