【正文】 北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司申報(bào)的資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表。公司賬面余額與開戶銀行賬面余額調(diào)節(jié)公式如下：評(píng)估基準(zhǔn)日公司賬面余額+企業(yè)已付銀行未付金額企業(yè)已收銀行未收金額=銀行對(duì)賬單賬面余額+銀行已付企業(yè)未付金額銀行已收企業(yè)未收金額。根據(jù)資產(chǎn)狀況和現(xiàn)場(chǎng)核查情況完善和充實(shí)工作底稿。本人根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求，認(rèn)定這些前提條件在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，本人將不承擔(dān)由于前提條件的改變而得出不同評(píng)估結(jié)果的責(zé)任。(二)本評(píng)估報(bào)告書及相應(yīng)的評(píng)估結(jié)論系對(duì)委估資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)值的反映，只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途。目前，雖然已經(jīng)有很多的科研機(jī)構(gòu)設(shè)置了相關(guān)的研究項(xiàng)目，但是是理論研究上，我們受國(guó)外的影響還比較大，從整個(gè)估價(jià)體系來說，更加偏向于英國(guó)，注重經(jīng)驗(yàn)與藝術(shù)的結(jié)合。應(yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，其基本條件就是需要有一個(gè)充分發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及一個(gè)可以供便捷利用的市場(chǎng)資料源。2．改進(jìn)個(gè)別調(diào)整因素考慮不全面的問題。簡(jiǎn)要?dú)v史：50年代末，隨著大慶等油田的發(fā)現(xiàn)，油田建設(shè)所需物資供應(yīng)緊張，為了滿足油田開發(fā)的需要，使進(jìn)口物資充分利用，減少不必要的損失，石油工業(yè)部決定籌建一個(gè)鋼管加工廠，在這樣的情況下，該廠于1958年建成，原名為石油工業(yè)西北供應(yīng)辦事處咸陽(yáng)轉(zhuǎn)運(yùn)庫(kù)鋼管加工廠。新設(shè)公司擬采用租賃方式使用相關(guān)土地，有關(guān)手續(xù)委托雙方已按土地管理規(guī)定的程序進(jìn)行辦理。四、評(píng)估范圍和對(duì)象本次資產(chǎn)評(píng)估范圍為本次評(píng)估目的所涉及的咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠的資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，以剝離后的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，凡列入該表內(nèi)并經(jīng)核實(shí)的資產(chǎn)均在本次評(píng)估范圍之內(nèi)。資產(chǎn)占有方：咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠簡(jiǎn)介如下：企業(yè)名稱：咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠注冊(cè)地址：咸陽(yáng)市東風(fēng)路35號(hào)。為了規(guī)避上述三種情況所導(dǎo)致的種種弊端，我們應(yīng)該考慮各方面的影響因素，運(yùn)用客觀合理的方法確定市場(chǎng)法中的各個(gè)參數(shù)值，在些基礎(chǔ)之上建立適合市場(chǎng)比較法的估價(jià)模型，來降低估價(jià)過程中估價(jià)的主觀能動(dòng)性，以得到一個(gè)更接近市場(chǎng)實(shí)際的價(jià)格。二、市場(chǎng)比較法存在的問題市場(chǎng)比較法是參照于估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格來評(píng)定待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。因此，可以說這個(gè)階段是一個(gè)無序混亂的階段。(八)評(píng)估基準(zhǔn)日后，若資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，對(duì)評(píng)估結(jié)論造成影響時(shí)，不能直接使用本評(píng)估結(jié)論，須對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行調(diào)整或重新評(píng)估。(二)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)，假設(shè)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司之資產(chǎn)在2014年 11 月 30 日后能夠繼續(xù)以目前的經(jīng)營(yíng)范圍、規(guī)模、方式在合理投入的基礎(chǔ)上持續(xù)經(jīng)營(yíng)。組成項(xiàng)目評(píng)估組，擬定資產(chǎn)評(píng)估工作方案。九、評(píng)估方法根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)規(guī)定，遵循獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則及其他一般公認(rèn)的評(píng)估原則，我們對(duì)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司委估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了必要的核實(shí)及查對(duì)，查閱了有關(guān)文件、資料，實(shí)施了我們認(rèn)為必要的程序，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估目的和委估資產(chǎn)的具體情況，由于北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司盈利狀況較差，不具備采用收益法的條件，此次主要采用了資產(chǎn)基礎(chǔ)法(成本法)的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》。