【正文】 西貿(mào)中心 “西”取“鐵西新區(qū)”中的西字概念，在區(qū)域上點(diǎn)出產(chǎn)品所在地，“貿(mào)”為商務(wù)、經(jīng)濟(jì)的意義，表現(xiàn)產(chǎn)品商務(wù)辦公的內(nèi)涵本質(zhì)。從而更好的推動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。中心則突出產(chǎn)品在該區(qū)域的核心性的重要地位。 國(guó)際知本中心 以大概念和大形象來提升產(chǎn)品的形象和地位，并以“知本”的概念來作為產(chǎn)品的中心概念，突出產(chǎn)品的高知識(shí)聚集地的特征和形象?，F(xiàn)在時(shí)代進(jìn)入“知本經(jīng)濟(jì)時(shí)代”，而作為辦公場(chǎng)所正式聚集人才的場(chǎng)所，同時(shí)也是企業(yè)資本運(yùn)作的指揮所，知本正是體現(xiàn)出這種意義。而商務(wù)中心，可反映出產(chǎn)品是作為鐵西新區(qū)建設(shè)大路沿線的商務(wù)辦公的中心，突出本產(chǎn)品形象和地位上的不可代替性。使產(chǎn)品具有很高的功能形象和品質(zhì)形象。在區(qū)域上，不回避傳統(tǒng)觀念中鐵西區(qū)被認(rèn)為工業(yè)區(qū)的形象，以“西區(qū)”引領(lǐng)，在區(qū)位上釋放出項(xiàng)目所在地。 新總部大樓 在該區(qū)域有聚集眾多企業(yè)的總部大樓，在該區(qū)域內(nèi)已形成很高的知名度，因此，延續(xù)總部大樓的影響力，以新總部大樓為 1號(hào)樓定名，即有延承又有不同，在形象上、內(nèi)容讓突出新的概念，吸引區(qū)域內(nèi)的企業(yè)入住，同時(shí)借用鐵西新區(qū)未來的所呈現(xiàn)的新形象、新面貌，形成與總部大樓相呼應(yīng)新的企業(yè)辦公聚集地。 ● 爭(zhēng)取鐵西區(qū)政府政策支持 ●多角度效果圖（大堂、外立面、室內(nèi)各視角） ● 大堂展示 ● 臨走廊墻體采用玻璃制墻體，凸現(xiàn)其通透性（在樣板間可以采用） ● 每一戶的進(jìn)戶門加高、加寬，顯示出立體感 ● 戶型多種擺放形式（商務(wù)型、居住型） ● 打造整層交屋樣板間（ 4樓） ● 在 1號(hào)樓大堂設(shè)立單獨(dú)的銷售中心，用于銷售商住樓和網(wǎng)點(diǎn) 九 、 營(yíng)銷推廣 11 案名 西區(qū)第一中心 因本產(chǎn)品在園區(qū)中屬于一號(hào)樓，因此以第一來給產(chǎn)品命名，同時(shí)“第一”可突出產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)性和形象性，并且作為本區(qū)域內(nèi)配套、品質(zhì)等方面的首個(gè)高檔辦公場(chǎng)所出現(xiàn)，可增強(qiáng)企業(yè)入住后的心理感受。 室內(nèi)商務(wù)樣板間裝飾參考圖片 走廊裝飾參考圖片 大堂裝飾參考圖片 電梯前庭裝飾參考圖片 13 相關(guān)建議 ● 建議引進(jìn)知名咖啡廳（如上島等），增加商務(wù)氛圍，如不能成功引 進(jìn)，可由開發(fā)商自營(yíng)一段時(shí)間。 八 、 功能配套及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 參考沈陽市同類物業(yè)，結(jié)合項(xiàng)目自身情況和經(jīng)營(yíng)者的狀況。 快速資金回流，有利于千緣公司滾動(dòng)開發(fā)其他項(xiàng)目。 七 、 市場(chǎng)定位 ● 目前商住市場(chǎng)并不明晰，需求量較小，如長(zhǎng)期持有，則風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較大 ● 本項(xiàng)目的銷售價(jià)格在 3600— 4000元 /m2，從回報(bào)率 10%的角度來看， 租金在 360—— 400元 /m2/年； ● 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)的租金在 400— 500元 /m2/年，又一次 鎖定了本項(xiàng)目的租金在 360—— 400元 /m2/年。 方案二：公共部分精裝修，室內(nèi)為清水房。 12 預(yù)計(jì)目標(biāo)群體分布 ● 鐵西區(qū) 50%（其中經(jīng)營(yíng)型占 70%，投資型占 30%） ● 和平區(qū) 30% ● 沈河區(qū) 20% 13 目標(biāo)群體選址條件 中小型公司 ● 地段、社區(qū)具有一定的商務(wù)氛圍和生活配套設(shè)施 ● 選擇住宅 /辦公室合一的一套住宅，能省不少開支 ● 與公司所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)區(qū)域來決定辦公地點(diǎn)選擇 ● 交通便利 ,到達(dá)個(gè)區(qū)域方便 ● 價(jià)位較低 中大型公司 ● 綜合配臵要求較高 ● 物業(yè)知名度較高 ,能夠體現(xiàn)公司形象 ● 位于市中心區(qū)域 ● 可整層出售（出租），墻體可以拆分，便于間隔 ● 大型公司所需面積較大總價(jià)較高因此多采用租賃方式 ● 交通便利 ● 附近一定要有充足的車位，使客戶不必?fù)?dān)心沒地方停車 六 、 價(jià)格定位 銷售價(jià)格：從目前市場(chǎng)狀況來看，臨近本項(xiàng)目附近的和平區(qū)項(xiàng)目均價(jià)在4500— 4800元 /㎡，而本項(xiàng)目這周邊缺少商業(yè)氛圍，因此，在精裝修的情況下，定價(jià)不宜超過 4000元 /㎡，形成 500元 /m2的差價(jià)。 ● 臨近鐵西區(qū)的商住項(xiàng)目將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威脅 五 、 目標(biāo)群體定位 11 目標(biāo)群體 本項(xiàng)目的目標(biāo)群體主要為經(jīng)營(yíng)者（ 80%）和投資者（ 20%），分別如下： 經(jīng)營(yíng)者： ● 南站、鐵百商圈中、小發(fā)展型公司 以中小型商貿(mào)公司（如區(qū)域辦事處）為主，主要為區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)的公司 ● 在鐵西區(qū)有業(yè)務(wù)的中大型公司 業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)拓展至鐵西區(qū)或準(zhǔn)備進(jìn)軍鐵西區(qū)，多為房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、建 材、金融等公司。 機(jī)會(huì) ● 鐵西區(qū)域發(fā)展勢(shì)頭較好，相信在未來的幾年內(nèi)商業(yè)氛圍將會(huì)提升。 ● 市場(chǎng)潛力較小 目前，商住樓市場(chǎng)的需求較小，商住樓銷售率普遍較低。 ● 立面外風(fēng)格獨(dú)特 色彩鮮明，非常醒目（建議改為涂料）。 四 、 本項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) ● 位臵優(yōu)勢(shì) 公交路線便捷，交通四通八達(dá)，可以方便的通往各個(gè)區(qū)域。均價(jià)在 5000元 /m2,屬于區(qū)域內(nèi)價(jià)位最低的商住樓。其銷售非常低，為該區(qū)域內(nèi)價(jià)位最低的項(xiàng)目。其他方面更是模棱兩可。 賣點(diǎn)： ● 小戶型 ,40㎡ — 106㎡； ● 50年土地使用年限； ●配套上 ,1800平米四季恒溫室內(nèi)游泳池、業(yè)主會(huì)所； ●一對(duì)一的物業(yè)。 附嘉興國(guó)際裝修標(biāo)準(zhǔn) ● 外墻：花崗巖及墻面磚； ● 內(nèi)墻：乳膠漆 ● 頂棚：乳膠漆及局部吊頂 ● 地面：復(fù)合地板 ● 窗：彩框塑窗 ● 廚房：墻磚、地磚、整體櫥柜 ● 衛(wèi)生間：墻磚、地磚、洗面盆、坐便、熱水器 ● 電梯：德國(guó)品牌電梯 ● 其他： 樓梯：理石地面、木制扶手 照明：聲控照明 ● 贈(zèng)送分體空調(diào) 項(xiàng)目名稱：光達(dá)大廈 廣告語 :比肩國(guó)際名所規(guī)劃，經(jīng)典演繹純粹貴胄人生。 715樓為時(shí)間密碼，此部分重點(diǎn)突出以全天候商務(wù)的概念，但其支撐點(diǎn)與自由密碼部分非常相似，因此將寫字樓與商住隔離成兩部分以兩個(gè)密碼的形式來推廣，沒有明顯的形象定位語，非常容易造成受眾混淆概念，記憶度不深。 16樓為商務(wù)配套裙樓， 715層為寫字樓（時(shí)間密碼部分），嘉興國(guó)際第 16層 28層（自由密碼部分）。 銷售狀況：精裝起價(jià) 4080元 /m2，戶型區(qū)間集中在 55—— 80m2。集商、住、辦為一體的小戶型也貼近市場(chǎng)需求。 簡(jiǎn)評(píng)：綜觀周邊環(huán)境以及產(chǎn)品自身特點(diǎn)，定位相對(duì)拔高，但基本準(zhǔn)確。 2棟 19層初裝修住宅 ,120平方米左右 ,商、辦、居三位一體全方位配套。 共建筑樓宇 4棟 ,底 3層為臨街商鋪。 占地面積近 1萬平方米 ,總建筑面積約 5萬平方米 ,容積率為 。 附商貿(mào)國(guó)際裝修標(biāo)準(zhǔn) ● 外墻：花崗巖及高級(jí)油漆涂料； ● 內(nèi)墻：刮大白 ● 頂棚：刮大白 ● 地面：地磚或符合地板 ● 門窗：鋁合金、彩色鋼門窗 ● 廚房：墻磚、地磚、整體櫥柜、油煙機(jī)、爐具、石膏吊頂 ● 衛(wèi)生間：墻磚、地磚、玻璃淋浴房、熱水器、洗面盆、坐便、石膏 板吊頂防水乳膠漆 ● 電梯：韓國(guó) LG品牌電梯 ● 其他：可視對(duì)講系統(tǒng)、煙感系統(tǒng)、地面磚或復(fù)合地板、吊頂內(nèi)臵公 共感應(yīng)照明、通道墻面壁紙或乳膠漆 ● 贈(zèng)送分體空調(diào)一臺(tái) 項(xiàng)目名稱：環(huán)宇 銷售狀況：該項(xiàng)目銷售率約為 30%，由于各朝向單價(jià)差較小，導(dǎo)致北側(cè)戶