【正文】 ，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標資格或優(yōu)先管理資格的除外。4．物業(yè)收費的其他約定見附件3。（本體）的共同部位及共用設施設備的維修、養(yǎng)護與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)甲方同意后實施，所需經(jīng)費按規(guī)定在專項維修基金中支付。③。②,。、財產(chǎn)的保管保險義務，但有關(guān)政府部門鑒定是由于乙方嚴重失職造成業(yè)主及其他住用人在小區(qū)內(nèi)受到人身和財產(chǎn)損失的，乙方應予以適當賠償或承擔相關(guān)行政責任。；、財務等資料，繼續(xù)由乙方管理和使用。，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準后方可實施。、指導，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理。、地方物業(yè)管理服務收費規(guī)定，按物業(yè)管理的服務項目、服務內(nèi)容、服務標準，測算物業(yè)管理服務收費標準，并向甲方提供測算依據(jù)，嚴格按合同規(guī)定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。、資料（工程建設竣工資料、住用戶資料等）。如乙方?jīng)]有遵守附件1的約定，造成違約，甲方有權(quán)根據(jù)附件1的約定進行處罰。第四條 甲方的權(quán)利和義務、法規(guī)，制定、通過小區(qū)管理的各項制度、規(guī)定，與物業(yè)管理公司議定管理計劃，審查通過專項維修基金的概預算、決算報告；，對乙方的管理實施監(jiān)督檢查。第三條 合同期限本合同期限為年。、資料。8．物業(yè)經(jīng)營用房的出租與管理（具體管理辦法由附件3約定）。、養(yǎng)護和管理。（共用的上下水管道、落水管、共用照明、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設施設備、電梯等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。第一條物業(yè)基本情況座落位置：臥彩江以南，江東南路以東，北侖鐵路以北，啟文路以西（包括啟文路東華景閣），建筑面積：22萬平方米；物業(yè)類型：多層、高層住宅樓。三、門崗、巡邏崗位職責，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象及時處置，必要時相領導報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢； ，維護小區(qū)秩序；，對身份不明無任何證件、形跡可疑者，應禁止其入內(nèi)；；，接班人員未上崗，不準下崗，嚴格執(zhí)行交接班制度，做到交接清楚，職責明確；；，必須認真進行驗證登記方可放行；。向到達現(xiàn)場的公安人員認真匯報案件發(fā)生情況，協(xié)助破案。當班安全管理員應根據(jù)具體情況，采取適當方法保護現(xiàn)場，禁止無關(guān)人員進入，以免破壞現(xiàn)場，影響證據(jù)的收集。協(xié)助公安人員勘察打斗現(xiàn)場，收繳斗毆器械，辨認為首分子。提高警惕，防止壞人利用混亂之機進行破壞或偷竊活動。（五）執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)業(yè)主或租客、訪客斗毆時的處置當班安全管理員在安全管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或租客、訪客打架、斗毆事件時必須采取如下措施：心勸導雙方離開現(xiàn)場，緩解矛盾。嚴密跟蹤觀察，暗中監(jiān)視，防止其進行破壞或犯罪活動。（四）執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處置安全管理員在執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)有神色慌張、行動詭秘的可疑人員時，應采取如下措施：報告當班班長和管理處，并向其他區(qū)域執(zhí)勤安全管理員發(fā)出信號。采取控制和監(jiān)護措施的同時，及時通知醉酒者、精神病人的家屬或工作單位，讓他們派人領回。事主或在場群眾如有受傷的，要盡快送醫(yī)院救治，并迅速報告公安機關(guān)。