【正文】 （三）客戶構成 由于區(qū)域的特殊性，目前居住在開發(fā)區(qū)的人群主要有開 發(fā)區(qū)本地居民、工人、政府公務員，企業(yè)的中層管理人員、外企高級管理人員，私營企業(yè)主等，其中外來人口購房比例接近 30%。 而海景房的稀缺性將使該區(qū)域房產(chǎn)價房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 24 格進一步提升，如怡海翠庭、碧海云天等一線海景樓盤，均價已超過 4500 元 /m2。 （二）房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2020 年開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資總額為 億元，占煙臺市區(qū)總投資的 %，商品房 均價達到 2421 元 /m2，可見其開發(fā)火熱程度。 三、開發(fā)區(qū) 房地產(chǎn)市場情況 （一）區(qū)域概況 煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是中國政府批準設立的首批國家級開發(fā)區(qū)之一，引進包括ＬＧ、富士康、大宇 、通用 等企業(yè)入駐， 2020 年開創(chuàng)經(jīng)濟社會發(fā)展新局面，區(qū) GDP 達到 億元。 發(fā)展趨勢 隨著環(huán)境、配套不斷得到改善，該區(qū)域仍有一定的發(fā)展空間。 客戶構成 該板塊客戶以項目附近區(qū)域居民及回遷戶為主。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 23 而只楚路附近的樓盤由于居住環(huán)境、交通、生活配套、回遷等原因，大部分小區(qū)以多層建筑為主，所以價位也比較低，均價約為 3200 元 /m2。 幸福區(qū)域?qū)?舊城改造區(qū)域，居住地段成熟，配套完備，但周圍環(huán)境整體較差，待整個幸福片區(qū)改造完成后可望得到解決，價格有較大的上升空間。 （三）周邊區(qū)域板塊 板塊范圍 市中心板塊其他區(qū)域統(tǒng)稱為周邊區(qū)域板塊。 同時， 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向著單一化、專業(yè)化的方向發(fā)展，開發(fā)范圍突破傳統(tǒng)區(qū)域，向芝罘周邊區(qū)域擴散。同時受開發(fā)成本高、拆遷難度大等因素影響，因而市中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主要指標總體 呈逐年下降的趨勢。 代表樓盤 陽光 100、凱旋城、陽光麗景、雪玉花園、陽光御景、今日花園、華僑新城。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 22 客戶構成 由于配套的成熟，該板塊是煙臺市很多中層以上收入市民的購房首選。 由于地段、配套、交通等 差異，該板塊也存在一些價位較低的樓盤。 由于 配套成熟、地價昂貴，加上城市規(guī)劃及較優(yōu)秀的產(chǎn)品，所以市中心樓盤價格在這該板塊也是最高的，如陽光 100、凱旋城均價都在 8000 元 /m2以上。 2020 年，在政府高起點規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)商共同打造下，房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，逐步形成天鴻 （二） 市中心板塊 板塊范圍 青年路以東、北馬路以南、勝利路以西、紅旗路以北區(qū)域。 由于多年綜合開發(fā)，目前已無地可批，以舊城改造和周邊區(qū)域興起為主。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 21 二、芝罘區(qū)房地產(chǎn)市場情況 2020 年芝罘區(qū)商品房均價 3000 元 /m2，目前已突破 3500 元 /m2。 發(fā)展趨勢 由于市政府的南遷、廣電中心、科技大廈、體育公園等在建企事業(yè)單位緊隨市政府，且市政功能配套、居住環(huán)境不斷改善，該板塊具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢 和發(fā)展前景，其中以市政府周邊區(qū)域為開發(fā)熱土，價格呈現(xiàn)較快的增長趨勢。 