【正文】 頁 共 94 頁 淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場策劃建議 項(xiàng)目概念篇 概念設(shè)計(jì) 一、 對項(xiàng)目的基本認(rèn)識 （一） 可以肯定項(xiàng)目具可操作性 電子產(chǎn)品專業(yè)市場是成熟的市場類型 ； 淄博需要一個能適應(yīng)時代要求的經(jīng)營品種齊全的上檔次的IT 綜合性市場； 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 42 頁 共 94 頁 投資型商業(yè)模式在 本地區(qū)具有一定的接受環(huán)境； （二） 項(xiàng)目成功的要素組合 項(xiàng)目成功 =硬件（規(guī)模 /設(shè)施 /區(qū)位 ?? ） +軟件（嶄新理念 /專業(yè)操盤手段 /價格、價值體系設(shè)計(jì)） 項(xiàng)目硬件、軟件要素有競爭力，具備了成功的必要資源配置。 九、設(shè)施情況 本區(qū)域公共設(shè)施齊全，淄博的影劇院、中心醫(yī)院、城市中心廣 場、博物館和人民公園、區(qū)域菜市場均在 1 公里輻射半徑 內(nèi)。 七、人口及小區(qū)狀況 本區(qū)域座落了十余個住宅小區(qū)，有王辛小區(qū)、公園小區(qū)、公園二村、公園三村、城中區(qū)、城西一村、道莊小區(qū)、科研小區(qū)和金鼎花園等住宅區(qū)，大多數(shù)為老住宅小區(qū)，人口以本地老居民，政府企事業(yè)單位和商業(yè)經(jīng)營者為主，整體人口素質(zhì)高，收入相對穩(wěn)定，有一定家庭積蓄。步行街業(yè)已形成的以服裝、餐飲為特征的旅游商業(yè)組團(tuán)。位于共青團(tuán)西路電信局周圍形成了以電信行業(yè)為主的手機(jī)、通訊市場組團(tuán)。 五、文化教育氛圍 周圍 1 公里范圍內(nèi)大中專院校林立，有山東理工大學(xué)、淄博衛(wèi)校、山東藥校、工貿(mào)中專等大中專院校。 三、區(qū)域規(guī)劃分析 政府對城市規(guī)劃的整體調(diào)整，對以下三方面產(chǎn)生了影響： 行政區(qū)域變遷、人口變遷、核心商圈變遷均形成由東向西地平行移動狀態(tài)，且原次中心區(qū)業(yè)已逐漸成為核心中心區(qū)，但城市的整體變遷和新中心區(qū)的形成仍有一個過程，如核心商圈的變化即是此過程的代表表現(xiàn)，在此過程中會出現(xiàn)新舊商圈的疊加過程，本項(xiàng)目即處 于新舊商 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 36 頁 共 94 頁 圈的疊加地段。 （三） 政策優(yōu)惠：（詳見政府關(guān)于商業(yè)街招商引資文件中規(guī)定） （四） 項(xiàng)目租售情況 新世界步行街項(xiàng)目在開始銷售時情況良好，但在今 年以來總體房價已下跌，且由于南段和北段有相當(dāng)空置物業(yè)，總體市場銷售情況不樂觀。在此范圍內(nèi)，南北向的中心路、柳泉路、西五路，東西向的華光路、人民路、共青團(tuán)路、新村路為城市主干道，西二路、西四路、西六路、商場路（含美食街）為城市的次干路。功能空間有商業(yè)空間、休閑空間、觀賞空間及其它共享空間等。商業(yè)業(yè)態(tài)以日用百貨、精品類、地方特色類、專賣類、自選類為主。整個建筑采用歐式風(fēng)格 項(xiàng)目功能：集購物、旅游、娛樂、休閑、觀賞、交往等為一體的綜合性步行商業(yè)街。南起商品街，北至華光路，橫穿市內(nèi)主要交通干線共青團(tuán)西路和人民西路，全長 1800M，路寬 14M?，F(xiàn)南段、北段在建設(shè)中，中段已開通。商業(yè)街為人行道路，路寬 30 米，沿街進(jìn)行了綠化和景觀裝飾（原規(guī)劃在橫跨共青團(tuán)路設(shè)立一人行天橋，現(xiàn)已取消，這對本項(xiàng)目是一利好）。 2. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本專業(yè)市場占地約 5000平方米，總建筑面積 14522平方米，共 5 層商業(yè)空間。 8,相對住宅樓盤項(xiàng)目來說 ,專業(yè)化全程代理公司商業(yè)地產(chǎn)較多 ,營銷力較強(qiáng) ,商業(yè)地產(chǎn)包裝水平較高 。 6,產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在一些問題 ,如王府井廣場二層由于垂直交通設(shè)計(jì)不合理 ,上下樓不方便影響出租經(jīng)營 ,同樣商業(yè)步行街也有類似情況 。 