【正文】 階段 (8 月中旬至 10 月初 ) 召開各物業(yè)服務(wù)企業(yè)治理動(dòng)員大會(huì)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要開展自查自糾，并根據(jù)自查情況，制訂物業(yè)項(xiàng)目整改提升方案，明確具體工作目標(biāo)、內(nèi)容及責(zé)任人。 對全市實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)進(jìn)行全面調(diào)查摸底。 三 、分步組織實(shí)施，措施落到實(shí)處 (一 )前期準(zhǔn)備與動(dòng)員部署階段 (8 月初至 8月 10 日 ) 動(dòng)員階段。 二、明確任務(wù)，落實(shí)工作責(zé)任。組長：陳桂鳳 (建設(shè)局局長 )、副組長：莊強(qiáng) (建設(shè)局副局長 )、成員：陳乃秋 (建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理 科科長 )、陳蒲兒 (建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理科職員 )、林學(xué)貴 (建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理科職員 )、王麗香 (建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理科職員 )，專項(xiàng)行動(dòng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，福清市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理科。 第二組：學(xué)號(hào) 09—— 16號(hào) 組長：李兵、張碩 財(cái)務(wù)管理員：易旋組員：楊華威、代林娟、王朝悅、曹帆、萬前辛 物業(yè)管理方案及范本篇 5 一、成立領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo) 針對當(dāng)前物業(yè)管理存在的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，由市建設(shè)局牽頭，會(huì)同社區(qū)、街道成立我市小區(qū)物業(yè)管理市場秩序?qū)ｍ?xiàng)治理工作協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé)研究制定工作方案，并負(fù)責(zé)對具體實(shí)施工作監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。 對不滿意項(xiàng)目制作出對策表 。 開會(huì)未到懲罰：給予未到成員上交 20 元處罰金懲罰作為小組活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。 開會(huì)違規(guī)： 每次開會(huì)如有事不能及時(shí)趕到或參加在開會(huì)之前必須跟組長請假，并說明原因，如未請假者將視為開會(huì)違規(guī)。 (2)假冒客戶填寫測評表 。 未按規(guī)定要求填寫的。 測評表有以下情況之一為無效： 未按規(guī)定范圍測評且未得到批準(zhǔn)的 。 7. 發(fā)放調(diào)查表要求 小組各個(gè)成員必須有效保證調(diào)查表資料的發(fā)放率、回收率、真實(shí)率，發(fā)放調(diào)查表時(shí)言談舉止文明有禮貌，尊重客戶生活習(xí)慣。 滿意度綜合指數(shù) 60為不滿意，應(yīng)對公司整體管理體系進(jìn)行檢討或重新設(shè)計(jì)。 70≤ 滿意度綜合指數(shù) ≤90 為比較滿意，密切關(guān)注滿意度發(fā)展趨勢，對滿意度指數(shù)偏低的項(xiàng)目加以改進(jìn)。單項(xiàng)滿意指數(shù) ≥90% 為非常滿意，應(yīng)注意加保持和推廣。組長需要做好模范帶頭作用，組織監(jiān)督好每個(gè)小組成員完成各項(xiàng)任務(wù)及會(huì)議參加，每次會(huì)議后初步統(tǒng)計(jì)和匯總好會(huì)議內(nèi)容，制定詳細(xì)資料發(fā)放給小組成員集體討論，直至最終完成本次調(diào)查。 ： 地點(diǎn)范圍：四川烹飪高等專科學(xué)校 調(diào)查時(shí)間范圍 ： 20_年 5月 30日 —— 20_年 6月 3日 調(diào)查目標(biāo)客戶群范圍：烹專在校學(xué)生、教師及美倫物業(yè)管理內(nèi)部員工 ： 本次測評主要通過發(fā)放調(diào)查表和交流訪問的方式進(jìn)行，將對美倫物業(yè)管理保安部門、綠化部門、保潔部門、維修部門等部門產(chǎn)生影響。 月收取 車位出租費(fèi) 126000總車位 75個(gè)，按 60%出租，按 200 元 /月 第六部分 本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行成本收益估算 一、物業(yè)管理運(yùn)行成本 項(xiàng)目名稱金額 (元 )備注 物業(yè)公司人員年工資總支出 344800人員共 30名，其中高級管理人員 1名，一般管理人員 2名，職員27 名 物業(yè) 公司人員年獎(jiǎng)金總支出 103440年工資總支出的 30% 物業(yè)管理及福利總支出 45000 總?cè)藬?shù)乘以 1500元 服務(wù)運(yùn)行成本 96480總戶數(shù) 402戶，以 20 元 /戶 產(chǎn)權(quán)式酒店按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間 100元 /天的價(jià)格執(zhí)行，每年出租率按總數(shù)的 40%計(jì)算，與客戶按6:4 分紅，客戶占 60%，出租率超過 40%的部分由物管全部收入。 第五部分 本項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容 一、本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營服務(wù) 本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營服務(wù)包括： 車庫出租： 75 個(gè)，按 60%出租， 200元 /車 裝修 。 商務(wù)辦公 。 報(bào)刊發(fā)放，文件傳遞 。 房屋管理 。 安全保衛(wèi) 。 提供專門關(guān)于物業(yè)的咨詢臺(tái)。 二、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入方式 物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)前期介入，介入方式大致分為以下幾種： 在現(xiàn)場銷售中，銷售人員對客戶的接待服務(wù) 。 第三部分 物業(yè)管理介入時(shí)機(jī)和介入方式 一、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入時(shí)機(jī) 物業(yè)管理前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些物業(yè)設(shè)計(jì)、管理以專業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中去，這樣可以彌補(bǔ)物業(yè)開發(fā)中的各種缺陷，進(jìn)一步滿足業(yè)主的需 求，使難點(diǎn)提前得到妥善的解決，還可以全面了解物業(yè)，并為以后管理作好準(zhǔn)備。 一定數(shù)量的啟動(dòng)資金 。 三、本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)作條件 在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理場所 。