【正文】 析之后得出。 很多時候市調(diào)的人對踩盤的方向很迷茫，有些資料完全可以不通過售樓處獲得。不了解競爭對手的市場定位、產(chǎn)品特色、促銷手段、價格定位又如何能夠讓自己的產(chǎn)品比競爭對手更吸引消費者。原因無他，只是想了解各樓盤的銷售實力。作為地產(chǎn)策劃人，跑盤是必修課，尤其是有規(guī)模實力的地產(chǎn)中介公司對此要求尤為嚴(yán)格。但是被搜集的人就說了，我憑什么讓你知道我的方法或者手段（雖然這些東西沒有多少創(chuàng)新，但是還是人家的勞動成果），這種想法也是無可厚非的。 第五，在現(xiàn)場問的不能太多，看好價格、樓層、戶型、面積以后，立刻要求去看房，要對房子更感興趣一些才行，在看房的路上以及看房的過程中穿插問一些其他的問題，當(dāng)然不要問的太專業(yè)，要引導(dǎo)置業(yè)顧問講。 第四，走進售樓處，直接要求該位置業(yè)顧問接待，這樣就可以直接切入主題，不會被懷疑。 第二，提前打個電話預(yù)約一下，留下置業(yè)顧問的姓名，這樣可以增加可信度，簡單詢問以后就可以過去看房了，這一通電話可以獲取一些價格方面的信息，比如均價、最低價或者某個樓層的具體價格之類的。 第一，在踩盤之前可以從網(wǎng)絡(luò)、報紙、宣傳單、電話等途徑初步了解項目的一些情況。 踩盤技巧 剛剛?cè)胄蟹康禺a(chǎn)，踩盤是必不可少的。 不要認(rèn)為踩盤是個很煩瑣很沒意義的工作，也不要覺得踩盤調(diào)查不到什么東西也學(xué)不到什么東西。經(jīng)常保持聯(lián)系可以讓你在以后的市調(diào)中阻力更小。要好好的利用這一點，所以從某種意義上來說你是去換資料，而不是去要資料。怎么樣才能讓對方甘心把信息告訴你呢。如此不一而足，說道底就是你盡量把自己和你要去踩盤的客戶身份特征、消費習(xí)慣、言談舉止相吻合。在去先產(chǎn)個之前最好能先打個電話定位一個銷售人員，到現(xiàn)場直接找他，這樣效果不錯。 確定踩盤身份踩盤時候的身份不同，往往了解的信息也有所不同，首先先弄清楚是要假扮客戶還是直接標(biāo)明同行的身份。還有最好不耽誤銷售人員接客戶的機會。如果要了解售樓的進度以及售樓部人員的素質(zhì)，那就應(yīng)該和售樓人員進行交流。如有些資料完全可以不通過售樓處獲得。 三、踩盤時需注意的方面 明確人員、主要目的和最佳時間 地產(chǎn)圈里踩盤最多的可能就是研究部/市場部的人，其它的諸如策劃部、銷售部等人則相對較少，也就說目的決定踩盤人的人選，不可把全部的工作都委托給市調(diào)組成員。所以最好是把銷控表拍下來，這就看你的拍照設(shè)備是不是很隱蔽了。這一部分內(nèi)容靠詢問售樓人員得出數(shù)據(jù)一般都是假的。盯準(zhǔn)相同樓層的相似單元銷售價格，不同時期價格相減一般就是價格漲幅了。同上，就是把同一樓層不同方向的幾套價格都問一遍。通過詢問相鄰樓層同一方向的兩套房子，再相減基本上就可以認(rèn)為是樓層的差價概數(shù)了。素質(zhì)不會太差吧等），或者直接找?guī)捉M客戶，通過和他們交談來感受?？匆粋€項目當(dāng)時的銷售熱度，我們可以在銷售中心外面呆上一段時間，觀察在一定時段內(nèi)來訪客戶。 踩盤中的客戶調(diào)查往往不可能得到具體數(shù)字，更多偏向感性的認(rèn)知。 對產(chǎn)品細(xì)節(jié)的關(guān)注 產(chǎn)品細(xì)節(jié)方面包括工程進度、建筑及園林風(fēng)格、商業(yè)部分、內(nèi)部配套等，這就需要你想辦法到小區(qū)內(nèi)部去對這些有關(guān)產(chǎn)品觀察和感受，注意和其它同區(qū)域樓盤作個對比，必要時候也要拍照。 對營銷方面的感受 對于在售樓盤來說，有關(guān)它的營銷方面的信息也是很重要的，比如銷售人員的素質(zhì)、銷售案場的包裝、樣板間的設(shè)置等。這就需要你不僅僅只局限于在售樓部和售樓員交談，你還要到項目周邊走一走，看一看，體會一下氛圍。 關(guān)于這些信息的搜集方式在下文中會詳細(xì)講解。還有工程進度、建筑及園林風(fēng)格、商業(yè)部分、內(nèi)部配套等一些產(chǎn)品細(xì)節(jié)的認(rèn)知。 踩盤是為了解哪些信息 很多人可能和我有一樣的疑問——我們要知道的東西好象大部分可以直接通過網(wǎng)絡(luò)和電話解決，去踩盤不是浪費時間嗎。而調(diào)查的數(shù)據(jù)信息中，一手信息往往比二手信息更真實可靠，更具有說服力，但調(diào)查的難度也較大，尤其是客戶需求調(diào)查。