【正文】 能產生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應的懲罰辦法。如果允許轉租，雙方可以協(xié)商確定一個分享轉租收入的比例。轉租的約定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉租取得租金收入。住房狀況：變更承租人應該愛護住房和各種設施，不能擅自拆、改、擴建或增加。但如果是因為承租人使用不當而造成損壞的，由承租人負責維修或賠償。承租人在租賃前應對住房及其內部設施進行認真檢查，保證自己今后能夠正常使用。但從承租人的經(jīng)濟承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟負擔相對較小。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應酌情延長租賃期限。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房，則要提前通知出租人。在這個期限內，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。住房是僅能用于居住，還是同時可以有其他用途，如辦公等。住房的產權及產權人，寫明這套住房為何種產權，產權人是誰，出租人與產權人的關系及是否得到產權人的委托出租住房。住房裝修情況，簡要說明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況。住房具體情況：住房的具體位置，寫明住房的確切位置，如位于某路某號某室。作為住房的承租人，既要清楚自己的權利，也應了解自己的義務。如有房屋租賃備案登記證明，加蓋轉租人公章即可。同意轉租的證明最好是原件。房屋所有權證、土地證最好出租人、轉租人的公章均蓋，最少加蓋轉租人公章。如系轉租人出租的，應提供出租人同意轉租的證明（此證明最重要，最好是原件）。房屋租賃需提供如下證明材料：房屋所有權證、土地證（復印件）如果出租人（轉租人）系公司應提供營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證等公司證明（復印件）。轉租行為既以原出租行為為基礎，故而受其約束，主要表現(xiàn)為轉租人與次承租人之間的轉租合同約定的租賃期間不得超過出租人與轉租人之間的原有租賃合同約定的租賃期間，此為一般性原則。如發(fā)現(xiàn)該房屋已被他人注冊營業(yè)執(zhí)照的，要與出租方進行溝通，要求出租方進行協(xié)調，在合同簽訂前使房屋滿足辦理營業(yè)執(zhí)照的情況。如果房屋已被他人注冊營業(yè)執(zhí)照，而營業(yè)執(zhí)照仍未注銷的，會導致我司無法辦理營業(yè)執(zhí)照。因此，在承租前，應查詢該房屋是否已經(jīng)設定抵押，如已經(jīng)設定，建議雙方在租賃合同中明確約定當?shù)盅簷鄬崿F(xiàn)造成租賃合同解除的，出租方應承擔的法律責任。如果房屋出租后設立抵押的，該租賃關系不受影響。如系違章建筑的，將面臨拆遷等問題，有可能導致合同無法履行，我司將承擔較大的經(jīng)濟損失。B、查詢房屋的用途和土地用途、同時還要明確該房屋是否系違章建筑。如：出租方與產權人為租賃關系，出租方應提供產權人同意出租方轉租房屋的轉租證明；如產權人委托出租方管理該房屋，并有權出租方房屋的，要求出租方提供產權人出具的委托書（此項最好做個公證委托）。因此，法務部建議承租房屋之前，應當赴該房屋所在房地產交易中心、工商局進行產權調查，確認以下幾個重大信息：A、核實出租方與產權證書登記的所有權人是否一致。,這樣情況就要特別小心。(或鄰居)了解房東情況。,也需要請查看以上證件,一般定金不要超過月租金的20%。如不相同需有產權人的代理委托書。并索取復印件作為合同附件。(可向當?shù)禺a交易所進行確認), 房主身份證(可向公安局確認身份證。房屋產權證明并非是合法出租的充分條件，還應按有關規(guī)定辦理房屋租賃許可證，租賃合同也要進行租賃登記方可生效。審查租賃的客體是否合格，即出租人的房屋是否為法律、法規(guī)允許出租的房屋。要明確租賃房屋所在的位置、間數(shù)、面積、質量、租賃期限、租金及支付期限與方式等。租房者合同期滿要求退租時，房主可能會以房屋設施損壞或者其他藉口作為條件來克扣租房者押金，造成租客不必要的損失。最好注明如果出現(xiàn)故障時維修費用由誰來承擔，也好免除租房者在入住后，家用電器等發(fā)生毛病維修時與房主產生矛盾，責任劃分不清，注意有沒有漏水，東西有沒有損壞的情況。