客戶構成 該板塊客戶構成比較復雜，有煙臺市本地居民，也有來自下屬縣市、市外居民、外省、外國人，其中以韓國人和東北人為多。 該板塊北面由于山景等原因，居住環(huán)境相對較好，小區(qū)規(guī)劃、建筑、園林景觀設計水平較高，整體銷售情況比較理想；板塊南面區(qū)域 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)處于起步階段，由于區(qū)域配套、環(huán)境等原因而使項目銷售遇到阻力，隨著區(qū)域與小區(qū)配套等不斷成熟，該區(qū)域樓盤 銷售情況逐漸轉(zhuǎn)好，目前整體銷售都接近尾聲，已交樓的小區(qū)入住率比較高。 （三） 觀海路以西板塊 板塊范圍 紅旗路以南，觀海路以西至塔山路以東范圍。 發(fā)展趨勢 由于一線海景屬稀缺產(chǎn)品，經(jīng)過多年的開發(fā)，目前一線海景 可供開發(fā)的土地所剩無幾，該板塊發(fā)展受到限制 ， 預計今明兩年高端市場的供應量在 20 萬平方米左右。所以，他們一般喜歡開車去市中心購物。 客戶構成 該板塊客戶是煙臺市高 收入人群代表，他們當中有的是私企老總，有的是開發(fā)區(qū)企業(yè)高層管理人員，也有外國人和華僑在這里居住，如石溝屯一帶是煙臺市韓國人居住比較集中的地方。 該板塊主要以海景房為主，盡管項目較多，但都定位于高檔海景住宅，高層、多層、別墅等多種物業(yè)形態(tài)并存，該板塊在項目開發(fā)、設計、營銷、物業(yè)管理等各個方面在煙臺市來說做的比較到位。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 19 板塊現(xiàn)狀 該板塊濱海中路沿線是煙臺提升城市景觀建設的重要工程之一。 （一）板塊劃分原則 根據(jù)樓盤集中區(qū)域位置、檔次、價格等，將萊山區(qū)分為觀海路以東、觀海路以西兩個板塊 進行分析 。 萊 山區(qū)房價突漲，主要是居住環(huán)境好、市政府的遷入、體育公園、高校云集有重要關系，同時大量投資者對萊山區(qū)非常關注。 萊山區(qū)近 10 年商品房價格一覽表如下： 年份 1994— 1996 年 1997— 1999 年 2020— 2020 年 2020— 2020 年 銷售均價 約 1000 元 /m2 約 1800 元 /m2 約 2600 元 /m2 約 3800 元 /m2 （資料來源：政府部門網(wǎng)站） 短短 10 年，萊山區(qū)房價已由 1000 元 /平方米上升到數(shù)千甚至上萬元，全市房價最高就在萊山區(qū)產(chǎn)生。下面就這三個主要區(qū)域房地產(chǎn)市場概況及板塊進行分析。 小結： 從近兩年房地產(chǎn)市場宏觀數(shù)據(jù)來看，各項經(jīng)濟指標數(shù)量均有較大幅度上升，市場發(fā)展勢頭強勁、交易活躍，整體市場銷售情況良好，呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢，但樓盤開發(fā)、營銷水平等方面有待進一步提高。 煙臺市整個房地產(chǎn)開發(fā) 水平不一，有些本地開發(fā)商開發(fā)水平較高，如祥隆集團開發(fā)的海天名人廣場、南山集團開發(fā)的南山世紀城成為當?shù)卮硇詷潜P；但有的開發(fā)商還停留在較低級開發(fā)層面上。 通過對各種檔次樓盤的 考察 發(fā)現(xiàn)，由于產(chǎn)品所針對的消費群體各有不同，目前整體銷售情況良好。 六 、市場物業(yè)檔次、價格差異化較大，兩極分化嚴重，整體銷售情況不錯。 近幾年外地客戶在煙臺市購房比例較大并持續(xù)上升（外來人口包括煙臺市下屬縣市、鎮(zhèn)區(qū)居民、外市、外省、華僑及部分外國人等），主要集中地是開發(fā)區(qū)和萊山區(qū)。 隨著改革開放的 深入發(fā)展，膠東半島加工基地已經(jīng)形成。由此可見，近兩年煙臺市商業(yè)地產(chǎn)市場供應量已超過 100萬方，加上已營業(yè)的商業(yè)場所及尚待開發(fā)的土地，不難發(fā)現(xiàn)，煙臺商業(yè)地產(chǎn)總體房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 17 供應量較大，市場逐漸飽和。 