【正文】 臺。 （ 2） 站西路的大部分鞋業(yè)批發(fā)市場還處于比較低級的階段，雖然大中型批發(fā)市場的數(shù)量比以前多了很多，但仍有很多鞋業(yè)批發(fā)市場建設水平比較低。 （ 3） 配套：項目除了 相鄰的 大型社區(qū) —嶺南灣畔餐飲 配套外，周邊 餐飲 、商旅 配套缺乏。 劣勢分析 （ 1） 地理位置：本項目離 環(huán)市西路 鞋業(yè)商圈 約 1000 米，且周邊沒有大型鞋業(yè) 市場，吸引鞋業(yè) 商貿(mào)客流 移步到 本 項目有一定的難度。 項目所在商圈位置： 鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 22 頁 2021110 二、 項目 優(yōu)劣勢分析 （ SWOT分析） 優(yōu)勢 分析 （ 1） 地理位置優(yōu)勢： 項目 處于城郊結合部，交通方便，運輸條件較好，是現(xiàn)代大型物流中心布局的理想?yún)^(qū)域。 （ 2） 公共交通： ? 20 多 路 公車線近在門口 （黑山站） ： 有 17 、 6 7 80、 1317 17 17 19 21 21 22 22 23 24 5254 54 83夜 夜 1夜 21 路車。 項目周邊配套情況 （略）。項目 具有一定的開發(fā)價值 ；但考慮商業(yè)配套和商圈發(fā)展的實際，項目可能需要 2 年左右的培育期 。 鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 20 頁 2021110 第二部分 項目可行性 建議 一、 項目的相關情況 項目概況： 該項目位于廣州市 荔灣區(qū)西北部， 地塊總占地面積約 30 畝，建筑面積可達 6 萬 m2， 緊鄰 荔灣至白云的交通要道之一 西灣路西側（原廣州水泥廠舊址南方），前身為 廣東 二輕 儲運 公司西灣倉庫。 ② 影響行業(yè)或企業(yè)發(fā)展的幾個因素 ： ? 行業(yè)的起伏波動 ：廣東鞋業(yè)以外銷為主，海外市場的變化波動對鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 19 頁 2021110 行業(yè)影響較大，商戶對此一般都比較重視 ； ? 金融因素的影響 人民幣升值對出口的影響 ； ? 市場競爭的因素 工商管理部門的打假行動等 ：大部分缺少自主品牌，在產(chǎn)品開發(fā)和品牌建設方面缺少投入和經(jīng)驗 ； ? 經(jīng)營因素的變化 成本加大、利潤降低 ：目前原材料和人力資源成本的上漲，使得鞋業(yè)企業(yè)的利潤大大降低，因此在投入方面更為慎重 。 （ 3） 商戶考慮的實際情況 ① 經(jīng)營的投入和產(chǎn)出情況 ：鞋業(yè)進入的門檻目前不高，一般投資 2050萬即可；但是如果進行系統(tǒng)的產(chǎn)品開發(fā)、生產(chǎn)和市場營銷 ——尤其 是進行品牌建設和營銷網(wǎng)絡的建設，則需要較大投入和較長時間。 ③ 營業(yè) 管理： 面向不同的目標市場，其管理方式也卻有不同；部分實力商家均采用 “ 商鋪 +展貿(mào)辦公室 ” 相結合的方式開展營業(yè)，現(xiàn)場營業(yè)管理更多重視實際的溝通和推介能力 ；在客戶資源穩(wěn)定的情況下，部分商家開始撤銷商鋪而改以展貿(mào)式辦公室為經(jīng)營場所 。 （ 2） 商戶的經(jīng)營管理情況和思路 ① 目標市場和客戶對象 ：商戶的目標市場比較清晰，一般分為歐美、中東、南亞和非洲幾個類別和層次 。 廣州地區(qū)鞋業(yè)商戶分析 （ 1） 商戶構成情況 ① 地域分布： 來自全國各地，主要為廣東（約 50%）、浙江（約 25%）。 （ 5） 溪雨國際鞋業(yè)總匯 項目位置： 西槎路 603 號 項目概況： 溪雨國際鞋業(yè)總匯占地面積約 15 畝，建筑面積約 萬 m2，主要建筑為兩層框架結構，大部分物業(yè)已經(jīng)出租（ 95%以上） ， 大部分 （ 80%左右） 為鞋業(yè)企業(yè)租用作為集倉儲物流、商務辦公、研發(fā)于一體的展貿(mào)式辦公室 。 （ 4） 神明 國際鞋服商貿(mào)中心 項目位置： 石槎路 388 號 項目概況： 神明國際鞋業(yè)商貿(mào)中心為當?shù)亟?jīng)濟社（潭村或平沙村）所 建物業(yè)，占地面積約 35 畝，建筑面積約 5 萬 m2，共 12 幢兩層框架結構建筑，鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 17 頁 2021110 除少量用做物流或其他行業(yè)用途外（約 30%），大部分為鞋業(yè)企業(yè)租用作為集倉儲物流、商務辦公、研發(fā)于一體的展貿(mào)式辦公室（約 70%，共約12 家，每家租用面積 1000m2 以上）， 租金為 35 元 /m2/月（實用率 90%，租金每年遞增 10%）、管理費 3 元 /m2/月， 出租率約 90%。 租金及管理費等： 兩年前租金約為 90100 元 /m2/月（實用率 50%），今年調(diào)整后租金為 40 元 /m2/月；暫時不收管理費；大部分商鋪不收轉讓費。 評價 ： 該市場缺少整體規(guī)劃和市場運營，經(jīng)營存在先天不足；該市場轉型已經(jīng)兩年， 2021 年招商的出租率較高，但由于之前商業(yè)經(jīng)營不甚理想，大部分商戶退出（除倉儲部分外）。 （ 2） 西城同德鞋業(yè)市場 項目位置： 西槎路 31 號院內(nèi) 項目概況： 該市場原為廣州市西城同德倉儲有限公司物業(yè)，占地面積約80 畝，建筑物分布雜亂無章，總建筑面積約 12 萬 m2，主要建筑物為倉庫，場內(nèi)大部分物業(yè)已經(jīng)出租（最主要的一幢主體建筑出租作為華麗宮大酒店），絕大部分經(jīng)營鞋業(yè)。 評價： 該項目 是廣州城建集團迄今開發(fā)的最大型商貿(mào)項目，也是廣州鞋業(yè)商圈的巨無霸項目。 西灣路 西槎路其他鞋業(yè)物業(yè)情況 西灣路 西槎路位于廣州市鞋業(yè)商圈的邊緣地帶，主要作為鞋業(yè)市場的倉儲配套，目前由于環(huán)市西路鞋業(yè)商圈辦公室的稀缺和緊張，已有部分中型外地鞋業(yè)企業(yè) 在西槎路設立集倉儲、商務、展示等于一體的辦公室，未來還將有廣州越秀城建集團在西灣路開發(fā)的財富廣場項目投入使用。交易方式還是以傳統(tǒng)的現(xiàn)貨對面交易為主，只有很少的批發(fā)市場有拍賣交易、期貨交易等現(xiàn)代化交易方式。這些重要功能的缺失表明站西路老鞋業(yè)批發(fā)市場的總體建設水 平 不高。只有剛剛過半數(shù)的批鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 14 頁 2021110 發(fā)市場能具備代辦年檢的服務功能，提供價格信息和供求信息的功能，提供設有銀行網(wǎng)點的金融結算功能，具備經(jīng)常進行一些包括路牌廣告在內(nèi)的促銷功能。此外，許多鞋業(yè)批發(fā)市場的選址與開發(fā)建設缺乏科學、統(tǒng) 一的規(guī)劃，亂搭亂建、違規(guī)建設等現(xiàn)象較為嚴重。 雖然大中型批發(fā)市場的數(shù)量比以前多了很多，但仍有很多鞋業(yè)批發(fā)市場建設水平比較低。但是，這也增加了鞋業(yè)商戶的經(jīng)營成本，并給其經(jīng)營帶來不便。