即以委評(píng)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為假設(shè)前提，確定其在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值。(5)負(fù)債合計(jì)7,565,。在報(bào)告交付日期到基準(zhǔn)日的較長(zhǎng)時(shí)間，評(píng)估人員是不能把握上述情況的特殊變化的，而這些變化將對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生重大影響。其合理性是這樣的，當(dāng)基準(zhǔn)日確定在以前時(shí)，評(píng)估的依據(jù)除了基準(zhǔn)日的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和法律法規(guī)外，還依據(jù)現(xiàn)行的評(píng)估理論、評(píng)估規(guī)范、及有關(guān)法律法規(guī)。截止2014年11月30日，納入本次資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表的委估資產(chǎn)和負(fù)債具體情況如下：(2)非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)8,970,，其中：無形資產(chǎn)8,970,。(三)遵循科學(xué)性原則。其他相關(guān)法律、法規(guī)、通知文件等。(六)參考資料及其它李環(huán)會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司出具的北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的審計(jì)報(bào)告。通過調(diào)查了解，制定評(píng)估方案和工作計(jì)劃。(五)提交報(bào)告經(jīng)與委托方及相關(guān)當(dāng)事方進(jìn)行必要交流后，提交正式評(píng)估報(bào)告。(五)對(duì)企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的瑕疵事項(xiàng)，在企業(yè)委托時(shí)未作特殊說明而本人執(zhí)行評(píng)估程序一般不能獲知的情況下，本人不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的興起與發(fā)展，總體來說可以分為如下兩個(gè)階段:第一階段是在1994年以前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革還沒有全面展開，城市還沒有進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革都還沒有進(jìn)行，此時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)來說，沒有專業(yè)的注冊(cè)估價(jià)師，也沒有權(quán)威的認(rèn)證機(jī)構(gòu)。對(duì)于收益法來說，實(shí)際運(yùn)用的難點(diǎn)仍然是未來凈收益、資本化率、報(bào)酬率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、收益期限等這些基本參數(shù)的確定，特別是對(duì)于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的組成，雖然國(guó)家在房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中已經(jīng)做了明確的規(guī)定，但是在實(shí)際運(yùn)用過程中還存在較大的爭(zhēng)議，因此，這些問題都是收益法魚待解決的問題。更有甚者，部分房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)于所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易行情不是特別了解，這樣就會(huì)直接影響到評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。該公司主要經(jīng)營(yíng)柴油機(jī)、氣體發(fā)動(dòng)機(jī)、柴油及氣體發(fā)電機(jī)組的制造、銷售、修理、機(jī)械加工；所需原料輔料，機(jī)械設(shè)備、儀器儀表的銷售；柴油機(jī)、發(fā)電機(jī)組租賃、理化試驗(yàn)。該廠所屬行業(yè)為國(guó)家基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展較為緩慢，其產(chǎn)品主要為油田服務(wù)。六、評(píng)估原則根據(jù)國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理及評(píng)估的有關(guān)法規(guī)，我們遵循獨(dú)立、客觀、科學(xué)、公正的原則，以及其他一般公允的評(píng)估原則，對(duì)涉及以上經(jīng)濟(jì)行為的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債進(jìn)行了評(píng)估。1961年1月，石油工業(yè)部鋼繩加工廠由天津遷至咸陽(yáng)，與鋼管加工廠合并成石油工業(yè)部鋼管鋼繩加工廠。建議不要采用系數(shù)連乘修正公式，而應(yīng)采用系數(shù)累加即差額法的修正公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格 + 交易情況修正數(shù)額+ 交易日期修正數(shù)額＋區(qū)域因素修正數(shù)額＋個(gè)別因素修正數(shù)額。而在實(shí)際的估價(jià)過程中，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)特別發(fā)達(dá)，可比案例選擇的范圍就非常的大，因此，對(duì)于如何在這無數(shù)個(gè)類似的可比實(shí)例中選擇滿足要求、符合客觀實(shí)際的案例，目前并沒一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。本評(píng)估報(bào)告書的所有權(quán)歸本人所有，未征得本人同意，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。(二)