【正文】 耗 0 . 4 3 2 1 041 . 7 2 8 1 042 . 1 6 0 1 04 圖 建設項目水量平衡圖（無中水回用） （單位： m3/a） 住 住 住 住損 耗 0 . 9 1 2 1 04住 住 住 住損 耗 0 . 8 3 6 1 046 . 7 2 3 1 044 . 1 7 8 1 043 . 6 5 1 1 04住住住住住住住住住住住住住住住住住9 . 1 2 1 1 04住住住4 . 5 6 3 1 043 . 3 4 2 1 049 . 1 2 1 1 04住 住 住 住 住 住 損 耗 0 . 1 0 0 1 040 . 5 0 0 1 04住 住 住 住 損 耗 0 . 0 6 1 1 040 . 0 6 1 1 040 . 4 0 0 1 04住 住 住 住損 耗 0 . 4 3 2 1 041 . 7 2 8 1 042 . 1 6 0 1 04住 住 住 住住住住4 . 7 3 9 1 04 圖 建設項目水量平衡圖（有中水回用） （單位： m3/a） ⑵排水 項目排水采用雨污分流制。計算可知項目用水量約 104m3/a。次）。次）；根據《建筑給水排水設計規(guī)范》（ GB500152021），商業(yè)用水定額按 5L/（ m2 d），辦公用水定額為 60L/（人項目建成后用水主要為商業(yè)用水、辦公用水、住宅用水、綠化用水、道路灑水和地下車庫沖洗用水。地下車庫出入口共設 3 個，長樂中路、東二環(huán)及金康路各有一個。 （三） 出入口及道路 本項目共設 5個出入口。用地區(qū)域各邊界布置有局 部綠化。綠化采取中心綠化與局部綠化相結合的方式。 ⑵總平面布置 項目建設場地呈“┛”形，南側臨金康路為兩棟住宅樓，西側為1 棟綜合樓，北側為商業(yè)建筑和廣場，根據現場勘查，用地區(qū)域北側和西側均為交通主干道，交通噪聲影響較大，將商業(yè)和綜合樓分別布置于臨路兩側可降低噪聲對南側住宅樓的影響，總體布局合理。項目規(guī)劃設計以人為核心，注重人與環(huán)境的 相互協調，建筑設計理念超前、建筑形態(tài)造型優(yōu)美、新穎時尚、線條和細部處理簡約明快，獨具一格。 三、 項目 概況及經濟指標 （一） 總體布局 ⑴設計原則 ①符合西安市總體規(guī)劃要求，體現小區(qū)以商業(yè)、辦公建筑為主，住宅為輔，并滿足住宅部分居住要求的的設計理念； ②充分依 托當地自然地形地貌條件，合理解決土地利用、道路交通、環(huán)境保護與生態(tài)景觀的協調性，并在商業(yè)建筑屋頂設計綠化，盡可能的增加綠地面積； ③遵循合理布局與配套建設原則，注重內外環(huán)境景觀與空間完整性，在滿足各項功能需求同時，采用新材料、新設備，營造高品質、高效能、環(huán)境舒適、優(yōu)美的商住小區(qū)； ④注重環(huán)境保護，考慮降低噪音、減少廢氣排放等措施；同時設計方案體現資源節(jié)約，節(jié)約用地、降低能耗，努力達到環(huán)境友好型工程項目的設計目標。項目所用地塊南側原為四十五街坊住宅區(qū)，北側為省建五公司辦公區(qū)。 污水處理 生活污水進入化糞池處理達標后經市政管網進入袁樂村污水處理廠 中水回用 敷設中水回用管網并預留市政接口 噪聲處理 位于設備房內，并采取減振、消聲等降噪措施 設備房密閉 固廢處理 在小區(qū)住宅樓每一單元門前設施垃圾箱，分類回收生活垃圾，專人負責清運。 