相比較而言 ，由于圈內(nèi)鋪位、寫字間供應比較緊張，租金比較高，將倉庫設在鞋業(yè)商圈內(nèi)不經(jīng)濟，成本比較高。在鞋業(yè)商圈的內(nèi)部僅有北城、天惠在其商場的地下一樓和地上 5 樓擁有自己的倉庫，其余市場一般都將倉庫設置在離商圈較遠的西灣路 西槎路 一帶。而對于現(xiàn)代化的專業(yè)市場商廈，該商圈缺乏必要的會展、會議、 信息 發(fā)布等功能 。 （ 2） 環(huán)市 西路鞋業(yè)市場劣勢分析： ① 優(yōu)勢 鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 13 頁 2021110 環(huán)市西路 鞋業(yè)商圈內(nèi)部配套設施相對較全，餐飲、商務、酒店、會議、展示功能齊全，但是相對而言相關配套數(shù)量較少，配套檔次較低，且很少位于商圈的核心地段，基本上分布于商圈的周邊地區(qū)。 ② 第二層次：國際鞋 城 、天和鞋 城 、歐陸鞋 城 特點：建成較早，資格較老，檔次居中，地段處于站西路 廣園西路鞋業(yè)核心商圈中 心 位置。 ① 第一層次：步云天地鞋 業(yè) 、富力國際 商貿(mào)中心 兩個項目 均是近年新建的大型鞋批發(fā)，檔次高 、 規(guī)模大 、 裝修豪華，尤其是步云天地 地理位置 上 佳 ；集中了 廣州規(guī)模最大、客流量最大、檔次最高的 鞋業(yè)商貿(mào)商戶 ，款式新穎時尚，代表著廣州鞋業(yè)的最新潮流，作為國內(nèi) 中高檔 真皮鞋對外展示和貿(mào)易窗口，得到客商的普遍認可。 3 西城鞋業(yè)廣場 98% 2 樓： 2301（約 45㎡ ） 8001000元 /m2/月 第一手出租單價商鋪為 500 元 /m2/月 ，辦公室為 250300 元 /m2/月 4 廣州國際鞋業(yè)廣場 99% 1 樓： B182（約 50㎡） 萬元 /月 2 樓： B151（約 50 ㎡） 萬元 /月 5 天和鞋城 100% 1 樓： A117（約 60㎡） 萬元 /月 2 樓： 207（約 35 ㎡） 2 萬 /月 6 勝其路鞋業(yè)批發(fā)市場 95% 1 樓： D177（約 50㎡） 3 萬元 /月 該 商城只有街鋪 7 富力國際鞋業(yè)商貿(mào)中心 95% 426 樓（約 80m2） 100 元 /m2/月 23 樓 （約 30m2） 5055 元/m2/月 8 廣州宇宙服裝鞋業(yè)廣場 30% 1 樓：A573576（約 65㎡） 150 元 /m2/月 2 樓： C203（約 50 ㎡） 60 元 /m2/月 注： 大部分 鞋業(yè)市場的 商鋪管理費 20 元 /m2/月，辦公室管理費 10 元 /m2/月 。 2 樓： A232（約 50㎡） 2 樓：800900元 /㎡ /月 2 樓： C226（約 40 ㎡） 2 樓：700800元 /㎡ /月 3 樓： A385（約 65㎡） 3 樓：700800元 /㎡ /月 3 樓： C337（約 120 ㎡） 3 樓：600700元 /㎡ /月 2 歐陸商業(yè)廣場鞋業(yè)城 100% 1 樓： 103B（約 30㎡） 2 萬元 /月 3 樓： 349（約 50 ㎡） 3 萬元 /月 已含管理費。 特別說明： 由于本報告?zhèn)戎赜谛瑯I(yè)市場及其相關商戶的分析，對鞋 材 、皮具 等市場的情況不作整理和分析，具體情況可參見《調(diào)查日志》（附后）。 13 層為商鋪，大部分曾經(jīng)出租（業(yè)態(tài)復雜），但管理混亂、經(jīng)營不好，目前首層商鋪租金約為 150 元 /m2/月（實用率 70%，含管理費）；二層租金約 60 元 /m2/月（含管理費） ；整個市場 大部分未租出（出租率約 30%）。 