切不可將安全管理人員或其他人的指紋等痕跡弄到遺留物上。若罪犯逃跑，又追不上時，要看清人數(shù)和衣著、面貌、身高等外貌特征，所用交通工具及其他標志等，并及時報告管理處和公安機關(guān)，可撥“110”報警。要保持鎮(zhèn)靜，設法制服罪犯，并應立即發(fā)出信號，召集附近的安全管理員或群眾支援。（二）執(zhí)勤中遇到搶劫的處理在執(zhí)勤中遇到有公開使用暴力或其他（打、砸、搶）手段，強行掠奪或毀壞公司和業(yè)主或租客、訪客財物的犯罪行為時，要切實履行安全管理職責，立即進行處理。發(fā)生火災時，在專業(yè)消防人員趕到現(xiàn)場之前，擔任現(xiàn)場總指揮，協(xié)調(diào)滅火工作。定期檢查轄區(qū)內(nèi)的消防設施，組織討論、修訂、完善滅火應急方案，確保萬無一失。熟悉轄區(qū)內(nèi)的防火建筑結(jié)構(gòu)和人員工作、生活環(huán)境及人員疏散通道等基本情況，掌握各種消防設施（備）的基本功能、原理及正確使用方法、滅火應急措施等知識。采取有效措施，認真檢查、指導、督促轄區(qū)內(nèi)全體人員全面落實“預防為主，防消結(jié)合”的方針，每月至少全面檢查消防設施設備一次。車管員必須嚴格執(zhí)行車輛出入規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告，并認真做好交接班工作，凡因交接不清而造成事故的，必須追究交接班雙方的責任。凡裝有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛，嚴禁駛?cè)胱≌瑓^(qū)。行車通道、消防通道及非停車位禁止停車。凡無私家車位停車證的車輛，一律不得在私家車位泊車。積極向業(yè)主或租客宣傳遵紀守法和消防安全等治安防范知識。遇有緊急突發(fā)性重大事情，要及時向班長或主管領導請示報告。愛護設施設備和公共財物，對小區(qū)內(nèi)的一切設施、財物不得隨便移動及亂用，熟悉小區(qū)消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，熟練掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進行處理。上崗時要認真檢查設備設施，認真做好“四防”（防火、防盜、防破壞、防意外）工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主管領導，確保小區(qū)安全。中科天倫物業(yè)管理有限公司大河莊苑安保部2012年3月5日第三篇：物業(yè)小區(qū)安全管理制度安全管理制度物業(yè)小區(qū)安全管理制度安全管理制度一、24小時值班制度安全管理員分早（7：0019：00）、晚（19：00第二天7：00）三班兩運轉(zhuǎn)，實行24小時全天候值班制度。抓緊時機向發(fā)現(xiàn)人或周圍群眾了解案件和事故的發(fā)生、發(fā)現(xiàn)的經(jīng)過，收集群眾的反應和議論，了解更多的情況那個認真做好記錄。（六）客戶發(fā)生刑事或治安案件時的處置；值班保安員應迅速報告當班班長和管理處，管理處應盡快向公安機關(guān)報案，及時報告公司安全部。卻說圍觀群眾離開，確保安全管理區(qū)域的正常秩序。卻能認定屬于違反《治安管理條例》行為或犯罪行為的，應及時報告公安機關(guān)，或?qū)⑿袨槿伺に凸矙C關(guān)處理。嚴密跟蹤觀察，暗中監(jiān)視，防止其進行破壞或犯罪活動發(fā)現(xiàn)與公安機關(guān)通緝的在逃人員體貌特征相似者，或經(jīng)盤問漏洞百出、形跡可疑者，可采取措施將其帶往公安機關(guān)查處。（四）執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處置；保安員在執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)有神色慌張、行為詭秘的可疑人員時，應采取如下措施：報告當班班長和管理處，并向其他區(qū)域執(zhí)勤保安員發(fā)出信號。采取控制和監(jiān)護措施的同時，及時同時醉酒者、精神病人的家屬或工作單位，讓他們派人領會。事主或在現(xiàn)場群眾如有受傷的，要盡快送往醫(yī)院治療，并迅速報告公安機關(guān)。切記不可將保安人員或其他人的指紋等痕跡弄到遺留物品上。若罪犯逃跑又追不上時，要看清人數(shù)和衣著、面貌、身高等外貌特征，所用的交通工具及其他標志等，并及時報告管理處和公安機關(guān)。