供暖 由西安市熱力公司太華供熱站集中供給由東二環(huán)路下現有熱力管道引入 供氣 由市政天然氣供氣管網統一供給 消防 設置室內消火栓系統、室外消火栓系統和自動噴水滅火系統 環(huán)保工程 廢氣處理 地下停車庫采用機械通風，換氣次數≥ 6次 /h，排風口應設于下風向，排風口離室外地坪高度應大于 ，并應作消聲處理。 具體建設內容詳見項目組成表 。 （二）建設內容 建設內容主要包括 2 棟 28層住宅樓、 1棟 24層綜合樓和部分 4層商 鋪等，配套公建包括公共廁所、物業(yè)用房、社區(qū)辦公及活動用房及地下停車庫，公用工程包括給排水管網、供電、供暖等。 二、工程建設規(guī)模與主要建設內容 （一）工程規(guī)模 本項目規(guī)劃總用地面積 ，規(guī)劃總建筑面積 101435m2，地上總建筑面積 70235m2，其中住宅建筑面積 25111m2，辦公建筑面積 22232m2，商業(yè)建筑面積 22892m2，規(guī)劃設計 279 戶， 893 人。項目場址北側為天彩大廈及長樂中路，南側為金康路，西側為東二環(huán)，東側為中國人民解放軍總參謀部兵種部西安第一離職干部休養(yǎng)所及西安軍代局。 五 、銷售價格分析預測 第四章 項目進度計 劃 一、 項目名稱、建設性質、規(guī)模 項目名稱：金花 ? 新都匯項目 建設性質：新建 行業(yè)類別： J72－ 74 房地產業(yè) 建設地點：本項目位于西安市新城區(qū)長樂中路 38 號，長樂中路以南、東二環(huán)以東，規(guī)劃總用地面積 ，總建筑面積101435m2。 （四）項目所面臨的威脅分析（ Threat） 1 宏觀調控更加嚴格，部分游資轉移至其他行業(yè)，央行在未來仍有加息的可能。 2 城市軌道交通日益完善，縱觀西安市發(fā)展的戰(zhàn)略與格局，未來地鐵 3號線經停項目附近，地鐵升值潛力巨大。 2 區(qū)域內房地產近年來非常紅火，地塊附近未來將有多個城市綜合體樓盤，競爭將非常激烈。 4 項目周邊人文及景觀氛圍濃厚，多所大學及公園均環(huán)繞項目周圍。 2 項目所在地為城東乃至整個西安市的老輕工業(yè)品貿易區(qū)，擁有 29 年輕 工貿易的市場環(huán)境，這將成為項目的巨大推動力。目前，城區(qū)建設生機勃勃，大明宮御道拆遷安置工程，為舊城改造提供了一個成功的典范，隨著御道保護項目的建成，市民將可以穿過丹鳳門、跨越 龍首 渠 、走過下馬橋、直達含元殿，昔日御道兩旁的 金吾 仗院、東西朝堂，將被仿唐建筑、旅游服務設施所代替。在改革開放的新形勢下，新城區(qū) 進一步加大對工業(yè)企業(yè)的扶持力度，為駐區(qū)企業(yè)提供更多更好的公共服務，鼓勵企業(yè)自主創(chuàng)新，不斷增強市場競爭力。二是以胡家廟為中心，省屬工業(yè)為骨干的建筑機械、機電工業(yè)區(qū)。 工業(yè)： 新城區(qū)域工業(yè)基礎堅實。近年來，眾多客商紛紛把投資目光瞄準新城區(qū)，他們看重的不僅是這里成熟的市場環(huán)境，便捷的交通網絡，更看重的是新城區(qū)政府“安商、扶商、富商”的服務意識。被譽為“西北第一市”的康復路綜合市場現有建筑面積 17430 平方米，大型樓群13 幢，形成了日用百貨、時令商品、服裝百貨等幾百類，上萬個花色品種，日均流量達 10 萬人次，名列全國十大集貿市場之列。民樂園萬達廣場、 西安陽光國際大酒店 、民生百貨大樓、西安圖書大廈、鉆石廣場、天順大酒店等大批現代化商業(yè)遍布解放路兩邊，被稱為西安的“不夜城”、“ 南京路 ”。