【正文】 一項預(yù)計盈虧報表。六、行動方案策略陳述書闡述的是用以達(dá)到企業(yè)目標(biāo)的主要市場營銷推動力。使顧客能夠得到最大的滿足。廣 告：針對市場定位策略的定位的目標(biāo)市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預(yù)算增加30%。配銷渠道：主要通過各大著名房地產(chǎn)代理公司代理銷售。有商用、住家兩種。策略陳述書可以如下所示：目標(biāo)市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。如促進(jìn)房屋銷售可通過擴(kuò)大市場提高市場占有率來獲得。例如，增加10%的銷售收益的目標(biāo)可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現(xiàn)。五、市場營銷策略應(yīng)在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。各個目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標(biāo)利潤率為銷售額的10%，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標(biāo)，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。1. 財務(wù)目標(biāo)每個公司都會追求一定的財務(wù)目標(biāo)，企業(yè)所有者將尋求一個穩(wěn)定的長期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤。四、目標(biāo)此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的基本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動方案的擬定。3. 問題分析在這里，公司用機(jī)會與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢與劣勢分析的研究結(jié)果來確定在計劃中必須強調(diào)的主要問題。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應(yīng)把機(jī)會和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。三、機(jī)會與問題分析應(yīng)以描述市場營銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機(jī)會與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。3. 競爭情勢主要應(yīng)辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。1. 市場情勢應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。一、計劃概要計劃書一開頭便應(yīng)對本計劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計劃概要之后。6. 行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?7. 預(yù)計盈虧報表：綜述計劃預(yù)計的開支。4. 目標(biāo)：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。2. 市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場，產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。在房地產(chǎn)市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計劃十分重要。此階段廣告費用投入相對較大。都成為對樓盤形象的一次重要投資。13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。11)闡述樓盤的品質(zhì)。9)闡述樓盤的實用率。7)闡述樓盤的背景。5)闡述樓盤的升值潛力。3)闡述樓盤交通條件。廣告訴求點：1)闡述樓盤的位置。繪制效果圖：根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。4)、戶型設(shè)計。2)、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu)。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會從眾多物業(yè)中脫穎而出。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設(shè)計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和公共空間的審美安排。4)直切消費群生活心態(tài)。2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢。注重歷史，尊重現(xiàn)實，睽重未來。頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng)。