【正文】 在土地價格上給予一定的優(yōu)惠，或者用實物地租的方式讓房地產開發(fā)公司搞舊城改造。城市總體規(guī)劃的落實，涉及到城市土地利用方向的重大調整，由此引起土地使用者利益的重大調整。要盤活這些土地，只有靠政府的力量介入。另外一種是房地產企業(yè)通過收購兼并有土地企業(yè)等方式，實施房地產開發(fā)。一種企業(yè)自己盤活，將位于城市中心的原有土地改變用途，或者搞三產，或者搞房地產。事實上，從實行土地有償使用制度以來，城市內部易于盤活的建設用地，已經(jīng)被企業(yè)盤活了。在市場經(jīng)濟中，政府做的主要事情是市場做不了的事情。第三，政府儲備土地從進入土地儲備庫，到供應出去，要有一個周期，在此期間，除了開發(fā)整理外，對于一些土地還有臨時使用和經(jīng)營的問題，如臨時出租，這也是土地資產經(jīng)營的重要內容，也需要一個專業(yè)機構來運作。當政府有了儲備土地以后，如何對這些土地進行管理，實現(xiàn)土地使用價值和價值最大化，便成為政府必須要考慮的事情，真正意義上土地資產管理就開始了。所以，需要國土資源管理部門負責的土地資產，除了土地出讓、交易中政府權益的保障以外，更主要的是對切實掌握在政府手中的土地資產的保值、增值。以各種方式供應出去的土地，由于產權有了明確歸屬，國土部門不能向產權人要求對土地保值增值或者提供這種服務，而只能從市場管理的角度，保護產權人利益，維護市場秩序。其次，要分清土地資產管理和市場管理目標，這里涉及國土資源管理部門負責的那部分土地的保值、增值的問題。首先，政府出讓、作價出資(入股)、授權經(jīng)營、劃撥給國有企業(yè)、事業(yè)單位和政府機關的國有土地，其土地資產保值、增值的職權分散給了不同的政府部門，甚至企業(yè)。保值的含義應該是資產價值不降低，收益不流失，增值的含義是通過有效管理，使資產的價值含量有所上升。防止國有土地資產流失，固然是一個非常重大的問題，但只是土地資產管理的一個方面。三是加強土地資產管理的必要手段。但從過去的實踐來看，我們原有的土地政策只能調控到土地的部分總供給，或者說土地供應的總量和結構。運用土地政策參與宏觀調控如何才能發(fā)揮更大的作用呢?從經(jīng)濟學意義的角度講，宏觀調控是政府為實現(xiàn)總供給與總需求的平衡，保證經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調增長而采取的一些措施。另一方面也有經(jīng)濟手段，但主要體現(xiàn)在計劃的落實方面，如落實產業(yè)政策，政府要在投資、稅收、資金方面給予一定的扶持或限制。這些手段不僅涉及政府資金的運用，而且涉及對廠商和居民使用資金的影響，這種影響有使用資金的成本問題，也有機會成本問題，如銀行加息，會有更多的人增加儲蓄，減少投資，增加或減少稅率會起到減少或促進消費與投資的作用。貨幣政策中有利率、貼現(xiàn)率、存款準備金、公開市場業(yè)務等手段；財政政策中有預算、稅收、債券、轉移支付等手段；計劃調控有產業(yè)準入、產業(yè)政策等。宏觀調控經(jīng)濟的經(jīng)典手段是貨幣政策、財政政策，我國宏觀調控經(jīng)濟運行的措施，除了貨幣政策、財政政策，還有計劃調控和土地政策。二是參與宏觀調控的必要手段。政府供應土地也應如此，供應的土地必須是政府的產權，這是政府供應土地的第一個前提。我國的土地制度決定了政府是最大、最主要的土地供應主體。我認為土地儲備制度應定位于以下幾個方面的功能。從1996年上海成立第一家土地儲備機構，到2004年全國成立了1700多家土地儲備機構，土地儲備制度發(fā)展的深度，對我國社會經(jīng)濟的影響已非昔日可比，制度的作用也基本如數(shù)顯現(xiàn)。土地儲備機制是我國土地管理制度的創(chuàng)新，是土地管理未來發(fā)展的一個方向。歐洲土地銀行的運行過程由土地的征購集中、土地的儲備和土地的出讓三個環(huán)節(jié)連接而成。城市土地儲備的理論基礎主要包括地租理論、土地供求理論、區(qū)位理論、資源配置與市場失靈理論、政府管理理論與制度變遷與創(chuàng)新理論等。第四篇：論土地儲備制度土地儲備制度分析土地儲備主要是指政府部門或公共機構依照有關程序預先取得土地，進行開發(fā)整理并予以儲存，并在適當時機將儲存的土地投放到市場，以實現(xiàn)城市有序發(fā)展，保障公共目標的實現(xiàn)以及合理調控土地市場等目的。應通過土地出讓金結余甚至住房公積金等組建城市儲備制度基金，同時，還應增加融資手段，發(fā)行股票、債券等都可以作為銀行貸款的替代品。，為了維護土地儲備中心的作用，必須保證土地供應的唯一性，否則其地位則變得可有可無。而招拍掛的競爭方式，迫使各個房地產企業(yè)為了拿地相互哄抬地價，最終也推高了房價。（四）土地出讓制度有待完善在完成土地出讓制度改革后，我國現(xiàn)有土地出讓多采用招拍掛的形式。（三）法律法規(guī)不健全，無法可依《土地儲備管理辦法》只是概括性的規(guī)定了土地儲備機構在開發(fā)經(jīng)營中的原則問題，但是對于具體的操作細節(jié)并沒有詳細的規(guī)定。（二）機構性質不明，操作不透明土地儲備中心的事業(yè)單位性質決定了其與政府之間千絲萬縷的聯(lián)系，尤其是在前期的征地、拆遷過程中，為了降低成本，它往往會借助政府權力、甚至濫用政府權力，在市場上造成了很壞的影響。作為土地市場唯一的供應商，要保證贏利，就必須使土地市場長期處于供不應求狀態(tài)，這就是各地政府為什么不約而同采用“不飽和”土地供應政策的內在原因。三、土地儲備制度面臨的問題（一）資金來源單一且成本高目前看來，土地儲備資金來源除了極少部分由政府撥款外，其他的大都通過銀行貸款來提供，面臨高利率的風險。（三）籌集建設資金，補充地方財政① 參見呂萍編著：《房地產開發(fā)與經(jīng)營》，第三版，中國人民大學出版社，2011。（二）維護城市規(guī)劃，統(tǒng)一管理利用土地儲備中心作為城市土地的唯一調控者，有助于把城市的土地供應與規(guī)劃管理統(tǒng)一起來，避免出現(xiàn)破壞規(guī)劃、影響整體布局的盲目開發(fā)。根據(jù)市場法則，土地供應大于土地需求，土地價格應該下降，不會引起房產價格上升；反之，土地供應小于土地需求，土地價格必然上升，進而引起房產價格上升。性質為事業(yè)單位，部分為政府授權的獨立的法人機構。一、相關概念土地儲備制度：政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。而實際情況卻是，由于土地儲備中心操作的不合理，土地儲備制度不僅沒有起到平抑土地市場價格的作用，反而在房地產過熱中扮演著“哄抬地價”、“囤積居奇”