要保持鎮(zhèn)靜設法制服罪犯，并應立即發(fā)出信號，著急附近的保安員和群眾支持。（二）執(zhí)勤中遇到搶劫的處理；在執(zhí)勤中遇到有公開使用暴力或其他(打、雜、搶）手段，情形掠奪或砸壞公司和客戶財務違法犯罪行為時要切實履行安全管理職責，立即進行處理。車輛停放后，駕駛員必須自覺鎖好車門，關(guān)好車窗，并保持車位清潔衛(wèi)生。外來車輛，按零停收取停車費。進入小區(qū)內(nèi)停放的車輛，必須停放在規(guī)劃的車位內(nèi)。二、車輛管理：在小區(qū)地下車庫內(nèi)有停車位的車主，必須持有管理處發(fā)放的停車卡，并憑卡出入小區(qū)。嚴格執(zhí)行交接班制度。堅守崗位，提高警惕，對崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要認真處理，并且做好記錄，發(fā)現(xiàn)違法犯罪嫌疑人要堅決設法抓獲。熟悉本崗位任務和工作程序，執(zhí)勤過程中要有敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑人、事、物，預防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失。保安員上崗前必須著統(tǒng)一制服，佩帶規(guī)定裝備和工牌。加強消防安全知識宣傳教育及消防安全檢查并建立義務消防隊伍，加強消防設施設備的完善、維護和保養(yǎng)工作。（5）小區(qū)內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故，應立即通知急救單位及公安部門、家屬，并圍護好現(xiàn)場，做好轄區(qū)客戶的安撫工作，等待急救單位及公安部門前來處理。（3）管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進入或鬧事時，應將其勸離小區(qū)，或通知其家屬、單位或公安派出所將其領走。（2）遇有違法犯罪分子正在進行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動時，應立即報警，協(xié)助公安機關(guān)制止，并采取積極措施予以搶救、排險，盡量減少損失。九、做好治安防范值班記錄。如業(yè)主家庭成員、樓宇結(jié)構(gòu)、消防設備、各類技防設備、各類機電設備分布情況、消防中心應急反應等；（3）按規(guī)定路線和方式巡邏、簽到，未簽到或不及時簽到要記錄原因；（4）熟悉人員和物品出入管理流程，具備條件的，可對外來人員及外搬物品做好記錄及控制；（5）觀察細致、反應迅速，按照有關(guān)規(guī)定及時發(fā)現(xiàn)、處理各種事故隱患及突發(fā)事件；（6）相互配合、妥善處理各種問題。八、建立治安巡邏制度，晝夜不間斷巡邏，防止意外治安事故發(fā)生。七、安保人員要注意禮貌、文明執(zhí)勤。（2）小區(qū)內(nèi)發(fā)生治安或意外事故時，應及時通知有關(guān)部門并協(xié)助做好調(diào)查取證及善后處理作。五、安防系統(tǒng)要定期檢查、檢測，定期維護與保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。三、小區(qū)要配備安防系統(tǒng)，即閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、自動消防監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、自動呼救系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)、煤氣自動報警系統(tǒng)和巡更系統(tǒng)等。二、小區(qū)設置安保機構(gòu)，負責本小區(qū)安全、保衛(wèi)工作。10）作業(yè)完成后，跟客戶道別，為客戶關(guān)好房門，方可離開。8）收費時必須給客戶出具收據(jù)。6）作業(yè)時，用舊報紙鋪在地板上，所有廢料必須放在報紙上。4）進門前必須穿上鞋套，以防弄臟客戶家地板。2）按門鈴時要慢按輕放，最多只能按三次。6）各崗位隨時準備應付突發(fā)事件，不應被限定在工作崗位的執(zhí)行范圍內(nèi)。接過證件到送還證件的時間不得超過25秒，登記一張證件的時間不得超過20秒。4）門崗和固定崗在工作時間內(nèi)，當遇到有來訪人員時，應在來訪人員距離本崗4～5米時站立、微笑，并詢問相關(guān)適宜的問題。