【正文】 公司戰(zhàn)略擬定流程 年度經(jīng)營計劃擬定流程 投資研究分析流程 開發(fā)項目監(jiān)控流程 投資發(fā)展 資本運營 存量資產(chǎn)、控股，參股公司股權(quán)處置流程 董辦事務(wù)處理流程 戰(zhàn)略伙伴選擇、引進流程 中介機構(gòu)聯(lián)絡(luò)、選擇、配合流程 21 項目決策 開發(fā)項目確定 方案設(shè)計 項目實施 竣工銷售 客戶服務(wù) 項目核心 人員任免 規(guī)劃方案設(shè)計 初步設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 確定營 銷方案 施工、監(jiān) 理招標(biāo) 項目資金 預(yù)算 洽商 變更 進度 控制 資金 控制 質(zhì)量 控制 竣工驗收 售房 物業(yè)服務(wù) 一級流程 二級關(guān)鍵流程 部分三級流程 ? 客戶接待流程 ? 預(yù)定流程 ? 退定流程 ? 認購流程 ? 簽約流程 ? 換房流程 ? 退房流程 ? 按客戶需求施工變更流程 ? 入伙服務(wù)流程 ? 客戶投訴處理流程 ?重大設(shè)備、材料采購流程 ?項目整體驗收流程 ?項目部專業(yè)人員調(diào)配流程 開發(fā)項目業(yè)務(wù)關(guān)鍵流程層級劃分 本次流程優(yōu)化工作涉及的流程以 紅色 標(biāo)注 22 項目決策 開發(fā)項目確定 方案設(shè)計 項目核心 人員任免 規(guī)劃方案設(shè)計 一級流程 二級關(guān)鍵流程 關(guān)鍵流程輸入輸出重要信息描述 項目信息 開發(fā)項目可研建議書 董事會決策 開發(fā)項目可行性運作方案 確定營 銷方案 進度要求 定價體系 營銷方案 23 方案設(shè)計 規(guī)劃方案設(shè)計 初步設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 確定營 銷方案 施工、監(jiān) 理招標(biāo) 項目資 金預(yù)算 一級流程 二級關(guān)鍵流程 關(guān)鍵流程輸入輸出重要信息描述（續(xù)） 項目預(yù)算方案 節(jié)能、綠化手續(xù) 四源、電信、市政等手續(xù) 施工圖方案 開工證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 監(jiān)理、施工合同 招投標(biāo)手續(xù) 初步可研初步規(guī)劃 規(guī)劃要點規(guī)劃條件 項目建議書 四源、市政、電信方案 審定方案通知書 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 規(guī)劃方案 單體方案 工程預(yù)算 24 一級流程 二級關(guān)鍵流程 關(guān)鍵流程輸入輸出重要信息描述（續(xù)） 項目實施 洽商 變更 進度 控制 資金 控制 質(zhì)量 控制 ?重大設(shè)備、材料采購流程 ?項目整體驗收流程 ?項目部專業(yè)人員調(diào)配流程 竣工銷售 客戶服務(wù) 竣工驗收 售房 物業(yè)服務(wù) 預(yù)售許可證 預(yù)售契約 立契 產(chǎn)權(quán)證 施工合同 驗貨證明和付款通知 25 目錄 182。 中遠房地產(chǎn)流程體系診斷 182。 流程優(yōu)化的原則和目標(biāo) 182。 中遠房地產(chǎn)大膽引進的國外設(shè)計有效的提升了企業(yè)品牌和產(chǎn)品競爭力，但同時在國內(nèi)、國外設(shè)計沒有形成理想的銜接 總工辦 項目部 國外規(guī)劃設(shè)計 國內(nèi)擴初設(shè)計 方案設(shè)計階段 本次流程重組工作中將優(yōu)化《項目設(shè)計流程》 10 ? 不能只依靠監(jiān)理公司而完成項目質(zhì)量控制 ? 