4,專業(yè) ,專類商業(yè)市場受投資者青睞 ,銷售狀況不錯 ,日后此類商業(yè)市場在張店區(qū)將增多 。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 31 頁 共 94 頁 目前已形成了集中經(jīng)營 .品牌服務(wù)的新型經(jīng)營方式 ,同時豐富了商品種類 ,樹立了良好的口碑 。 新世紀(jì)商業(yè)街商業(yè)圈 由壹世界數(shù)碼廣場以南延伸 ,與展覽館 ,魯中家具城 ,東方家具城一同形成了新世紀(jì)商業(yè)街 ,步行街人流量大 。 隨著金帝購物廣場以及王府井廣場 ,銀座廣場相繼開始動作 ,共青團(tuán)路商業(yè)圈的購物空間和購物環(huán)境得到了改善 ,但同時造成了商業(yè)供給面積的急增加 。 處于城市空間交匯點(diǎn) ,輻射半徑較大 。 美食街人流量較大 ,商場東路人流量銳減 。 本商圈商場經(jīng)營較有特色 ,缺少主題商場 。 三大商業(yè)圈簡介 美食街淄博商廈商業(yè)圈 本商圈商服業(yè)態(tài)多種多樣 ,以服裝 ,鞋類 ,電 器 ,餐飲為主 ,以中高檔次為主 。.月 。 金泰營業(yè)房 位置：聯(lián)通路與中心路交匯處； 開發(fā)商；金泰房產(chǎn)； 均價： 4100 元 / m178。內(nèi)部認(rèn)購時間 :20xx 年 12 月 28 日 認(rèn)購誠意金 :10 萬元 。 義烏小商品城 位置：華光路與世紀(jì)路交匯處； 發(fā)展商；浙江華川實(shí)業(yè) 規(guī)模 :8800個商鋪 ,占地面積 700畝 ,總建筑面積 ,商業(yè)區(qū)面積達(dá) 30萬平方米 ,商業(yè)配套面積 達(dá) 18萬平方米 ,二期將有寫字樓 ,住宅樓出售 . 開工時間 :20xx 年 11 月 28 日 。 促銷手段 :12 月 1 日前優(yōu)惠 100 元 / m178。； 物業(yè)管理費(fèi)： 元 / m178。（一，二層聯(lián)體） 商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。 促銷 手段 :購買三套以上五年內(nèi)返還總額 50%。； 物業(yè)管理費(fèi)： 元 / m178。（一，二，三層聯(lián)體） 商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。攤位； 出 售 形 式 ： 三 層 聯(lián) 體 出 售 ， 商 場 內(nèi) 單 層 出 售 ； 促銷手段：第四層商鋪 40%的首付在銀行貸款辦妥后全部返還； 均價： 6000 元 / m178。 插入 商業(yè)地產(chǎn)分析 部分在售商業(yè)項(xiàng)目簡介： 位置：西六路與共青團(tuán)路交匯處； 開發(fā)商：淄博中岳房地產(chǎn)公司； 總建筑面積： 5 萬 m178。 高層住宅市場具體分析 高層住宅市場簡況 圖：高層住宅樓盤分布圖 從圖 2 的樓盤分布圖中可看出，高層住宅市場主要集中在柳泉路人民公園一帶，在張店區(qū)城市總體規(guī)劃圖中可以看出，高層建筑一般沿柳泉路一帶規(guī)劃分布，基本構(gòu)造出大城市發(fā)展的輪廓線。,而低于此價格水平的商品房住宅小區(qū)竟有 3 個 ,正是目前這類低價位樓盤還在建 ,在售 ,和大量的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)一定程度影響著整個住宅市場的提升 ,影響著整個樓市價格上漲幅度不大 ,我們認(rèn)為這也是淄博房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于與經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ,購買力相差不多的沿海周邊地市青島 ,威海 ,煙臺的一具重要原因 .象此類樓盤一般是以前本地開發(fā)商通過 各種關(guān)系 ,不正當(dāng)手段而取得的一些價低廉的土地 ,而隨著此類樓盤銷售完畢逐漸減少，土地政策的不斷完善，取得土地方式越來越規(guī)范，獲取土地越來越困難，地價也將越來越高，開發(fā)低價位，低檔樓盤利潤空間將越來越小，因此預(yù)測張店區(qū)低價位樓盤將在兩年后越來越少，相對競爭不是很大，可考慮介入。在智能化硬件配套上采用了高頻網(wǎng)絡(luò) ,對講門禁系統(tǒng) ,并對小區(qū)進(jìn)行全天候封閉式管理 ,在優(yōu)惠促銷方面 ,大多是直接采取折扣優(yōu)惠方式 ,范圍在優(yōu)惠 4%左右 . 