3）站立姿勢可分立正或跨立兩種，身體不得依靠或接觸任何支撐點。2）門崗在客戶上下班高峰期實行站立服務。5）當服務完畢，業(yè)主要離去時，負責接待該業(yè)主的接待員要起立鞠躬，禮貌道別，在該業(yè)主走出服務中心大門后方可坐下。（有工作任務的不必起身接待）3）業(yè)主走到誰的工作臺前，就由誰來負責接待該業(yè)主，要主動問詢有何服務需求，若是自己的分工范圍內(nèi)，按服務程序和規(guī)定辦理。一般一名工作人員負責接待同一人（群體）的到來，其他未起身工作人員應專注工作或微笑致意。（二）、服務中心站立服務規(guī)范1）服務中心接待員按工作要求做好接待準備工作。接過了業(yè)主的任何東西都要表示感謝。例如：詢問式：“請問……….” 請求式：“請您協(xié)助我們………..”商量式：“………..您看這樣好不好？” 解釋式：“這種情況，有關(guān)規(guī)定是這樣的……….” 10）打擾業(yè)主或請求業(yè)主協(xié)助的地方，首先要表示歉意，說：“對不起，打擾您了”。9）在原則性、較敏感的問題上，態(tài)度要明確，但說話方式要婉轉(zhuǎn)靈活，既不違反公司規(guī)定，也要維護業(yè)主的自尊心。8）當業(yè)主提出的某項服務要求我們一時滿足不了時，應主動向業(yè)主講清原因，并向業(yè)主表示歉意，同時要給業(yè)主一個解決問題的建議或主動聯(lián)系解決。5）說話時，特別是業(yè)主要求我們服務時，我們從言語中要體現(xiàn)出樂意為業(yè)主服務，不要表現(xiàn)出厭煩、冷漠、無關(guān)痛癢的神態(tài)，應說：“好的，我馬上就來（辦）”，千萬不能說：“你沒看見我忙著嗎？”6）與業(yè)主對話時，如遇另一業(yè)主來訪，應點頭示意打招呼，或請新來業(yè)主稍等，不能視而不見，無所表示，冷落新來業(yè)主；同時盡快結(jié)束談話，招呼新來業(yè)主，如時間較長，應說：“對不起，讓您久等了”，不能一聲不響就開始工作。4）對業(yè)主的問詢應圓滿回答，若遇自己不清楚或不知道的事，應查找有關(guān)資料或請示上司，盡量答復業(yè)主，決不能以“不知道”、“不清楚”作答。業(yè)主和你談話時，不要有任何不耐煩的表示，要停下手中的工作，眼望著對方，面帶笑容，要有反應。2）與業(yè)主對話時宜保持1米左右的距離，要注意使用禮貌用語。接待員應先開口，主動問好打招呼，稱呼要得當，問候語要簡單、親切、熱情。7）應答語：是的、好的、我明白了、別客氣、沒關(guān)系、這是我應該做的。5）道歉語：對不起、請原諒、打攪您了、失禮了。3）問候語：您好、早上好、下午好、晚上好。基本禮貌用語：1）常用禮貌用詞：請、您、謝謝、對不起、請原諒、沒關(guān)系、不要緊、別客氣、您早、您好、再見。4）應保持服務臺面清潔，除接待標識牌和工作用品外，不能有任何雜物。2）在業(yè)主面前應禁止各種不文明的舉動，如吸煙、吃東西、掏鼻孔、剔牙齒、掏耳朵、打飽嗝、打噴嚏、打哈欠、抓頭、修指甲、伸懶腰等，即使是在不得已的情況下，也應盡力采取措施掩飾或回避，并主動道歉示意。5）點頭與鞠躬：當業(yè)主走到面前時，應主動起立點頭問好，點頭時目光要看著業(yè)主的面部；當業(yè)主離去時，應起立，身體要微微前傾（鞠躬狀），敬語道別。4）手姿：在給業(yè)主指引方向時，要把手臂伸直，手指自然并攏，手掌向上，上身稍前傾，以肘關(guān)節(jié)為軸，指向目標，同時眼睛要看著目標并兼顧對方是否看到目標；在介紹或指示方向時，切忌用一只手指指點點。不晃頭晃腦、吹口哨、吃零食；不要左顧右盼；不與他人拉手、摟腰搭背。切不可坐在椅子上前俯后仰，搖腿蹺腳，將腳跨在桌子或沙發(fā)扶手上；在業(yè)主面前雙手抱在胸前，蹺二郎腿或半躺半坐；趴在工作臺上。儀態(tài)：1）站姿：柜臺內(nèi)員工上身挺直，挺胸收腹，眼睛平視，嘴微閉，面帶笑容，雙腿分開，腳跟分開距離限8厘米以內(nèi)，雙臂自然下垂或在體前交叉，右手放在左手上，以保持隨時向業(yè)主提供服務的狀態(tài)。5）要神色坦然、輕松自信，給人以寬慰感；不要雙眉緊鎖，愁云滿面。3）要坦誠待客，不卑不亢，給人以真誠感；不要誠惶誠恐，唯唯諾諾，面帶虛偽。（員工食堂最好不做帶有生蒜、生蔥的涼拌菜）表情：1）要面帶微笑，和顏悅色，給人以親切感；不能面孔冷默，表情呆板。不允許染發(fā)，不留奇異的發(fā)型；女士上班要化淡妝，不披頭散發(fā)，不戴夸張的頭飾，不留長指甲，不涂有色的指甲油；男士不留長發(fā)和鬢角，發(fā)腳以不蓋耳部及后衣領為宜，堅持每天刮胡子，鼻毛不準漏出鼻孔。女士襯衣必須扎蝴蝶結(jié)，穿西