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。 該部門設(shè)置人員 2名。 6)、商業(yè)部 該部門主要負(fù)責(zé)對本項(xiàng)目在交房后對商鋪進(jìn)行招商及出租，及對商鋪、物業(yè)及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經(jīng)營部主管領(lǐng)導(dǎo)， 該部門設(shè)置檔案管理人員 1名，商鋪招商及出租人員 2名。 5)、酒店部 該部門主要負(fù)責(zé)對本項(xiàng)目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負(fù)責(zé)該部分物業(yè)的出租經(jīng)營及日常鐘點(diǎn)式經(jīng)營。 4)、保安部 該部門主要對本項(xiàng)目日常經(jīng)營秩序及生活秩序的維護(hù)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目業(yè)主及使用者的生命及財(cái)產(chǎn)安全，并對周圍影響樓區(qū)生活噪聲及設(shè)施進(jìn)行及時(shí)清除，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。 3)、綠化保潔部 該部門主要是負(fù)責(zé)本項(xiàng)目公用、共用部位綠化，環(huán)境衛(wèi)生的清潔和保潔，直接接受物管部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。 2)、工程部 該部門主要是執(zhí)行本項(xiàng)目物業(yè)及設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和維修的任務(wù)，直接接受物管 部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。 品牌物業(yè)顧問也直接接受總經(jīng)營及客戶部經(jīng)理的咨詢。 本項(xiàng)目的基本組織機(jī)構(gòu)圖 總 經(jīng) 理 品牌物業(yè)顧問 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)各部門工作職責(zé)及人員結(jié)構(gòu) 1)、品牌物業(yè)顧問 該部門由品牌物業(yè)管理及酒店經(jīng)營管理公司委派資深顧問擔(dān)任。 二、本項(xiàng)目物業(yè)管理組織構(gòu)架 本項(xiàng)目物業(yè)管理雖然管理物業(yè)的規(guī)模不大，但所涉及的球節(jié)較多，各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系復(fù)雜，除了物業(yè)服務(wù)管理外，還有較強(qiáng)的經(jīng)營管理工作，因此本項(xiàng)目物業(yè)管理的組織構(gòu)架較為特殊。 第二部分 本項(xiàng)目物業(yè)管理體系的建立 一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式構(gòu)想 按照物業(yè)管理的總思路，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際銷售和物業(yè)管理運(yùn)作的要求，提出本項(xiàng)目物業(yè)管理的基本模式為：引入品牌，委托管理，專業(yè)化運(yùn)作，全程式服務(wù)。借用品牌提升檔次，以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營，經(jīng)營帶動(dòng)服務(wù)。 本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位 按照以上要求本項(xiàng)目物業(yè)管理定位應(yīng)該是：復(fù)合式高檔物業(yè)管理。 (二 )、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位 本項(xiàng)目物業(yè)管理的檔次 本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要客戶群為商鋪的經(jīng)營者以及酒店公寓的業(yè)者和使用者，由經(jīng)營業(yè)態(tài)和未來可能的使用者可以看出，其對物業(yè)管理的要求產(chǎn)高，在服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量各方面均要求較高，故此本項(xiàng)目物業(yè)管理不能以一種常規(guī)的水平來要求，而是要求有一定的品牌性 ，至少有星級酒店的服務(wù)水平。 4)、在項(xiàng)目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業(yè)管理相關(guān)問題 。 2)、在項(xiàng)目銷售期中配合開展物業(yè)招商、招租工作 。向業(yè)主和使用權(quán)提供必要的各類生活服務(wù)和增值服務(wù)及商務(wù)服務(wù)。展開相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動(dòng) 。 3)、經(jīng)營和管理。 2)、組織和協(xié)調(diào)。 物業(yè)管理方案及范本篇 3 第一部分 項(xiàng)目物業(yè)管理的定位及總思路 一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位 (一 )、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的要求 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的基本要求 本項(xiàng)目的物業(yè)主要為商業(yè)性和經(jīng)營性的，除此之外還有相當(dāng)部分的物業(yè)用于居住使用，故此要求物業(yè)管理具備以下功能： 1)、維護(hù)和維修。從而使每一位業(yè)主及住 戶體驗(yàn)生活在 jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。營造 jt 溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。它貫穿于物業(yè)管理之中。 ，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、預(yù)防犯罪等方面的工作。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程貼合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。 車輛交通管理 對小區(qū)內(nèi)各類車輛 (汽車、摩托車、自行車等 )進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。 治安消防管理 治安消防管理工作是 jt重點(diǎn)管理工作之一。我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。 綠化的功能是美化環(huán)境。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。 范圍包括 :樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。對于有些專項(xiàng)類別，如 :車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。 、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理 范圍包括 :道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。 共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)