公司自身應(yīng)該建立質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，在運作流程中設(shè)置質(zhì)量控制點 在建設(shè)施工階段沒有對更多的客戶需求作出反應(yīng)而形成內(nèi)部質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 總工辦 項目部 監(jiān)理公司 施工單位 質(zhì)量監(jiān)管 缺乏規(guī)范體系 難以有力監(jiān)管 質(zhì)量不能完全滿足客戶需求 項目施工階段 本次流程重組工作中將優(yōu)化《施工、銷售進度配合流程》 《重大設(shè)備、材料采購流程》 11 營銷、施工環(huán)節(jié)的脫節(jié)和對銷售及售后服務(wù)環(huán)節(jié)的有效管理是中遠房地產(chǎn)急待解決的問題 項目部 銷售公司 不了解銷售的承諾 不了解客戶的需求 過多承諾 不了解工程施工要求 不了解工程現(xiàn)場情況 銷售與服務(wù)階段 物業(yè)公司 專業(yè)化能力不足 沒有對銷售形成標(biāo)準(zhǔn)化要求 沒有反饋機制 本次流程重組工作中將優(yōu)化 《重大設(shè)備、材料采購流程》 《售房流程》 《按客戶需求變更流程》 《客戶服務(wù)流程》 12 市場調(diào)查 規(guī)劃設(shè)計 咨詢 物業(yè)管理 建設(shè)施工 銷售公司 工程監(jiān)理 設(shè)備材料 施工圖設(shè)計 目前中遠房地產(chǎn)對開發(fā)價值鏈中的前期策劃、工程監(jiān)理、銷售等外包環(huán)節(jié)并沒有形成最有效的協(xié)調(diào)管理 中遠房地產(chǎn)將開發(fā)鏈中的諸多重要環(huán)節(jié)外包 市場策劃階段 方案設(shè)計階段 項目施工階段 追蹤 開工 預(yù)售 銷售與服務(wù)階段 竣工驗收 確定規(guī)劃設(shè)計方案 設(shè)計招標(biāo) 外包商事后管理 外包商控制 外包商選擇 ? 有效通過招投標(biāo)而選擇了一些環(huán)節(jié)的外包公司 ? 對于外包環(huán)節(jié)中的子公司控制不足 ? 沒有規(guī)范的質(zhì)量控制體系來管理外包供應(yīng)商 ? 有事后管理的相關(guān)制度，但有待系統(tǒng)化 投資決策 規(guī)劃立項 13 知識管理體系薄弱，使項目中的知識技能、經(jīng)驗教訓(xùn)難以得到積累和共享，將成為影響中遠房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸之一 知識管理成長階梯 ?OA系統(tǒng)并沒有完全建立起知識管理的基礎(chǔ)平臺 ?沒有規(guī)范流程積累項目經(jīng)驗，更多依靠關(guān)鍵業(yè)務(wù)人員 ?領(lǐng)導(dǎo)層、多數(shù)員工僅初步形成知識管理意識 ?知識管理現(xiàn)狀已不能支撐中遠高速發(fā)展的趨勢 資料管理 知識匯總、加工積累 知識傳播共享 知識運用創(chuàng)新 中遠房地產(chǎn)現(xiàn)狀 中遠房地產(chǎn)目標(biāo) 14 目錄 182。 ? 客戶服務(wù)中心的定位不清楚 ? 在項目部與遠嘉交工的期間我們遇到很多服務(wù)不到位的情況 ? 層高的問題主要是銷售人員混淆了 — 凈高與層高的概念 ， 層高當(dāng)然比凈高要高；但在同一房間中出現(xiàn)不同凈高的問題 ， 屬于工程質(zhì)量控制不嚴的結(jié)果 ? 公司的市場調(diào)查一般是在立項之后才進行，但只是針對一個項目，缺少連續(xù)的積累。 流程優(yōu)化的原則和目標(biāo) 182。 Wednesday, April 07, 2023 中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司關(guān)鍵流程優(yōu)化建議 2 目錄 182。