【正文】 滯后于快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場和實(shí)踐的需要，而房地不可分的實(shí)質(zhì)及分屬于不同行政部門管理的現(xiàn)實(shí)，亦在一定程度上存在人為分割的烙印。中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。近些年，模糊數(shù)學(xué)、層次分析法、回歸分析、灰色預(yù)測等數(shù)學(xué)模型不斷被引入到房地產(chǎn)估價(jià)法的研究中來?；拘纬闪斯礁偁?、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場。第二階段是1994年9月，中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會正式成立，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)估價(jià)事業(yè)已在規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的發(fā)展方向上邁上了一個(gè)新的臺階。而此時(shí)在估價(jià)實(shí)踐中所運(yùn)用的估價(jià)方法也大多是照搬的國外現(xiàn)成的估價(jià)方法，并沒有完全從實(shí)際上去結(jié)合起來中國的國情進(jìn)行理論上和實(shí)踐中相結(jié)合的研究。我國房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的興起與發(fā)展，總體來說可以分為如下兩個(gè)階段:第一階段是在1994年以前，我國的經(jīng)濟(jì)體制改革還沒有全面展開，城市還沒有進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革都還沒有進(jìn)行，此時(shí)對于房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)來說，沒有專業(yè)的注冊估價(jià)師，也沒有權(quán)威的認(rèn)證機(jī)構(gòu)。我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)同中國的改革一樣，直到今天非常曲折。評估人員：XXX2014年12月15日第三篇：資產(chǎn)評估報(bào)告一、房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)作為生產(chǎn)和生活服務(wù)部門，在國民經(jīng)濟(jì)中屬于第三產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)發(fā)展成為我國現(xiàn)階段的一個(gè)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)。本評估報(bào)告書的所有權(quán)歸本人所有，未征得本人同意，評估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。(三)評估報(bào)告只能由評估報(bào)告載明的評估報(bào)告使用者使用。十四、評估報(bào)告使用限制說明(一)本評估報(bào)告的評估結(jié)論是根據(jù)前述的原則、依據(jù)、評估假設(shè)、方法、程序得出的，并只有在上述原則、依據(jù)、評估假設(shè)存在的條件下方能成立。(九)本報(bào)告含有若干附件，附件構(gòu)成本報(bào)告重要組成部分，與報(bào)告正文具有同等法律效力。(七)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論只在報(bào)告闡明的假設(shè)前提及限制條件下有效，它們代表本人不帶有偏見的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。(五)對企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評估值的瑕疵事項(xiàng)，在企業(yè)委托時(shí)未作特殊說明而本人執(zhí)行評估程序一般不能獲知的情況下，本人不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。評估過程中，本人已對產(chǎn)權(quán)持有者提供的評估對象法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)。針對本項(xiàng)目，本人進(jìn)行了必要的、獨(dú)立的核實(shí)工作，委托方和產(chǎn)權(quán)持有者應(yīng)對其提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。(二)本次評估是在獨(dú)立、客觀、公正的原則下由本人作出的，本人與委托方或其他當(dāng)事人無任何利害關(guān)系，本人在評估過程中恪守職業(yè)道德和規(guī)范，并進(jìn)行了充分的努力。十二、評估結(jié)論北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司評估結(jié)果匯總表 單位：萬元賬面價(jià)值 調(diào)整后賬面值 評估價(jià)值 增減值 增值率%十三、特別事項(xiàng)說明(一)本評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行價(jià)格，未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。(五)無不可抗拒因素及不可預(yù)見因素造成對委估資產(chǎn)的重大不利影響。(三)產(chǎn)權(quán)主體變動(dòng)假設(shè)，即以委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為假設(shè)前提。在本次評估中采用的評估假設(shè)如下：(一)公開市場假設(shè)，假設(shè)委估資產(chǎn)處于一個(gè)充分活躍的公開市場中，市場中的交易各方有足夠的時(shí)間和能力獲得相關(guān)資產(chǎn)的各種信息，并作出合理的決策。(五)提交報(bào)告經(jīng)與委托方及相關(guān)當(dāng)事方進(jìn)行必要交流后，提交正式評估報(bào)告。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人匯總、撰寫資產(chǎn)評估報(bào)告書。(四)評估匯總初步匯總資產(chǎn)評估結(jié)果。開展市場調(diào)研、詢價(jià)工作。現(xiàn)場查詢和收集委估資產(chǎn)的價(jià)格信息。收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、購置合同、發(fā)票等資料。根據(jù)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司填報(bào)的資產(chǎn)清查評估明細(xì)表，評估組成員在現(xiàn)場對各類資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行清查核實(shí)。指導(dǎo)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司有關(guān)人員清查資產(chǎn)與收集相關(guān)資料。通過調(diào)查了解，制定評估方案和工作計(jì)劃。在核對各項(xiàng)負(fù)債賬賬、賬實(shí)一致基礎(chǔ)上，以調(diào)整后的賬面值確定評估值。非流動(dòng)負(fù)債為零。(二)無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))評估根據(jù)評估對象土地實(shí)際情況，并結(jié)合此次評估目的，土地使用權(quán)評估采用成本逼近法進(jìn)行評估。預(yù)付賬款預(yù)付賬款的評估，評估人員首先了解預(yù)付賬款形成的原因，并與賬務(wù)記錄和會計(jì)報(bào)表進(jìn)行核對，確認(rèn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的真實(shí)性。對于銀行存款，評估人員采用不同幣種分別計(jì)算的方法，按照北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司開戶行提供的評估基準(zhǔn)日2014年11月30日的銀行對賬單或收到的詢證函，對公司擁有的不同幣種的銀行存款余額進(jìn)行核實(shí)，對于銀行對賬單與公司銀行存款日記賬之間存在的未達(dá)賬項(xiàng)，在逐筆了解核實(shí)的情況下，由公司財(cái)務(wù)人員編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，在確定了公司財(cái)務(wù)賬戶與開戶銀行賬戶兩者金額調(diào)整一致的情況下，最終按照公司財(cái)務(wù)賬戶余額確定銀行存款評估值。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值的基礎(chǔ)上確定評估對象價(jià)值的評估方法。其他資料。(六)參考資料及其它李環(huán)會計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司出具的北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的審計(jì)報(bào)告。關(guān)于發(fā)布省征地年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的通知(省政辦發(fā)(2005)47號)。北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的資產(chǎn)評估申報(bào)資料，有關(guān)原始憑證等賬務(wù)資料。其它有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件。北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的有關(guān)協(xié)議、合同、土地使用權(quán)證、會計(jì)報(bào)表、會計(jì)憑證及與評估有關(guān)的其他資料。(四)產(chǎn)權(quán)證明依據(jù)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證復(fù)印件。省實(shí)施《中華人民共和國土地管理法》辦法。財(cái)政部令第 33 號《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》、財(cái)會[2006]3 號《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)等 38 項(xiàng)具體準(zhǔn)則的通知》及財(cái)政部制定的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――應(yīng)用指南》。其他相關(guān)法律、法規(guī)、通知文件等?！吨腥A人民共和國證券法》。原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1996]23號文《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》。(八)維護(hù)產(chǎn)權(quán)持有者及投資者合法權(quán)益的原則。(七)遵循公開市場原則。(六)遵循替代性原則。(五)遵循資產(chǎn)持續(xù)使用的原則。(四)遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則。(三)遵循科學(xué)性原則。(二)遵循客觀性原則。七、評估