【正文】 ％ 28 21 4月 28售卡 均價(jià)從一期 3200降到 2800 蔚藍(lán)海岸 178 7月 1日 74 ％ 49 19 4月 15開(kāi)始售卡， 6月 20日首次選房后封盤 美林銀谷 148 6月 25日 59 40％ 30 7 05年 12月開(kāi)始蓄客 名都凱旋城 590 3月 19 114 19％ 23 16 1月 17 麗景香山 136 5月 20 40 29％ 13 8 3月份在華雅華天舉行產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，在 4月 19日開(kāi)始蓄客 珠江花城 567 8月 6日 200 35％ 200 50 4月 20 開(kāi)始蓄客 200人左右，加關(guān)系客戶 400人左右 長(zhǎng)沙市重點(diǎn)樓盤交易情況： 指標(biāo)一 :全市交易行情 長(zhǎng)沙樓市受宏觀調(diào)控與市場(chǎng)大勢(shì)的影響遭遇 銷售瓶頸，重點(diǎn)樓盤銷售率不足 50％ ；月均成交 套數(shù)普遍不足 19套 /月 。 68 ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析結(jié)論 四大核心價(jià)值： 區(qū)位優(yōu)勢(shì)、周邊配套、建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)。 3 項(xiàng)目營(yíng)銷服務(wù) 10 項(xiàng)目的知名度不高，營(yíng)銷手法偏單一，前期幾乎采用低價(jià)營(yíng)銷的模式銷售了近 300余套單位，對(duì)客戶的經(jīng)營(yíng)與培訓(xùn)欠佳。 5 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì) 10 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)經(jīng)典、方正、實(shí)用，樓宇排列間距合理，朝向較好，采用了 T型短板式的建筑設(shè)計(jì)，產(chǎn)品整體較好。 8 項(xiàng)目景觀規(guī)劃 10 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)無(wú)特色，或景觀概念不夠抓人，但在車位的設(shè)計(jì)上卻采用了半地下車庫(kù)的設(shè)計(jì)方式。 6 交通通達(dá)與 可視性 10 本案主要交通動(dòng)目前比較成熟，但進(jìn)入本地塊的交通動(dòng)線狹窄、隱蔽，故本地塊的交通通達(dá)性一般，可視性較差。 6 周邊配套 10 項(xiàng)目所在地周邊生活配套與市政配套都比較成熟。君悅香邸項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成分析 價(jià)值項(xiàng) 權(quán)重 本案價(jià)值項(xiàng)對(duì)應(yīng)描述 得分 先 天 價(jià) 值 項(xiàng) 地理位置（區(qū)域規(guī)劃） 10 項(xiàng)目位處北城城郊結(jié)合部，分別由芙蓉北路、 319國(guó)道和三江四面圍合，相對(duì)郊區(qū)大盤時(shí)代而言，項(xiàng)目地段相對(duì)較好。 策略四、重新梳理并充實(shí)項(xiàng)目?jī)r(jià)值， 在獲取更多利潤(rùn)的前提下。 策略二、充分展示投資屬性， 把握板塊開(kāi)發(fā)先機(jī)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目梯級(jí)增值的分期開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷。 指標(biāo)二：項(xiàng)目 SWOT分析 ? 結(jié)論 策略一、深掘區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)， 完成項(xiàng)目?jī)r(jià)值外延的無(wú)限擴(kuò)大。 b、 客戶經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷組織威脅 ——前期以2400元 /平方米的價(jià)格認(rèn)購(gòu)將造成后階段項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升的巨大抗性。 d、先發(fā)優(yōu)勢(shì) ——本案為新河三角洲板塊首個(gè)住宅項(xiàng)目，是板塊先驅(qū)。 指標(biāo)一：項(xiàng)目概況 取得預(yù)售許可證 新售樓部建成 11月初 一期封頂 春節(jié)前 07年 11月 一期交樓 07年 5月 計(jì)劃一期售完 ? 項(xiàng)目首期開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn) 指標(biāo)一：項(xiàng)目概況 ? 項(xiàng)目現(xiàn)狀評(píng)估 容積率較高，項(xiàng)目單棟樓層高； 供方齊全，但比較普通； 項(xiàng)目所處地段位于城郊結(jié)合部，依托 新河三角洲的整體規(guī)劃，項(xiàng)目前景看好； 項(xiàng)目得房率較高，實(shí)用性強(qiáng)； 項(xiàng)目交通大環(huán)境較好，但項(xiàng)目首期交 通通達(dá)性與可視性較差。 