多層住宅價格分析 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁 共 94 頁 多層住宅的名義價格圖表 多層住宅均價 1500 元以下示意圖 多層住宅均價 1500 元以上樓盤示意圖 不在考慮住宅項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模 ,地理位置 ,戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)劣 ,優(yōu)惠折扣 ,發(fā)售時間等因素 ,對以上 29 個抽樣多層住宅樓盤的名義均價作統(tǒng)計(jì)計(jì)算 ,以算術(shù)平均法計(jì)算得出近期多層住宅的名義均價格是 元 /m178。,但是購買者仍是大有人在翡翠園是中房淄博城建公司繼紫荊園開始銷售后做的規(guī)劃設(shè)計(jì) ,據(jù)說是在銷售統(tǒng)計(jì)分析了平層與錯層銷售情況的調(diào)查基礎(chǔ)上做出的規(guī)劃定位 ,而事實(shí)上翡翠園錯層銷售還不錯 . (5)“會所”“商業(yè)街”等配套已成為時下的賣點(diǎn) 如在一些小區(qū)內(nèi)甚至設(shè)有大型超市 ,健身中心 ,游泳池等生活配套設(shè)施 ,新推樓盤不注重了提高小區(qū)的綠化率 ,均在 35%左右 。左右 。一般小區(qū)內(nèi)底層設(shè)置儲藏間和車庫，底層車庫出售為主，車位以出租為主，一般車庫和儲藏間數(shù)量總和與戶數(shù)比為 1： 1 進(jìn)行配比規(guī)劃，儲藏間的層高一般都在 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁 共 94 頁 米以下 ,這樣開發(fā)商對于這部分面積可以不計(jì)入建筑面積之內(nèi) , 儲藏間的價格水平在 300— 500元 /m178。 （ 2） 戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不夠合理 還有許多戶型不能滿足明廚、明衛(wèi)、明室的采光通風(fēng)要求。之間，戶型面積適中，比較合理。附加頂層復(fù)式戶型，或者是以 三房為主，四房為補(bǔ)充，附加頂層復(fù)式戶型，如：翡翠園等，也有部分樓盤以三房為主，二房為補(bǔ)充，如：天立花園。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 94 頁 從以上幾個圖表中也可粗略了解淄博房地產(chǎn)開發(fā)的思路，市場的成熟程度以及消費(fèi)群體的需求狀況。二房，四房總體開發(fā)量不大，目前市場供應(yīng)不能滿足現(xiàn)有需求。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 94 頁 四、 淄博房地產(chǎn)微觀市場狀況描述 張店區(qū)在建樓盤分布圖 多層住宅市場分析 多層住宅項(xiàng)目大多分布在張店城區(qū)西、北郊區(qū)，主要分布在世紀(jì)路以西及聯(lián)通路到開分區(qū)一帶，在淄博市占主導(dǎo)地位。形成了淄博市房地產(chǎn)市場的特有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。即便這樣，淄博市的消費(fèi)群體也嫌住宅價格偏高。有社會背景的開發(fā)商目前取得的利潤一般有以下幾個方面的來源：一是通過減免政府規(guī)費(fèi)，把部分用于小區(qū)配套的資金作為利潤；二是通過減、免、緩繳部分土地出讓金作為利潤；三是減免部分稅金作為利潤。 8）淄博市的住宅價格會穩(wěn)中有升。房地產(chǎn)市場也不例外，開發(fā)商要把誠信當(dāng)作經(jīng)營原則和長期生存和發(fā)展的命脈。古人云：“人無信不立”，離開誠信，整個社會都將失去發(fā)展的基石，并陷于無序的狀態(tài)。擁有一個知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個非常重要的條件，在市場供大于求的狀態(tài)下，消費(fèi)者成為左右市場的和企業(yè)生存的決定因素，開發(fā)企業(yè)要取得競爭優(yōu)勢，立于不敗之地，就必須注重樹立品牌意識，保持企業(yè)的長期穩(wěn)定的發(fā)展。