xxxx0322沈陽東方銀座13樓公寓價(jià)格策略報(bào)告-文庫吧資料
2025-03-08 20:41本頁面
【正文】 重均價(jià) 萬科藍(lán)山 7000 1 7128 萬恒領(lǐng)域 6500 1 6292 國瑞 F1 6000 1 5610 1683 比準(zhǔn)均價(jià) 核心均價(jià)生成 根據(jù)市場靜態(tài)比較，建議 13樓公寓的入市均價(jià)為： 6500元 /平 ?根據(jù)市場比較法，結(jié)合市場自然增長率溢價(jià)，得出比準(zhǔn)均價(jià)為 6500元 /平； 1 項(xiàng)目背景分析 2 定價(jià)策略及方法 3 核心均價(jià)的推導(dǎo) 4 價(jià)格表的形成 5 銷售安排及銷售預(yù)估 價(jià)格報(bào)告思路 精確致導(dǎo) —— 精確制定影響價(jià)格的因素和權(quán)重，銷售團(tuán)隊(duì)和策劃團(tuán)隊(duì)根據(jù)戶型質(zhì)素進(jìn)行打分； 高成低就 —— 特殊單位特殊處理，確保價(jià)值最大化，主力戶型合理價(jià)格確保銷售速度。 比準(zhǔn)指標(biāo) 細(xì)項(xiàng)權(quán)重（ %） 地理位置 25% 戶型結(jié)構(gòu) 20% 商業(yè)配套 20% 開發(fā)商品牌 15% 規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo) 10% 品質(zhì)展現(xiàn) 10% 市場比較法 本項(xiàng)目的靜態(tài)市場比準(zhǔn)均價(jià) “參考樓盤” 基于客戶關(guān)注度及項(xiàng)目可比性確定。 推售策略 1 項(xiàng)目背景分析 2 定價(jià)策略及方法 3 核心均價(jià)的推導(dǎo) 4 價(jià)格表形成及驗(yàn)證 5 銷售安排及銷售預(yù)估 價(jià)格報(bào)告思路 市場比較法 “ 市場比較法 ” 推導(dǎo)均價(jià)： 目前大東區(qū)的公寓項(xiàng)目主要有萬科藍(lán)山、萬恒領(lǐng)域、國瑞 F中糧大悅公寓、天潤廣場等，由于中糧大悅公寓與天潤廣場位于中街商圈，與項(xiàng)目不在同一片區(qū)內(nèi)，因此本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品選定 萬科藍(lán)山、萬恒領(lǐng)域、國瑞 F1，通過“市場比較法”進(jìn)行靜態(tài)比準(zhǔn)，然后根據(jù)市場自然溢價(jià)率進(jìn)行時(shí)間修正。 13樓公寓 1521層，共計(jì) 168套房源 第二批推出單位 —— 順勢加推剩余房源，利用高區(qū)房源的景觀及視野優(yōu)勢進(jìn)行 客戶引導(dǎo)，從而實(shí)現(xiàn)房源的快速去化。 定價(jià)前提 以平價(jià)入市，實(shí)現(xiàn)火爆熱銷， 建立下半年銷售良好起勢，之后小幅快升， 與下半年住宅銷售相互借勢。 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 嬰兒產(chǎn)品 瘦狗產(chǎn)品 包裝，旗臶！ 利潤主力 培育、轉(zhuǎn)化 盡早出貨 ?綜合對(duì)市場供應(yīng)、項(xiàng)目自身產(chǎn)品差異化及目標(biāo)客戶需求的分析，本項(xiàng)目的產(chǎn)品細(xì)分可借用波士頓矩陣表現(xiàn)： 高 市場增長率 高 明星 瘦狗 相對(duì)市場份額 波士頓矩陣 嬰兒 現(xiàn)金牛 本體分析 產(chǎn)品價(jià)值排序： E D C B A G F 高 高 明星，旗臶 現(xiàn)金牛，利潤主力 嬰兒，培養(yǎng) 瘦狗，出貨 相對(duì)市場份額 波士頓矩陣 約 8700平米 市場增長率 高 明星，旗臶現(xiàn)金牛，利潤主力嬰兒，培養(yǎng)瘦狗，出貨G B E C A D F 本體分析 綜合考慮產(chǎn)品本身的差異度，與市場對(duì)戶型的接受度，梳理出13樓公寓產(chǎn)品的價(jià)值排序。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場價(jià)值?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值?？蛻粜枨罅扛?、可實(shí)現(xiàn)高市場價(jià)值。平 2 東北、西北 朝向較差，面積合適，有露臺(tái)贈(zèng)送 D39。 結(jié)論三： 在該環(huán)境下，公寓產(chǎn)品作為市場上的現(xiàn)金牛產(chǎn)品，不應(yīng)作為主要利潤點(diǎn)，為跑贏競爭，必須以合理的價(jià)格入市，占領(lǐng)市場，快速出貨，盡快消化所有房源。面臨項(xiàng)目周邊多個(gè)同類產(chǎn)品的市場競爭，在客戶量一定的情況下，勢必導(dǎo)致客戶量被稀釋，從而增加項(xiàng)目的銷售難度。 國瑞 F1的客戶： 國瑞目前成交量較少，成交客戶多為國瑞汽配城的業(yè)主。 萬恒的客戶： 萬恒領(lǐng)域的公寓產(chǎn)品面積在 5059平，并且有煤氣，相對(duì)住宅產(chǎn)品價(jià)格有一定優(yōu)勢，因此，客戶購買多為自住，投資客戶較少。購房群體年齡相對(duì)較年輕化，家庭經(jīng)濟(jì)能力較好或自身經(jīng)濟(jì)能力一般者。 競品客戶分析 由以上三個(gè)項(xiàng)目的客戶群體總結(jié)得出： ?客戶年齡： 2142歲，主要是經(jīng)濟(jì)能力有限的年輕人，少數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的中年人 ?臵業(yè)目的：主要用于自主、過渡兼投資 ?來源區(qū)域：主要以大東區(qū)域客戶為主 ?注重點(diǎn)：居住實(shí)用性 +投資潛力，產(chǎn)品性價(jià)比 萬科的客戶： 萬科公寓品牌效應(yīng)強(qiáng)，客戶認(rèn)同萬科的品牌價(jià)值及物業(yè)服務(wù)。綜合 體產(chǎn)品 項(xiàng)目體量大 面積段較大，可選性多 3T16，梯戶比高 ? 產(chǎn)品劣勢： 地段較偏 ? 客戶群體：多為國瑞汽配城業(yè)主 ? 產(chǎn)品月均銷量： 7套 /月 ? 其他：國瑞公寓產(chǎn)品目前規(guī)劃共計(jì) 8棟，在建 4棟， 2棟精裝產(chǎn)品， 2棟清水產(chǎn)品。且進(jìn)入 2023年以來，片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品消化量月均僅 6套左右，公寓市場不容樂觀 主要競品分析 ——萬科藍(lán)山 1公寓 2公寓 萬科公寓產(chǎn)品銷售分部 （黃色為已售，綠色為未售） ? 推售時(shí)間： 2023年 2月至今 ? 目前產(chǎn)品價(jià)格：精裝 8000元 /平 清水 7000元 /平 ? 優(yōu)惠方式：一次性 98折 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢： 萬科品牌 有精裝、清水可選 有大面積飄窗贈(zèng)送 準(zhǔn)現(xiàn)，今年入住 ? 產(chǎn)品劣勢： 3T37，梯戶比較低
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