二、創(chuàng)意理念：房地產(chǎn)營銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：具有高度的自信野心。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內(nèi)容豐富，錯綜復(fù)雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。1推廣成本預(yù)算和費用監(jiān)控廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應(yīng)該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。1定期跟蹤競爭對手的廣告投放所謂“知已知彼，百戰(zhàn)不貽”。定期廣告效果跟蹤和信息反饋廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和心理效益的一項檢測。(4)促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié)。(2)促銷活動的計劃和實施監(jiān)督。階段性促銷活動的策略促銷的最大目的是，在一定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達(dá)到銷售促進(jìn)的目的。(5)整合傳播的策略。(3)各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作。(1)廣告的重點。規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進(jìn)度， 針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。(8)不同的媒體組合形式的分析。(6)不同地區(qū)、不同方式的夾報DM分析。(4)不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析。(2)不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析。整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性、計劃性傳播與媒介策略的分析有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念。企劃的定位定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉USP(獨特的銷售主張)，提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。(3)與目前正處于強銷期的樓盤比較分析。(1)區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析。市場的調(diào)研或許有人講，搞房地產(chǎn)項目靠的是經(jīng)驗，但須知，市場調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對所有在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進(jìn)行有效的預(yù)測。(3)目標(biāo)市場的分析。(1)物業(yè)的定位。時期配合事項完成時間預(yù)熱準(zhǔn)備期四證、土地使用年限、項目效果圖、戶型圖、園林景觀規(guī)劃方案、交房日期、交房標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費用20__年10月31日前認(rèn)購期戶型結(jié)構(gòu)整改建議確定、正式認(rèn)購促銷方案定稿、正式認(rèn)購執(zhí)行價格確定、《商品房認(rèn)購協(xié)議》確定20__年11月30日前正式認(rèn)購階段財務(wù)人員、保安人員配比，現(xiàn)場花卉、椅子提供《商品房定購協(xié)議》確定、元旦促銷方案確定、強銷期執(zhí)行價格確定20__年12月7日前強銷期春節(jié)促銷方案確定、《商品房買賣合同》樣本提供、銀行按揭程序的申辦、房監(jiān)所測繪辦理、商品房預(yù)售許可證辦理20__年3月31日前持續(xù)期持續(xù)期促銷策略和執(zhí)行價格確定20__年4月3日前清盤期清盤期促銷策略和執(zhí)行價格確定20__年4月30日前房地產(chǎn)營銷方案模板怎么寫篇4產(chǎn)品的調(diào)研只有對樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當(dāng)位置。親友一起購買(10套以內(nèi))：除享受付款方式的優(yōu)惠之外，額外再享受99連環(huán)折。分期付款：96折。(二)各階段價格讓利優(yōu)惠控制原則1)在項目銷售的各個階段中如有大型SP促銷活動原則上讓利按照促銷方案執(zhí)行。五 項目價格策略(一)各階段執(zhí)行價格走勢即定方針1)執(zhí)行價格各階段的執(zhí)行價格將在認(rèn)購階段之后提供2)執(zhí)行價格走勢即定方針在項目全程銷售中，價格因素是至關(guān)重要的，在項目的初期(認(rèn)購階段)我們設(shè)立一個比較均衡，同時也是比較高端的價位目的是在于最大限度地考驗市場的認(rèn)可程度和消費接受能力，如果在一階段所設(shè)定的價格能夠得到市場的認(rèn)可，且反應(yīng)熱烈，那么在今后的價格制定中將呈上升趨勢，其上升空間保持在三個百分點范圍內(nèi)。