【正文】 以便萬一與施工單位有爭議時，盡量把風險降到最低，以我們常州項目三期總包招標為例。同時集團為盡快落實 《 預售許可證 》及常州曦城項目進度開發(fā)計劃的要求，三期施工總承包招標提前啟動，因此根據公司下達的總承包單位應具有的標準，筆者認為考察的重點應該在如下幾點： ① 企業(yè)具有良好的施工資質 ② 企業(yè)具有良好的信譽和口碑 ③ 機械設備配備比較齊全和配臵的施工團隊技術力量雄厚 ④ 近年來施工業(yè)績顯著 ⑤ 曾經施工項目施工質量較好 ⑥ 有積極的服務意思和合作意向 ⑦ 項目經理的技術能力與實際經驗 ⑧ 項目經理的管理水平，班組的實際安排 ⑨ 項目經理以往做過的類似項目 ? 簡要分析 筆者認為在滿足與具備施工資質的條件下，應考慮到施工總承包地社會品牌與效應，同時，對現場項目經理的業(yè)務水平，組織能力，管理能力，實際做過的類似項目這幾點是最為關鍵的，在沒有其它因素的前提下項目的優(yōu)良與合格體現了項目經理與及其帶領的管理班組的水平。 第 14頁 清單招標模式對成本控制的影響（ 2） ? 本次三期總包招標與成本指標比較如下 (僅已總包招標為例 ) 項目 基數 三期成本指標 三期清單實際招標價 建筑面積 實際總成本 (萬元 ) 單位面積造價 元 /m2 建筑面積 實際總成本 (萬元 ) 單位面積造價 元 /m2 一、住宅 總包部分 66910 主體建安 住宅建筑面 積 66910 現場簽證 住宅建筑面 積 66910 住宅建筑面 積 66910 二、地下機動汽車庫 地下機動汽車庫（總包部分） 主體建安 現場簽證 第 15頁 清單招標模式對成本控制的影響（ 3） 地下機動汽車庫（分包部分） 消防工程 暖通工程 土方 基坑圍護 五、商業(yè) 商業(yè)（總包部分） 商業(yè)建筑 面積 商業(yè)（分包部分） 商業(yè)建筑 面積 消防工程 商業(yè)建筑 面積 第 16頁 清單招標模式對成本控制的影響（ 4） ? 分析 ： 從以上表格中我們看出原先的成本指標的制定與實際招標下來的情況是有偏差的 ,且原指標中不能正確反映現在的真實情況，而通過清單招標在接下來按照清單招標的價格調整的成本指標中 ,我們可以預判到即使今后工程現場出現某些情況 ,只要不是大的物業(yè)形態(tài)的調整，基本上超經修正后的成本指標不會太多。 b) 反過來成本指標的訂立 ,又會督促在施工過程中由于市場波動的變化對造價的影響 ,如市場材料的波動 ,和讓在現場的管理人員時刻按成本指標制定的價格來監(jiān)督與管理施工企業(yè) ,而不會因采用了定額計價形式 ,有那么一種反正以后按實結算的 ,現在誰也講不清楚 ,成本指標的設臵不一定準確那種僥幸心理。 以本次常州項目三期招標為例 : ① 常州項目一號地塊共分三期 ,其中一 ,二期為用江蘇 2023定額形式招標的最終按實結算 .三期采用了我們企業(yè)內部自編的清單形式招標的 ,且總價包干形式 .一期現在與施工單位決算階段 ,嵌有大量的簽證產生，費時費力費財。 第 13頁 清單招標模式對成本控制的影響（ 1） ? 每個項目在拿地方案階段 ,多要建立目標成本 ,等施工圖齊全 ,通過對目標成本的修正 ,建立最終的成本指標。而三期經高管的決策 ,三期用清單招標總價包干，降低了勞動強度，只要按合同約定的節(jié)點計算與支付，增加了合約部的辦事效率。與定額相比主要體現在如下優(yōu)勢 : 減少了合約部每月的形象進度付款對工程量的計算 ,雙方對定額套用理解不同引起的爭議。 ① 如把主要精力放在采購招標、合約管理、成本合同臺帳的完善。 ② 其次最主要的還是節(jié)約了成本 ,比如本次清單編制費共計 22萬左右 ,按面積分攤才 /M2,這即降低了成本 ,又節(jié)省了勞動力 ,筆者認為這是今后值得推薦的。 ② 特別是針對于總包招標部分 ,這樣務必產生了在施工過程中每次多要對量的計算與對價格的核定 ,及最終的竣工決算 ,這加大了咨詢單位的勞動量另項目開發(fā)基本多在 23年以上的周期 ,所以咨詢費用降下來的可能性不大。通過接觸筆者認為效果并不是最好 ,跟我們的要求相去甚遠。這里以總包部分為例見下表： – 說明：一，二期僅僅是住宅部分，還沒包括地下車庫，及商業(yè)部分的，而三期不僅僅是住宅，還包括了商業(yè)、地庫所有關于由總包施工的部分。 第 10頁 清單招標模式下的技術和商務標如何分析（ 6） ? 與一、二期招標的對比情況 這里筆者簡單的闡述下本次三期清單招標與一、二期的定額招標的對比情況說明。原因在于投標單位認為，由于我們采用清單總價包干形式，市場行情波動大，沒法預估預判，對于他們來說存在很大的風險，同時也考慮了企業(yè)的自身實力而采取的報價，不肯在降。 ? 分析 ： 筆者認為這二個標段的措施費總共在 750到 800萬是比較合理的范圍。 第 9頁 清單招標模式下的技術和商務標如何分析（ 5） ? 效果 ： 通過詢標，對報價明顯不合理的要求投標單位作出合理解釋，比如鋼筋綜合單價、當地的人工費、安裝配電箱價格、再如重點關注的措施費這欄目，取得了一定的效果，例如： ① 一標段措施費從最高時的 516萬到中標價時的 410萬，二者相差 106萬。 – 潛水排污泵及控制箱甲供，應無供應價，安裝偏高。 第 8頁 清單招標模式下的技術和商務標如何分析（ 4） ④ 商務報價中，對綜合單價的分析，影響報價的主要在例如： – C30砼混凝土板材料價與綜合單價 – 聚氨脂防水綜合單價 – 鋼筋的綜