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正文內(nèi)容

沈陽理念行銷鐵西區(qū)商住市場總體定位報告-84頁-文庫吧資料

2025-03-12 11:35本頁面
  

【正文】 務(wù)辦公的內(nèi)涵本質(zhì)。從而更好的推動整個區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。中心則突出產(chǎn)品在該區(qū)域的核心性的重要地位。 國際知本中心 以大概念和大形象來提升產(chǎn)品的形象和地位,并以“知本”的概念來作為產(chǎn)品的中心概念,突出產(chǎn)品的高知識聚集地的特征和形象?,F(xiàn)在時代進(jìn)入“知本經(jīng)濟時代”,而作為辦公場所正式聚集人才的場所,同時也是企業(yè)資本運作的指揮所,知本正是體現(xiàn)出這種意義。而商務(wù)中心,可反映出產(chǎn)品是作為鐵西新區(qū)建設(shè)大路沿線的商務(wù)辦公的中心,突出本產(chǎn)品形象和地位上的不可代替性。使產(chǎn)品具有很高的功能形象和品質(zhì)形象。在區(qū)域上,不回避傳統(tǒng)觀念中鐵西區(qū)被認(rèn)為工業(yè)區(qū)的形象,以“西區(qū)”引領(lǐng),在區(qū)位上釋放出項目所在地。 新總部大樓 在該區(qū)域有聚集眾多企業(yè)的總部大樓,在該區(qū)域內(nèi)已形成很高的知名度,因此,延續(xù)總部大樓的影響力,以新總部大樓為 1號樓定名,即有延承又有不同,在形象上、內(nèi)容讓突出新的概念,吸引區(qū)域內(nèi)的企業(yè)入住,同時借用鐵西新區(qū)未來的所呈現(xiàn)的新形象、新面貌,形成與總部大樓相呼應(yīng)新的企業(yè)辦公聚集地。 ● 爭取鐵西區(qū)政府政策支持 ●多角度效果圖(大堂、外立面、室內(nèi)各視角) ● 大堂展示 ● 臨走廊墻體采用玻璃制墻體,凸現(xiàn)其通透性(在樣板間可以采用) ● 每一戶的進(jìn)戶門加高、加寬,顯示出立體感 ● 戶型多種擺放形式(商務(wù)型、居住型) ● 打造整層交屋樣板間( 4樓) ● 在 1號樓大堂設(shè)立單獨的銷售中心,用于銷售商住樓和網(wǎng)點 九 、 營銷推廣 11 案名 西區(qū)第一中心 因本產(chǎn)品在園區(qū)中屬于一號樓,因此以第一來給產(chǎn)品命名,同時“第一”可突出產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)性和形象性,并且作為本區(qū)域內(nèi)配套、品質(zhì)等方面的首個高檔辦公場所出現(xiàn),可增強企業(yè)入住后的心理感受。 室內(nèi)商務(wù)樣板間裝飾參考圖片 走廊裝飾參考圖片 大堂裝飾參考圖片 電梯前庭裝飾參考圖片 13 相關(guān)建議 ● 建議引進(jìn)知名咖啡廳(如上島等),增加商務(wù)氛圍,如不能成功引 進(jìn),可由開發(fā)商自營一段時間。 八 、 功能配套及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 參考沈陽市同類物業(yè),結(jié)合項目自身情況和經(jīng)營者的狀況。 快速資金回流,有利于千緣公司滾動開發(fā)其他項目。 七 、 市場定位 ● 目前商住市場并不明晰,需求量較小,如長期持有,則風(fēng)險會較大 ● 本項目的銷售價格在 3600— 4000元 /m2,從回報率 10%的角度來看, 租金在 360—— 400元 /m2/年; ● 區(qū)域內(nèi)項目輻射區(qū)域內(nèi)的租金在 400— 500元 /m2/年,又一次 鎖定了本項目的租金在 360—— 400元 /m2/年。 方案二:公共部分精裝修,室內(nèi)為清水房。 12 預(yù)計目標(biāo)群體分布 ● 鐵西區(qū) 50%(其中經(jīng)營型占 70%,投資型占 30%) ● 和平區(qū) 30% ● 沈河區(qū) 20% 13 目標(biāo)群體選址條件 中小型公司 ● 地段、社區(qū)具有一定的商務(wù)氛圍和生活配套設(shè)施 ● 選擇住宅 /辦公室合一的一套住宅,能省不少開支 ● 與公司所經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)區(qū)域來決定辦公地點選擇 ● 交通便利 ,到達(dá)個區(qū)域方便 ● 價位較低 中大型公司 ● 綜合配臵要求較高 ● 物業(yè)知名度較高 ,能夠體現(xiàn)公司形象 ● 位于市中心區(qū)域 ● 可整層出售(出租),墻體可以拆分,便于間隔 ● 大型公司所需面積較大總價較高因此多采用租賃方式 ● 交通便利 ● 附近一定要有充足的車位,使客戶不必?fù)?dān)心沒地方停車 六 、 價格定位 銷售價格:從目前市場狀況來看,臨近本項目附近的和平區(qū)項目均價在4500— 4800元 /㎡,而本項目這周邊缺少商業(yè)氛圍,因此,在精裝修的情況下,定價不宜超過 4000元 /㎡,形成 500元 /m2的差價。 ● 臨近鐵西區(qū)的商住項目將會對本項目構(gòu)成威脅 五 、 目標(biāo)群體定位 11 目標(biāo)群體 本項目的目標(biāo)群體主要為經(jīng)營者( 80%)和投資者( 20%),分別如下: 經(jīng)營者: ● 南站、鐵百商圈中、小發(fā)展型公司 以中小型商貿(mào)公司(如區(qū)域辦事處)為主,主要為區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營的公司 ● 在鐵西區(qū)有業(yè)務(wù)的中大型公司 業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)拓展至鐵西區(qū)或準(zhǔn)備進(jìn)軍鐵西區(qū),多為房地產(chǎn)、保險、建 材、金融等公司。 機會 ● 鐵西區(qū)域發(fā)展勢頭較好,相信在未來的幾年內(nèi)商業(yè)氛圍將會提升。 ● 市場潛力較小 目前,商住樓市場的需求較小,商住樓銷售率普遍較低。 ● 立面外風(fēng)格獨特 色彩鮮明,非常醒目(建議改為涂料)。 四 、 本項目 SWOT分析 優(yōu)勢 ● 位臵優(yōu)勢 公交路線便捷,交通四通八達(dá),可以方便的通往各個區(qū)域。均價在 5000元 /m2,屬于區(qū)域內(nèi)價位最低的商住樓。其銷售非常低,為該區(qū)域內(nèi)價位最低的項目。其他方面更是模棱兩可。 賣點: ● 小戶型 ,40㎡ — 106㎡; ● 50年土地使用年限; ●配套上 ,1800平米四季恒溫室內(nèi)游泳池、業(yè)主會所; ●一對一的物業(yè)。 附嘉興國際裝修標(biāo)準(zhǔn) ● 外墻:花崗巖及墻面磚; ● 內(nèi)墻:乳膠漆 ● 頂棚:乳膠漆及局部吊頂 ● 地面:復(fù)合地板 ● 窗:彩框塑窗 ● 廚房:墻磚、地磚、整體櫥柜 ● 衛(wèi)生間:墻磚、地磚、洗面盆、坐便、熱水器 ● 電梯:德國品牌電梯 ● 其他: 樓梯:理石地面、木制扶手 照明:聲控照明 ● 贈送分體空調(diào) 項目名稱:光達(dá)大廈 廣告語 :比肩國際名所規(guī)劃,經(jīng)典演繹純粹貴胄人生。 715樓為時間密碼,此部分重點突出以全天候商務(wù)的概念,但其支撐點與自由密碼部分非常相似,因此將寫字樓與商住隔離成兩部分以兩個密碼的形式來推廣,沒有明顯的形象定位語,非常容易造成受眾混淆概念,記憶度不深。 16樓為商務(wù)配套裙樓, 715層為寫字樓(時間密碼部分),嘉興國際第 16層 28層(自由密碼部分)。 銷售狀況:精裝起價 4080元 /m2,戶型區(qū)間集中在 55—— 80m2。集商、住、辦為一體的小戶型也貼近市場需求。 簡評:綜觀周邊環(huán)境以及產(chǎn)品自身特點,定位相對拔高,但基本準(zhǔn)確。 2棟 19層初裝修住宅 ,120平方米左右 ,商、辦、居三位一體全方位配套。 共建筑樓宇 4棟 ,底 3層為臨街商鋪。 占地面積近 1萬平方米 ,總建筑面積約 5萬平方米 ,容積率為 。 附商貿(mào)國際裝修標(biāo)準(zhǔn) ● 外墻:花崗巖及高級油漆涂料; ● 內(nèi)墻:刮大白 ● 頂棚:刮大白 ● 地面:地磚或符合地板 ● 門窗:鋁合金、彩色鋼門窗 ● 廚房:墻磚、地磚、整體櫥柜、油煙機、爐具、石膏吊頂 ● 衛(wèi)生間:墻磚、地磚、玻璃淋浴房、熱水器、洗面盆、坐便、石膏 板吊頂防水乳膠漆 ● 電梯:韓國 LG品牌電梯 ● 其他:可視對講系統(tǒng)、煙感系統(tǒng)、地面磚或復(fù)合地板、吊頂內(nèi)臵公 共感應(yīng)照明、通道墻面壁紙或乳膠漆 ● 贈送分體空調(diào)一臺 項目名稱:環(huán)宇 銷售狀況:該項目銷售率約為 30%,由于各朝向單價差較小,導(dǎo)致北側(cè)戶型滯銷,均價在 4500元 /m2,起價為 3980元 /m2吸引了較多購買者的注意
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