【正文】 發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來(lái)一些隱患。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。按照建設(shè)部建房 (1997)173 號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā) (1997)239 號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。 城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過(guò)部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到 “ 先繳稅、后辦證 ” 的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。 90 平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。 (二 )房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。 __年，房地產(chǎn)銷售收入 億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù) 計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額 億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到 億元。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開(kāi)辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過(guò)了 6%。對(duì) gdp 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %，拉動(dòng)全縣gdp 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 __年全縣房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。受土地價(jià)格、建筑 “ 三材 ” 價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響， __年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。 預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí) 際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了 __年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于 __年水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何 (特別是個(gè)人購(gòu)房比例 )以及投資性購(gòu)房的比例。同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。今年以來(lái)，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以 100 平方米以上的大面積樓房為主， 90100 平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開(kāi)發(fā)量的 25%左右。 __年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升 。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 4 一、我 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀 (一 )房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析 近年來(lái)，在縣委、縣政府 “ 奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展 ” 等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。 內(nèi)銷市場(chǎng)的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重，集中在 100— 140 平方米，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。 市場(chǎng)結(jié)論： 常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好，但其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)無(wú)論從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，到施工設(shè)計(jì)，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來(lái)越注重品牌的效應(yīng)。 三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 針對(duì)本案濱湖佳苑附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。玉帶系南北，指一條綠化生態(tài)走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態(tài)綠地和濕地公園聯(lián)系在一起，形成共同發(fā)展之態(tài)勢(shì)。一湖映五區(qū)，一湖指 4 平方公里的人工湖 —— 日月湖，環(huán)湖布置居住、科研、商業(yè)、綜合片區(qū)。港城建成后將集行政、商貿(mào)、金融、信息、文化、娛樂(lè)、游覽等功能于一體，必將成為海港新城能量集聚、規(guī)模效益 ZUI 先集中的地區(qū)，是實(shí)現(xiàn)港區(qū)一類口岸一站式服務(wù)的重要舉措、 “ 以港興工 ” 、 “ 以工興市 ” 方略的重要體現(xiàn)、海港新城經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要區(qū)域。以洋輝路北側(cè)休閑娛樂(lè)區(qū)的開(kāi)發(fā)和公園居住區(qū)的高檔居住區(qū)開(kāi)發(fā)為主要方向，同時(shí)實(shí)現(xiàn)湖西文化中心區(qū)的建設(shè)，確立啟動(dòng)區(qū)的形象。 啟動(dòng)區(qū)的中遠(yuǎn)期，在港口、工業(yè)區(qū)進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)上，將以大型房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)啟動(dòng)區(qū)商業(yè)金融、生產(chǎn)服務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。配套建成了海關(guān)橋、港華橋、潯陽(yáng)路、洋輝中路、港華路等市政道路和橋梁。啟動(dòng)區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)海港新城東至城東路 (原海堤公路 )、南靠疏港路 (S332 省道 )、西接濱湖大道、北臨通港路。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。 然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。每年直接供應(yīng)或經(jīng)過(guò)該地區(qū)供應(yīng)的大宗貨物中僅煤碳就達(dá) 3000 萬(wàn)噸，木材達(dá) 300 立方米，集裝箱生成量 50 萬(wàn) TEU，各類化學(xué)品500 萬(wàn)噸。 大豐港直接覆蓋蘇北、蘇中及淮南的廣大區(qū)域。新長(zhǎng)鐵路大豐港支線已列入國(guó)家規(guī)劃。大豐港至大豐市區(qū)雙向 8 車道的通港大道正在建設(shè) 。大豐港距鹽城機(jī)場(chǎng)僅 45 公里，鹽城機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通至北京、廣州、云南、溫州、南昌、韓國(guó)首爾、香港等地航線。大豐港與沿海高速、寧靖鹽公速、徐淮鹽高速、京滬高速、新長(zhǎng)鐵路、通輸運(yùn)河相連。凸顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使大豐港成為江蘇沿海中部及周邊地區(qū)與國(guó)際市場(chǎng)接軌的大跳板。 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 3 一、大豐港房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 大豐港是江蘇省委、省政府重點(diǎn)建設(shè)的江蘇沿海三大深水海港之一。而廬山區(qū)由于遠(yuǎn)離市中心商業(yè)繁華地段，京 九鐵路橫穿該片區(qū)，無(wú)形中對(duì)中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，國(guó)有大中型企業(yè)多集中于此，現(xiàn)今，這些國(guó)有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài)，因此，廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)潯陽(yáng)區(qū)來(lái)說(shuō)較為落后。 長(zhǎng)虹大道作為廬山區(qū)和潯陽(yáng)區(qū)的的分界線，不僅在地域上將其分隔，而且在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上，長(zhǎng)虹大道南北兩個(gè)片區(qū) (以北為潯陽(yáng)區(qū)，以南為廬山區(qū) )也存在著明顯的差異。京九鐵路的開(kāi)通為九江投資環(huán)境的改善，經(jīng)濟(jì)的騰飛注入了新的活力。 第三節(jié)片區(qū)概況 一、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 九江地處江西省北部、長(zhǎng)江和鄱陽(yáng)湖交匯處，北依避暑勝地、風(fēng)景區(qū)廬山，是集名山 (廬山 )、名江 (長(zhǎng)江 )、名湖 (鄱陽(yáng)湖 )于一體的具有 2200 多年歷史的文化名城。調(diào)研區(qū)域包含九江