四 、商業(yè)地產(chǎn)總體供應量較大，市場逐漸接近飽和。高檔公寓住宅憑借地段沿海等優(yōu)越的地理環(huán)境，售價漲幅略高，同比上升 %。 據(jù)統(tǒng)計， 2020 年 1— 10 月，煙臺市房屋銷售價格與去年同期相比累計上漲%，漲幅回落 個百分點。 2020 年全市商品房平均售價達每平方米 2649 元，同比增長 12%，其中住宅 2523 元 /平方米，增長16%。 （三） 2020 年商品房銷售首次超過竣工面積； 2020 年銷售面積達到 440 萬㎡，其中住宅面積 399 萬㎡，整個房地產(chǎn) 市場需求兩旺，交易活躍 。 二、 房地產(chǎn)市場 各項指標逐步上揚 土地交易面積 總建筑面積 萬平方米 萬平方米 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 16 —— 2020年 2020年 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 52億元 施工面積 815萬平方米 1050萬平方米 竣工面積 395萬平方米 500萬平方米 銷售面積 400萬平方米 440萬平方米 住宅銷售面積 —— 399萬平方米 （資料來源：煙臺市統(tǒng)計局網(wǎng)站、 煙臺市建設信息網(wǎng) ） （一） 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達 億元，在 2020 年基礎上增幅上漲%， 開發(fā)投資額快速增長。 一、土地供應 （資料來源：煙臺市土地局網(wǎng)站信息） 2020 年煙臺市共掛牌（拍賣）出讓土地面積 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，土地供應量充足。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 15 第 二 部分：煙臺市房地產(chǎn)市場概況及發(fā)展趨勢 通過對煙臺市及主要城區(qū)房地產(chǎn) 市場現(xiàn)狀及未來走勢等分析，了解房地產(chǎn)的過去，把握現(xiàn)狀并預測未來。 在城市化進程加快、城市規(guī)模擴大等諸種因素共同作用下， 煙臺房地產(chǎn)正處于快速上升時期。 各區(qū)功能定位 區(qū)域 功能地位 芝罘區(qū) 商業(yè)、居住中心 福山區(qū) 工業(yè)中心 開發(fā)區(qū) 外向型、現(xiàn)代化工業(yè)中心 萊山區(qū) 行政、居住、文化、教育中心 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 14 牟平區(qū) 休閑、娛樂、度假中心 小結： 隨著城市基 礎設施、配套不斷完善、城市規(guī)模不斷擴大、功能進一步增強，煙臺房地產(chǎn) 將 會 進入新的發(fā)展階段。建設各組團自然隔離帶，有機聯(lián)系； ? 辛安河、魚鳥河之間綠化帶，分隔牟平與 初家組團；岱王山、歸岱山，分隔初家與芝罘組團 ； 岱王山南麓山脈，分隔初家與黃務組團 ； 外夾河分隔黃務與萊山組團；夾河及其沿河綠帶芝罘與福山、開發(fā)區(qū)組團 ； 黃金河、柳林河之間綠化帶，分隔開發(fā)區(qū)與八角組團。 （五）具體規(guī)劃 山海結合，組成煙臺濱海組團式大城市的空間結構 ? 以芝罘濱海地帶為中心，以煙威、煙青、煙福一級干線公路為軸線，拓展東西兩翼，貫通南北山海，形成山聳城中，城隨山轉(zhuǎn)，海圍城繞，城島相映，融山、城、海島與一體的城市格局。 2020 年城市人口規(guī)模為 230 萬人，城市建設用地為 255 平方公里。 （二）規(guī)劃年限 自 2020— 2020 年。 ? 充分發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢，繼續(xù)按照城市總體規(guī)劃，拓展東西兩翼，貫通南北山海，發(fā)展八大組團，形成組團式濱 海城市格局。 2020 年是煙臺市城市建設主要包括“六路、四片、三廠、兩場”共計 30 多項重點工程，總投資達 74 億元，年度投資超過 51 億元。 一