這個時候在廣告宣傳上，基本上保持處于收縮狀態(tài)，除了通過行銷人員的一對一行銷和網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣之外，其他的廣告形式可以不采取。2)實效階段(20__年1月1日——20__年2月28日)通過總結(jié)分析明確項目所存在的問題后，在強銷期的中期應(yīng)當(dāng)在工作上展開具有實質(zhì)性很強的工作，工程建設(shè)、證照的辦理、銀行按揭的辦理、《商品房預(yù)售許可證》的辦理，銷售人員的強化培訓(xùn)，行銷結(jié)構(gòu)的建立，都應(yīng)當(dāng)充分地按照即定的方案開展工作。第三步：突破階段。強銷期實施辦法◆ 強銷期工作分為三步走：第一步，總結(jié)分析階段。2) 在市場鞏固上除廣告宣傳外，銷售人員應(yīng)當(dāng)和自己的前期客戶建立良好的關(guān)系，認(rèn)真做好客戶回訪跟進(jìn)的相關(guān)報表和工作日記。在銷售中所有銷售人員應(yīng)當(dāng)堅持認(rèn)購階段的工作態(tài)度和工作激情，加強自身的學(xué)習(xí)，積極地參與項目的相關(guān)培訓(xùn)，項目銷售主管應(yīng)在每月制定當(dāng)月的銷售培訓(xùn)計劃，有效地組織和安排培訓(xùn)工作。另一方面在市場宣傳推廣上，利用元旦和春節(jié)的機(jī)會進(jìn)行項目推廣，由于在此時機(jī)中正是瀘州房地產(chǎn)行業(yè)大盤和名盤大力推廣的時候，采用“跟隨作戰(zhàn)”的方法，我們并不是要求與大盤和名盤相互攀比，而是重在借助大盤和名盤的品牌優(yōu)勢，抓住大盤和名盤的市場空缺點，拾遺補缺的填補消費者需求和市場的空白點。在強銷期的工作中除了外圍市場的鞏固和開拓之外，更重要的將是項目自身的強化，諸如：項目工程進(jìn)度必須嚴(yán)格按照認(rèn)購協(xié)議書約定條款得以順利的完成，在該階段中項目的五證必須全部完成辦理手續(xù)，銀行按揭貸款的工作應(yīng)當(dāng)花大力氣、下狠決心盡快地辦理，《商品房測繪報告》必須要求在項目取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成，以便于項目《商品房預(yù)售許可證》的如期取得。在認(rèn)購階段過后對于項目銷售價格和促銷策略將作相應(yīng)的調(diào)整，價格的制定將會更將細(xì)化到位置、樓層、結(jié)構(gòu)上。4) 所有排號客戶如在正式認(rèn)購時選擇不到自己所滿意的戶型、位置，可如數(shù)退還所交納的￥5000元排號費。3) 在認(rèn)購期排號的促銷政策上，不論是銷售部、開發(fā)商還是建筑商都應(yīng)保持高度的統(tǒng)一。認(rèn)購期時間20__年11月1日——20__年11月30日銷售場地安排鳳林山莊售樓中心認(rèn)購期實施辦法1) 在認(rèn)購期內(nèi)原則上是不進(jìn)行任何形式的訂購，大量的通過行銷手段，適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行一些廣告發(fā)布和網(wǎng)絡(luò)信息的發(fā)布，傳達(dá)本案的開發(fā)理念，同時制造項目懸念。2)采集信息。這是驗證項目定位和制定銷售價格的最為有利的時期。5) 項目主管應(yīng)有效監(jiān)督和管理行銷人員的宣傳實效。對于各項銷售指標(biāo)統(tǒng)計認(rèn)真分析，及時進(jìn)行市場調(diào)查，抓住重點，按人落實任務(wù)并設(shè)立量化目標(biāo)。2) 現(xiàn)場銷售中每天所暴露出來的問題以及客戶提出的建議應(yīng)在每日歸納總結(jié)成文，定時上報主管部門。與本案不相符的情況，不能夸大事實。采取摸底的工作思路，在介紹的過程中全部只告知消費者項目今后的規(guī)劃建設(shè)、戶型結(jié)構(gòu)、園林景觀設(shè)計和大概的價格，銷售部門及其開發(fā)商和建筑商在這點上應(yīng)當(dāng)高度重視，嚴(yán)守項目機(jī)密，注意對外宣傳的措詞，統(tǒng)一口徑。(二)認(rèn)購期銷售策略及宣傳推廣策略結(jié)合本案周邊項目的實際銷售價格指數(shù)，對于本案的價格定位我的建議是不宜過早地公之于眾，在該片區(qū)的價格全部比本案初步設(shè)想價格定位低的情況下，如果較早地將本案價格公布及銷售，容易造成消費者在沒看到項目任何建筑物、景觀效果的情況下將本項目與同區(qū)域內(nèi)競爭項目相互混淆不清，導(dǎo)致差異化優(yōu)勢不能形成，從而使消費者尚失對項目的購買信心和購買的決心。最佳銷售目標(biāo)：完成總銷售量的90%左右。保守銷售目標(biāo)：完成總銷售量的60%左右。受這三大因素的影響和制約，我為本案在8個月的銷售周期內(nèi)制定了兩種目標(biāo)：1)保守銷售目標(biāo)。項目工期也只能是預(yù)計在20__年3月份左右主體封頂，園林景觀建造更遲之一步。項目銷售目標(biāo)制定項目銷售目標(biāo)主要受到：項目工期、銀行按揭、廣告宣傳力度、銷售人員的銷售力四大因素左右。遇到任何銷售困難時應(yīng)當(dāng)及時上報主管部門或與開發(fā)商、建筑商進(jìn)行有效溝通，共同尋求解決方案。(一)項目總銷售方針與目標(biāo)項目銷售方針1) 在本案的全程銷售中，銷售部門應(yīng)當(dāng)積極主動地探討和研究，并善于及時總結(jié)項目在任何銷售階段中的優(yōu)勢和劣勢，分析問題并歸納