被譽為工程師的搖籃 （二）區(qū)域經濟支撐 商貿業(yè)： 由于獨特地理位置和成熟的市場環(huán)境，使新城區(qū)成為西安商貿業(yè)最繁華區(qū)域之一。全本區(qū)人口特點是，流動人員多、商務人士多，產業(yè)工人多， 河南 籍人口多，省外人員逐年遷入在增多。 全區(qū) 戶籍人口 493822 人， 常住人口 萬人，男性對女性的比例（以女性為 100，男性對女性的比例）為 人。被譽為第二歐亞大陸橋的 隴海鐵路 橋橫穿而過。火車東站是西北重要的物資排列組合 鐵路樞紐 。北連西安至 銅川 高速公路，直至革命 圣地 延安 ，東接西潼高速公路，直趨蜚聲中外的 秦始皇兵馬俑博物館 。03″，全區(qū)地勢平坦，東南部略高，西北部較低。09— 34176。34″，北緯 34176。32—109176。東西長 公里，南北寬 公里，地理坐標為東經 108176。 二、項目所在區(qū)域環(huán)境分析 （一）區(qū)域簡介 新城區(qū)位居城東北部，跨越 明城墻 ，形成城內城外 兩部分，東沿鐵路專用線與灞橋為界，南依 東大街 永樂路、建工路與 碑林區(qū) 、雁塔區(qū)毗鄰。 （ 2）開發(fā)商銷售策略影響：開發(fā)商為獲得短暫 的經濟利益采用“追漲殺跌”的銷售策略，有可能會使有所好轉的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，市場或會再次陷入困境。 （ 1）政策影響：由于去年年底出臺的救市政策多數只有一年有效期，因此屆時政府是否會將政策延期存在不確定性。 2021 年三、四季度西安房地產市場表現出的回暖態(tài)勢，對于后期樓市的上行仍將產生積極 帶動作用。 分區(qū)域來看，浐灞 畝，長安 畝，大興新區(qū) 畝，紡織城 畝，灃東新城 畝，港務區(qū)，高新區(qū) ，航空 ，航天 畝，經開區(qū) ，臨潼 畝，曲江 ，市本級 ，閻良 畝。教育科研用地為 畝，占 2021 年總成交土地面積的 %。住宅、商業(yè)用地為 畝，占 2021年總成交土地面積的 %。工業(yè)用地為 ，占 2021年總成交土地面積的 %。這意味著， 2021 年在全國各地土地出讓金收入大幅縮水的情況下，西安 2021 年土地供應面積、成交金額分別較 2021年大幅增長 %、 %。統計表顯示，西安市 2021年共成交土地 422 宗，共計 畝， 2021 年土地出讓金收入共計 。而農業(yè)生產也出現平穩(wěn)增長。其中，房地產投資 億元，同比增長 ％。初步核算全市實現生產總值 億元，增長 12％，高出全國 個百分點，高出全省 個百分點。另外，根據對本項目所在地的房地產市場宏觀調查分析及其所處背景環(huán)境的論證研究，本項目的開發(fā)建設具有較大的必要性。該項目將極大地增強區(qū)域的居住、交通燈綜合功能，完善城市功能、優(yōu)化道路布局結構，創(chuàng)建良好生態(tài)環(huán)境，打造并完備各項配套設施及市政基礎設施。而其他城市則紛紛主動承接和放大上海的輻射作用。 長樂路所在區(qū)域通過近十幾年的經濟高速發(fā)展，增長能量集聚過多，結構門檻日益凸顯，造成中心城區(qū)人口密度過大，公共綠地匱乏、傳統街區(qū)破壞、交通擁堵、 旅游資源萎縮、整體居住環(huán)境質量上升壓力大、接到與建筑景觀漸失特色而流于庸俗化等。