評價： 該市場定位清晰，商圈成熟，市場運營配套較好，租金較高且穩(wěn)定；該市場經(jīng)過近十年經(jīng)營，出租率較高，集中了部分經(jīng)營實力不錯的商家（廠家 較少 ）。 銷售價格及轉手費 ： 發(fā)展商未銷售商鋪及辦公室，但收取經(jīng)營權費（每間商鋪或辦公室大體為 1015 萬元，個別的則高達 20 萬元以上）；大部分商鋪及辦公室須交付轉讓費（每間商鋪大體為 1015 萬元，而辦公室則高達50 萬元以上）。 （ 6） 西城鞋業(yè)廣場（ 天富 西城鞋業(yè)商圈 ） ： 項目地址： 環(huán)市西路 89 號 95 號 項目概況： 西城鞋業(yè) 廣場 共有 8 幢建筑，總建筑面積約 10 萬 m2，共有商鋪約 3000 個（其中鞋業(yè)商鋪約 1500 個、鞋材商鋪約 1500 個）、展貿(mào)式辦公室約 700 間，主體建筑分為西城 鞋材市場 、華麗宮鞋業(yè)展貿(mào)中心、天富荔珊鞋城和天富鞋材市場 四部分，其余建筑作為配套（ 約 4 萬 m2 倉儲 物流等）和輔助功能（個別作為輔助專業(yè)市場）；最初市場經(jīng)營的時間為 1995年，目前為同一個運營管理商，進行統(tǒng)一的集中式管理；各建筑的樓層業(yè)態(tài)大體相同： 12 層為商鋪（ 共約 1000 間， 單個商鋪建筑面積約 2030m2，實用率 50%）， 3 層以上為展貿(mào)式辦公室（ 共約 250 間， 每間辦公室約100150m2，實用率 70%）；基本租滿，少有商鋪轉讓或轉租（即便有也全鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 9 頁 2021110 部為第二手，其租金基本翻番，部分并需要加收轉讓費，目前可以成交的租金水平大致為：商鋪 1000 元 / m2，辦公室為 300 元 /m2） 。天和鞋城內(nèi)通道寬敞，配套設施齊全，設施配備較為先進。 鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 8 頁 2021110 銷售價格： 發(fā)展商銷售了大約 60%商鋪及辦公室，目前商鋪的銷售價格較高， 23 層商鋪售價為 萬元 /m2，辦公室售價為 2 萬元 /m2 左右； （ 5） 天和鞋城 項目地址： 站西路 20－ 22 號 項目概況： 座落于 環(huán)市西路鞋業(yè)商圈中心地帶 ，天和鞋城經(jīng)營 10 多年，為站西路段最早的鞋類批發(fā)市場之一。 （ 4） 富力國際鞋業(yè)商貿(mào)中心 項目地址： 環(huán)市西路 290 號 項目 概況： 該中心為富力集團開發(fā)的獨幢建筑，物業(yè)共 28 層（地下兩層、地上 26 層），總建筑面積約 12 萬 m2，主要建筑物為展貿(mào)式辦公室；除 23層定位為香港式產(chǎn)品經(jīng)營專區(qū)而失敗外，大部分物業(yè)已經(jīng)出租，絕大部分經(jīng)營鞋業(yè)?，F(xiàn)時廣場已經(jīng)有數(shù)百家鞋業(yè)經(jīng)銷商進駐經(jīng)營，展銷的鞋款數(shù)以萬計，但全部都只有單邊一只。 該市場為建筑面積約 12萬 m2， 13 層為商鋪（共約 190 個，每層約 60 個）， 49 樓為展貿(mào)式辦公室，絕大部分物業(yè)已經(jīng)出租（每層樓僅有 12 個商鋪轉租，而辦公室目前全部租滿并無轉租者）。 評價： 該市場為重建商場，整體規(guī)劃較好，市場運營具有較好條件，商圈鞋業(yè)市場調(diào)查報告 及項目建議 機密 第 7 頁 2021110 成熟，經(jīng)營存在先天優(yōu)勢。 （ 2） 歐陸商業(yè)廣場鞋業(yè)城 項目地址： 廣州市站西路 24 號