資金的分散、體制的問題已經(jīng)制約了進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的需要，加之國家 20xx 年 6 月份頒布的“ 121 文件”對房地產(chǎn)企業(yè)的限制，地產(chǎn)去也只有進(jìn)行體制改革和行業(yè)內(nèi)部的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成一批對市場有主導(dǎo)能力 的實(shí)力企業(yè)，才能在日益激烈的市場競爭中穩(wěn)步發(fā)展；而實(shí)力弱小、缺乏核心競爭力的 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 94 頁 房地產(chǎn)企業(yè)，在未來幾年內(nèi)將面臨著被淘汰的危險(xiǎn)。世界各國房地產(chǎn)的共同特點(diǎn)，就是企業(yè)的規(guī)模化、集團(tuán)化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的公司主導(dǎo)了房地產(chǎn)的大部分市場。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密 集型行業(yè)，也是風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)。物業(yè)管理也將從過去開發(fā)商孵化出的同體子公司分離出來，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、社會化和市場化。二手房將成為銷售市場的交易主體，租賃市場趨于活躍。 4）房地產(chǎn)市場向多元方向發(fā)展。根據(jù)聯(lián)合國公布的住宅 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 94 頁 消費(fèi)收入價格比 3— 6 年的參考標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，再照顧到貧富之間的差異，淄博市住宅每套銷售價格在 20 萬元以下比較適宜廣大居民的消費(fèi)心理。 3）經(jīng)濟(jì)適用住房在今后一個時期內(nèi)是住宅消費(fèi)的熱點(diǎn)。隨著居民生活水平的不斷提高，對生活質(zhì)量的追求發(fā)生了變化。為此，住宅的需求量在未來一個相當(dāng)?shù)臅r期內(nèi)繼續(xù)擴(kuò)大。三是城市現(xiàn)代化的步伐加快，也將進(jìn)一步擴(kuò)大住房需求。另有 10%左右的無房戶租住或借住房屋，期待購房。一是我市居民住宅消費(fèi)層次差異較大，有理想住房的大都集中在機(jī)關(guān)事業(yè)單位和經(jīng)濟(jì)效益較好的個別企業(yè)。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 94 頁 （ 5）淄博市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢 1）住宅需求繼續(xù)擴(kuò)大。產(chǎn)品差異化區(qū)別不明顯，市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。管理人員的不到位，導(dǎo)致開發(fā)管理監(jiān)管力度不夠；對無資質(zhì)開發(fā)、集體土地上搞開發(fā)、未取得開發(fā)經(jīng)營許可搞開發(fā)、產(chǎn)權(quán)部門利用職權(quán)以舊城改造的名義開發(fā)經(jīng)營等違法行為的處罰力度不夠，挫傷了合法經(jīng)營者的積極性。淄博市開發(fā)辦現(xiàn)有事業(yè)編制 11 人，正科級單位，與發(fā)展中的房地產(chǎn)業(yè) 極不適應(yīng)。而多年來建設(shè)項(xiàng)目的確立是建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)用地批準(zhǔn)在先，自建自用非經(jīng)營性項(xiàng)目和開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的性質(zhì)還沒有區(qū)分，就取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，致使很多企業(yè)在不具備開發(fā)經(jīng)營資格的情況下，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，造成了主體行為違法的事實(shí)，同時也是造成大量在集體土地上搞開發(fā)的主要原因之一。 審批程序顛倒，導(dǎo)致部分開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目違法建設(shè)