機密 此報告供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)遠卓管理顧問書面許可，其他機構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。 中遠房地產(chǎn)流程體系診斷 182。 關(guān)鍵流程優(yōu)化方案 3 中遠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的演變決定了運營系統(tǒng)的現(xiàn)狀 ? 適應(yīng)市場環(huán)境而不是做行業(yè)創(chuàng)新者 ? 暫時犧牲利益 ? 保證品質(zhì) ? 努力建立品牌 ? 開發(fā)相關(guān)多業(yè)務(wù)試探 運營系統(tǒng)現(xiàn)狀 ?運營系統(tǒng)多變、缺乏穩(wěn)定性 ?高層運作理念領(lǐng)先 ?開發(fā)運營系統(tǒng)相對不能適應(yīng)業(yè)務(wù)快速發(fā)展 ?非開發(fā)業(yè)務(wù)管理管理缺乏針對性、方向性 業(yè)務(wù)模式 ? 開發(fā)業(yè)務(wù)采用項目驅(qū)動模式，目前擴展十分迅速 ? 圍繞開發(fā)業(yè)務(wù)逐步形成多種業(yè)務(wù)的子公司組合 4 業(yè)務(wù)發(fā)展快、組織劃分專業(yè)化導(dǎo)向不足且多變從而中遠房地產(chǎn)的運營系統(tǒng)已經(jīng)不能適應(yīng)未來業(yè)務(wù)高速發(fā)展的需求 ? 目標(biāo)體系不明，預(yù)算制定及控制責(zé)任集中于領(lǐng)導(dǎo)團隊，沒有落實于職能部門，事后彌補多于事前規(guī)劃 ? 部門劃分專業(yè)導(dǎo)向不清，沒有關(guān)鍵節(jié)點控制，職責(zé)不清而形成層層上報機制，造成流程復(fù)雜化 ? 中遠房地產(chǎn)對開發(fā)價值鏈中的前期策劃、工程監(jiān)理、銷售等外包環(huán)節(jié)并沒有形成最有效的協(xié)調(diào)管理 ? 中遠房地產(chǎn)沒有建立有效的成本控制體系 ? 對下屬子公司的經(jīng)營管理上“行政管理”為主； ? 融資渠道不穩(wěn)定造成資金成本高，另外專業(yè)職能、經(jīng)驗不足也是主要原因 ? 業(yè)務(wù)高速發(fā)展，沒有固化流程可以使項目知識技能、經(jīng)驗教訓(xùn)得到積累 計劃預(yù)算 目標(biāo)體系 業(yè)務(wù)流程 公司整體預(yù)算 項目預(yù)算 外包管理 成本管理 資金管理 項目運作流程 知識管理 質(zhì)量管理 經(jīng)營管理流程 開發(fā)主業(yè) 資產(chǎn)運營 資源配置 管理制度 支持體系 購并交易流程 各子公司運作 5 過去快速發(fā)展的業(yè)務(wù)對預(yù)算制定的準(zhǔn)確執(zhí)行要求不高，目前的公司計劃預(yù)算更多依賴公司核心層責(zé)任心控制，未形成公司保障體系 ?公司業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)不清晰，導(dǎo)致預(yù)算制定缺乏指引；使預(yù)算難以在公司整體規(guī)劃下進行 ?各個部門在缺乏公司要求和預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的情況下制定預(yù)算，預(yù)算的合理性難以保證 ?公司層面與各個部門就預(yù)算溝通不夠，而是由高層自行修改 ?預(yù)算沒有滾動調(diào)整， 執(zhí)行不嚴格 公司整體預(yù)算 項目預(yù)算一次性制定，缺乏動態(tài)調(diào)整 項目預(yù)算 預(yù)算管理不嚴格，更多依靠核心領(lǐng)