隨著經濟的高速增長，使得新的城市功能和傳統的城市功能在發(fā)展空間上不斷“疊置”，城市內部結構及土地利用現狀日漸構成了發(fā)展的約束。 （二）城市功能完善的需要 由于經濟高速發(fā)展，增長能量的釋放，城市形象、經濟拉動的需求等原因，城市化建設逐漸成為一股潮流 。加快地區(qū)建設是實現西咸大都市城市化和現代化的重要途徑，是有效吸納農村剩余勞動力，分流城市就業(yè)壓力，增加區(qū)域人群收入、帶動市場投資，促進經濟和社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略。正如 12 月 16 日閉幕的中央經濟工作會議精神，“繼續(xù)堅持房地產市場調控政策不動搖”，預計限購政策短期沒有退出的可能，保障房建設和土地供應仍是中央增加供給、緩解房價上漲預期的重要手段，同時總結房產稅改革經驗，適時擴大試點范圍，以推進房地產業(yè)長效機制完善。預計明年調控政策仍保持從緊，但若房價繼續(xù)上漲且漲幅超出政府容忍范圍，仍有出臺更嚴厲 措施的可能性，如進一步收緊信貸政策。房地產稅制改革將逐步推進，房產稅擴大試點范圍、交易環(huán)節(jié)稅收兼并是大勢所趨。 2021 年房地產政策總體已經定調，調控政策仍將保持從緊取向，繼續(xù)通過限購、差別化信貸稅收等措施抑制投機、投資性住房 需求，支持合理自住和改善性需求，其中值得關注的是，改善性需求的政策取向能夠從抑制轉為支持，這將是推動 2021 年房地產總體市場發(fā)展和需求分化的重要動力。在總結過去十年房地產市場變化和房地產調控經驗之后，對于新一屆政府，房地產市場特別是房價平穩(wěn)對宏觀經濟至關重要。 資料來源：中國指數研究院綜合整理 調控政策仍堅持從緊取向，支持合理性住房需求為主要方向。 研究住房城鄉(xiāng)建設領域的幾個重要問題。出臺歸集、提取、個人貸款、財務會計等業(yè)務規(guī)范。繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。明 年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設的任務是基本建成 460萬套、新開工 600萬套?！? 12月 18日 國土部新聞通氣會 會議主題為“采取切實措施，穩(wěn)定房地產用地供應，抑制異常地價”，會議指出將按照中央經濟工作會議要求，繼續(xù)堅持房地產調控政策不動搖，進一步 加大分類指導力度，區(qū)分不同城市，指導督促采取切實措施，保持 土地 市場 穩(wěn)定足額供應，平抑土地市場價格的異常波動。 12月 12日 中央經濟工作會議 會議明確指出“要繼續(xù)堅持房地產市場調控政策不動搖?！? 自 2021年以來，房地產市場總體朝著調控預期方向發(fā)展，不合理需求得到抑制，供求關系明顯改善 ，房價趨于穩(wěn)定。 資料來源：中國指數研究院綜合整理 展望：調控繼續(xù)緊，房價走向仍是新一屆政府關注重點 表：近期中央及部委重要會議和講話 日期 重要事件 關鍵內容 11月 12日 十八大后姜偉新答記者問 會議指出“住房是重要的民生問題。 日期 重要事件 關鍵內容 .03 人民日報訪財政部部長謝旭人 統 籌推進房地產稅費改革，對房地產交易環(huán)節(jié)征收的有關稅種進行簡并。在完成認定的住房中，應稅住房比例約占20%，其中 80%以上的購房家庭是本地戶籍。至此，房產稅擴大試點不再停留在專家學者的呼吁，正式成為官方表態(tài)。加快推進擴大房