在資金量很大的房地產(chǎn)行業(yè)中，市場調(diào)研的作用更是不可忽視。 一、對于踩盤的認(rèn)識 踩盤在市場調(diào)研中的地位 當(dāng)今競爭激烈的經(jīng)濟環(huán)境下，市場調(diào)研的作用越來越大，是決策的重要甚至唯一依據(jù)，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”。踩盤的方法及注意細(xì)節(jié)等。于是腦袋里出現(xiàn)了一些問題——踩盤的目的是什么。 1對于重點樓盤，可安排多人分23批次進入售樓處踩盤，提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。這一部分內(nèi)容靠詢問售樓人員得出數(shù)據(jù)一般都是假的。 銷售房源調(diào)查。 價格走勢調(diào)查。問保安，查看小區(qū)貼出來水電繳費表，凡是沒有電費的都是空置，實在不行就只好一家一家走了，看裝修情況。相對容易也可以從電話上獲取，但要獲得車位數(shù)量、規(guī)格就得看樓書宣傳或到現(xiàn)場看圖紙了。 如果用明調(diào)的話我覺得是賭博，一旦售樓小姐不配合，這些數(shù)據(jù)你就很難獲得，而暗調(diào)只要有耐心，沒什么數(shù)據(jù)是調(diào)不出的。 。 。 ：通常我到售樓現(xiàn)場后，通過詢問獲知有相鄰樓層同一方向的兩套房子有空缺：于是我就把樓上、樓下兩套房子價格都問一下，再相減基本上就可以認(rèn)為是樓層的差價概數(shù)了，當(dāng)然用這個方法還要考慮對方項目是多層、高層問題。 價格。 項目內(nèi)的配套設(shè)施及物業(yè)管理相關(guān)。也是比較容易獲得，暗調(diào)時有培訓(xùn)過的售樓小姐一般都會主動告訴你，明調(diào)也有可能得到。這類數(shù)據(jù)是最容易獲取的，可以從一些樓書、網(wǎng)站等獲得資料。 在態(tài)度上一定要不卑不亢，關(guān)系拉好點，你問什么人家也樂意說什么，而且一定要再三表明著急買房子，這樣置業(yè)顧問更會樂意解答你的任何問題的?！币嘈判拍畹牧α?，不要還沒踩盤之前，就幻想著銷售人員的冷眼或態(tài)度的惡劣，那樣得到的結(jié)果往往是你相信的結(jié)果，在做每件事情的時候，如果你能換個角度，朝好的方向去想，所得到的結(jié)果往往事倍功半。如此不一而足，說道底就是你盡量把自己和你要去踩盤的客戶身份特征、消費習(xí)慣、言談舉止相吻合。為了踩盤順利，可盡量利用開發(fā)商的資源或者個人的人際關(guān)系等認(rèn)識售樓人員，提高踩盤的準(zhǔn)確性。 1）假扮客戶 一般來說假扮客戶最好是一男一女扮情侶或者“夫妻”，這樣二人既可以相互配合又能夠不引起很多事故。 明著去或暗著來結(jié)果會是什么。只要避開上述三個時間段，在銷售人員清閑的時間，不和人家接待客戶的主要時間沖突的情況下，你就會了解很多情況。如果要了解深入的信息以及售樓部人員的素質(zhì)，那就應(yīng)該和售樓人員進行交流，當(dāng)然這種交流可以是公開的，也可以是隱蔽的，就是我們所說的明調(diào)和暗調(diào)。 明確踩盤方向和踩盤的最佳時間 很多時候市調(diào)的人對踩盤的方向很迷茫，有些資料完全可以不通過售樓處獲得。 二是訓(xùn)練踩盤人員的自信和把控局面的能力。 第三篇：踩盤方法總結(jié)踩盤方法總結(jié) 研發(fā)部 第一部分：踩盤者的潛規(guī)則 到售樓處踩盤就是為了搜集情報和增長見識和做到“知彼知己，百戰(zhàn)不殆” 踩盤的作用有兩個： 一是了解可類比樓盤和競爭對手的情況，必須帶著目的去收集，所謂“耳聽為虛，眼見為實”。在我們還未定奪時，再利用另一個省份分公司滿周年紀(jì)念的更優(yōu)惠活動來打動客戶，爭取敲定。 。 ，輕描淡寫。 。 。給我的感受。通過她的講解，了解到她對樓盤非常熟悉，針對每一個問題，都對答如流。回過頭就問我們是不是其他樓盤的，在我們驚訝表情之后，她便半信半疑的繼續(xù)她的講解。一進門，就可以看見置業(yè)顧問在接待臺站著，并主動迎接我們，然后詢問我們是不是第一次來售樓部，在得知我們一次來的時候，便主動講解樓盤地理位置。當(dāng)我們問到置業(yè)顧問問題的時候，他都會很冷靜第一時間回答問題，即使在出現(xiàn)錯誤時，也會從容面對，及時糾正。置業(yè)顧問講解大致情況之后，主動反問我們，需要什么樣的戶型，大概多大面積戶型，并主動帶我們看他們的戶型圖，然后看樣板房，并詳細(xì)解說樣板房的各種細(xì)節(jié)。 ，了解客戶需求。給我的感受是， 。**是**房產(chǎn)業(yè)實至