大型國(guó)際豪宅社區(qū)的奇跡創(chuàng)造者 —— 匯景新城（占地 1500畝） 全方位資源整合和包裝 成功關(guān)鍵 整合設(shè)計(jì)、產(chǎn)品領(lǐng)先、整合資源 “新亞洲建筑”，個(gè)性化品牌整合營(yíng)銷業(yè)績(jī)： 開(kāi)盤至今成交超過(guò)十五億元 珠三角的代表大盤 — 佛山奧園（ 1000畝） 整合自然資源、產(chǎn)業(yè)資源、奧園品牌 ——樂(lè)從家私、鋼材、陶瓷三大產(chǎn)業(yè)資源、和樂(lè)叢文化公園、奧園品牌 成功關(guān)鍵 抓住老板階層的消費(fèi)需求 營(yíng)銷業(yè)績(jī) （ 2023年元月 1日開(kāi)盤） 三小時(shí)成交別墅 ，洋房一周售磬，總銷售金額 超出區(qū)域價(jià)格的大盤領(lǐng)跑者 —美林湖畔花園 （ 750畝） 整合自然資源和發(fā)展商品牌理念 ——楊桃公園和休閑生活產(chǎn)品風(fēng)格 成功關(guān)鍵 充分利用自然資源 產(chǎn)品填補(bǔ)區(qū)域空白 休閑度假生活定位的充分落實(shí)與展示業(yè)績(jī)（ 2023年五一黃金周） 成交 1050套，金額 引導(dǎo)市場(chǎng)的新進(jìn)挑戰(zhàn)者 ——廣州萬(wàn)科四季花城（ 750畝） 整合產(chǎn)品和發(fā)展商品牌 ——情景洋房和人文生活 成功關(guān)鍵 充分利用自然環(huán)境 關(guān)注客戶產(chǎn)品需求及人文創(chuàng)造 營(yíng)銷業(yè)績(jī)： 2023年五一黃金周，開(kāi)盤即成交 397套 掀動(dòng)長(zhǎng)沙中央政務(wù)區(qū)的中心大盤 ——長(zhǎng)沙奧林匹克花園（ 506畝） 整合產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和發(fā)展商品 ——城市中心的山地景觀生活 成功關(guān)鍵 利用 “ 泛營(yíng)銷模式 ” ，在短短的五個(gè)月內(nèi)積蓄了超過(guò) 3000名準(zhǔn)買家； 營(yíng)銷業(yè)績(jī)： 2023年 10月黃金周， 10月 1日開(kāi)盤即 成交 308套，開(kāi)盤即封盤，業(yè)界轟動(dòng) 10月 1日早上 9： 38分，認(rèn)購(gòu)正式開(kāi)始，蓄水放閘，流程認(rèn)購(gòu) 等候區(qū)耐心等待，銷售人員細(xì)分服務(wù) Part2：項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 ? 項(xiàng)目位置 N 三一九國(guó)道 瀏陽(yáng)河 芙蓉北路 本案 東：芙蓉北路 西：湘江風(fēng)光帶 南：三一九國(guó)道 北：瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶（規(guī)劃中） 指標(biāo)一：項(xiàng)目概況 ? 項(xiàng)目基本參數(shù) 項(xiàng)目占地： 項(xiàng)目容積率： 項(xiàng)目總建面積： 330069平方米 綠地率： ％ 車位配比： ： 1 項(xiàng)目得房率： ％ ％ 項(xiàng)目物業(yè)構(gòu)成：首期 5棟 23— 27層高層 指標(biāo)一：項(xiàng)目概況 ? 項(xiàng)目供方組合 開(kāi)發(fā)商： 長(zhǎng)沙雄屹工貿(mào)有限公司 建筑規(guī)劃： 深圳立方將主設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司 景觀規(guī)劃： INTER DESIGN顧問(wèn) 物業(yè)管理： 英皇（香港）屋宇管理有限公司 施工單位： 沙坪建筑 指標(biāo)一：項(xiàng)目概況 ? 項(xiàng)目首期推貨量 ： 800余套 13萬(wàn)平方米；其中已內(nèi)部消化 300余套，4萬(wàn)平方米。 2023年合富輝煌將與您 再創(chuàng)新奇跡 實(shí)現(xiàn)新輝煌 我公司在操作本項(xiàng)目上的優(yōu)勢(shì) ?優(yōu)勢(shì)一 ： 無(wú)與倫比的大盤操作經(jīng)驗(yàn) ?優(yōu)勢(shì)二 ： 全程策劃服務(wù)的深度與廣度 ?優(yōu)勢(shì)三 ： 整合資源實(shí)力和理解市場(chǎng)最為全面的 市場(chǎng)拓展商 ?優(yōu)勢(shì)四 : 高端客戶儲(chǔ)備最充實(shí)的服務(wù)商 （詳見(jiàn)成功案例分析） 特此說(shuō)明 : 以下所有圖片和文字資料絕對(duì)真實(shí)有效 ,實(shí)景拍攝所得 . 合富輝煌操作的大盤個(gè)案 突出性價(jià)比、差異化定位的機(jī)會(huì)主義者 —— 南國(guó)奧林匹克花園（ 1000畝） 整合社會(huì)資源 —— 運(yùn)動(dòng)和教育 銷售業(yè)績(jī)： 2023年 7月開(kāi)盤三天銷售 800套； 2023年 10月 7天銷售 650套； 2023年悉尼組團(tuán)尊貴大戶型國(guó)慶銷售過(guò)半。 ? 廣州市高端房地產(chǎn)代理市場(chǎng)的占有率超過(guò) 90%。 合富輝煌核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 專業(yè)服務(wù)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì) － 以領(lǐng)先服務(wù)與創(chuàng)新思維創(chuàng)造未來(lái) ? 全方位立體服務(wù)體系充分體現(xiàn)專業(yè)服務(wù)全程滲透 ? 率先在行內(nèi)創(chuàng)建建筑設(shè)計(jì)研究部，使質(zhì)樸的市場(chǎng)信息轉(zhuǎn)換為有效的專業(yè)技術(shù)語(yǔ)言，使發(fā)展商有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，尋求利潤(rùn)的最大空間 ? 強(qiáng)大的市場(chǎng)終端為市場(chǎng)研究部提供了快速直觀的一線數(shù)據(jù)作為研究基礎(chǔ)， 以其縝密的梳理及精辟的分析，能迅速捕捉市場(chǎng)