租房者首先應請房東出示身份證件、戶口本原件，因為現(xiàn)在不少騙子都使用假身份證行騙，而原件與復印件相比更容易辨別；其次請房東出示房屋權屬證明原件，加產權證或是使用權證，若產權證正在辦理過程中，那么應當出示與原產權單位簽署的購房合同；第三，讓房東多介紹一下房子和周邊情況，從言談間了解房主是否熟知基本情況。房屋租賃申請經(jīng)協(xié)調、市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。主管部門對租賃合同進行審核。申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：（1）書面租賃合同；（2）房屋所有權證書；（3）當事人的合法證件；（4）城市人民政府規(guī)定的其他文件。辦理登記備案的具體程序：登記申請。根據(jù)《物權法》抵押合同先行成立并登記的才可以對抗租賃關系。根據(jù)“買賣不破租賃”原則，登記可以確保房屋在租賃期間即使賣給他人，承租人仍可繼續(xù)承租。惡意添附，是出租人不知，承租人擅自增添，出租人可以解除合同，要求賠償損失。善意添附行為是出租人對添附行為明知而不反對，承租人為了更好的使用租賃物兩個標準判斷。合同中對于裝修，添附物約定歸屬出租人后，出租人應給承租人適當補償，或是約定由承租人自行處理。租賃合同在抵押合同之后成立，抵押合同登記具有對抗效力。”我國法律盡可能保護租賃關系的穩(wěn)定。根據(jù)《物權法》 第一百九十條“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。避免出租人為利益反咬承租人，要求解除合同并主張違約責任。所以次承租人欲購買租賃物，應先行核實差價租金是否合理，防止受欺詐?！背凶馊说膬?yōu)先購買權可以對抗善意第三人、債權人、共有權人，但不能對抗次承租人的優(yōu)先購買權。共有人最終主張的是經(jīng)濟賠償。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。共有人的優(yōu)先購買權不得對抗善意第三人。應視為承認合同的效力，除非租賃合同存在欺詐等其它可以主張無效的事由。次承租人作為真正的使用房屋者，優(yōu)先購買權要強于承租人。當然，次承租人在與承租人簽訂轉租合同時，可以要求承租人與出租人保證在原租賃合同解除后，通過租賃合同承租人主體變更，保證次承租人的正當利益，避免次承租人的租賃權因出租人與承租人之間的法律關系的變動而被侵害，有利于市場經(jīng)濟的穩(wěn)定。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”，“承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。（4）、根據(jù)《合同法》第五十二條前四項認定是否無效。（3）、擅自變更使用用途。《建筑法》第六十一條交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關批準文件后、方可申請辦理開工手續(xù)。（二）、租賃合同無效的情形第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）、沒有合法報建手續(xù)。有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；當事人協(xié)商一致的。押金與定金以交付成立生效，出租人可以通過以交付作為主合同生效條件，保障出租人利益。其次，押金的性質是附停止條件的返還債務之金錢所有權之轉移。注意違約金、訂金與押金的區(qū)別更利于合同的履行，減少糾紛發(fā)生。支付違約金：當事人通過約定違約金條款，約定具體的違約金額更有利于督促雙方履行合同。繼續(xù)履行：在過錯方有能力繼續(xù)履行的情況下，無過錯方可以選擇要求對方繼續(xù)履行合同，保證和其有關聯(lián)的其它業(yè)務能繼續(xù)完成，也有利于市場經(jīng)濟的穩(wěn)定。合同中應當約定違約條款，對一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的應當要求承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。同時履行維修義務的合理期限應當明確?；蚴请p方對維修的義務分攤，在合同中明確的記載。（六）、修繕責任條款在合同中不能協(xié)商確定的情況下，修繕房屋是出租人的一項義務，出租人在整個出租期間對房屋有進行必要修繕的義務，保證房屋必須使承租人能夠依雙方約定使用并收益。（五）、租金條款租金