【正文】 有效隔離。） 40 領(lǐng)匯看點(diǎn)三： 采用了 SPT的模式 領(lǐng)匯采用了信托基金的模式，其受托人為匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)（亞洲）有限公司。內(nèi)地首支離岸REITs呱呱墜地，與領(lǐng)匯上市如影隨形。香港證監(jiān)會(huì)此舉，為內(nèi)地物業(yè)通過(guò)離岸 REITs到香港上市打開(kāi)了空間。 39 領(lǐng)匯看點(diǎn)二： 為內(nèi)地離岸 REITs打開(kāi)了空間 墻里開(kāi)花墻外香，領(lǐng)匯上市的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只是 “ 多收了三五斗 ” 。奧妙在于，領(lǐng)匯充分運(yùn)用財(cái)務(wù)杠杠從銀行獲得了 122億港元貸款，負(fù)債比率從去年的 28％上升至今年的 36％（香港最高 45％）。如果不計(jì)超額配售的基金單位，領(lǐng)匯 2023年上市融資額不過(guò) 198億港幣，顯然低于 2023年的 。 在解決了相關(guān)問(wèn)題后，推出了退股機(jī)制的領(lǐng)匯 2023年重啟上市。 37 領(lǐng)匯 “ 發(fā)售通函 ” 概要 ? 領(lǐng)匯之架構(gòu)概覽： 38 領(lǐng)匯看點(diǎn)一： 多收了三五斗 領(lǐng)匯上市一波三折，可謂好事多磨。停車場(chǎng)設(shè)施之使用率為 %。零售設(shè)施之平均租用率為 %。該組合包括 180項(xiàng)物業(yè)，其中 149項(xiàng)是綜合零售及停車場(chǎng)設(shè)施， 2項(xiàng)為獨(dú)立零售設(shè)施， 29項(xiàng)為獨(dú)立停車場(chǎng)設(shè)施。 ? 根據(jù)收購(gòu)安排，管理人之全部已發(fā)行股本將以信托之方式由受托人代領(lǐng)匯擁有，并為基金單位持有人之利益而持有。 35 領(lǐng)匯 “ 發(fā)售通函 ” 概要 ? 領(lǐng)匯之收購(gòu)安排： ? 根據(jù)收購(gòu)協(xié)議，于全球發(fā)售完成后，領(lǐng)匯將以全球之集資款項(xiàng)向香港房委會(huì)收購(gòu)該等物業(yè)。 ? 管理人管理領(lǐng)匯之主要目標(biāo)是為基金單位持有人之每個(gè)基金單位帶來(lái)穩(wěn)定分派，提供可持續(xù)長(zhǎng)期增長(zhǎng)之動(dòng)力。 ? 截至 2023年 3月 31日，除非發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)之情況外，按最高發(fā)售價(jià)計(jì)算，年度分派收益率為 %，或以折讓后最高發(fā)售價(jià)，則為 %。） ? 與直接投資于房地產(chǎn)相比，資金流動(dòng)能力大增； ? 管理人受證監(jiān)會(huì)持續(xù)發(fā)牌認(rèn)許及監(jiān)管；及 ? 具有法定及監(jiān)管企業(yè)管治機(jī)制，并由獨(dú)立的受托人監(jiān)督內(nèi)部企業(yè)管治機(jī)制。 29 “ 匯聚力量，創(chuàng)新景象 ” ——領(lǐng)匯 最近交易價(jià) : 交易時(shí)間 :下午 3:59 漲跌 : (%) 昨日收盤 : 開(kāi)盤 : 24% 30 “ 匯聚力量，創(chuàng)新景象 ” ——領(lǐng)匯 31 領(lǐng)匯全球發(fā)售之主要參與方 ? 管理人： 領(lǐng)匯管理有限公司 ? 物業(yè)的賣方： 香港房屋委員會(huì) ? 基金單位過(guò)戶處： 香港中央證券登記有限公司 ? 受托人： 匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)（亞洲）有限公司 ? 聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人、配售經(jīng)辦人及聯(lián)系上市代理人： 高盛（亞洲）有限責(zé)任公司、香港上海匯豐銀行有限公司、瑞士銀行 ? 獨(dú)立物業(yè)估值師： 世邦魏理仕有限公司 ? 主要往來(lái)銀行： 香港上海匯豐銀行有限公司、恒生銀行有限公司 32 領(lǐng)匯 “ 發(fā)售通函 ” 概要 ? 領(lǐng)匯的優(yōu)點(diǎn)： ? 業(yè)務(wù)重點(diǎn)明確； （因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資信托基金不得從事房地產(chǎn)方面以外之業(yè)務(wù)，或擁有重點(diǎn)非房地產(chǎn)資產(chǎn)。以 ，單位價(jià)格最高見(jiàn)，最低見(jiàn) ，成交 ，涉及金額 ，全日收?qǐng)?bào) ，較每單位招股價(jià) ，上升 %。其誕生標(biāo)志著香港金融市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要里程。 REITs 可以是有助于公司優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表、減少債務(wù)、提高股本回報(bào)和建立具效益的資本結(jié)構(gòu)的一種工具。它是特別為配合退休金計(jì)劃及對(duì)穩(wěn)固經(jīng)常收入的要求重于資本增值的投資者而設(shè)。 ? “ 來(lái)自社會(huì) ” 的推動(dòng) REITs 力量 在某些情況下，政府和監(jiān)管人是推動(dòng) REITs 發(fā)展的主要原動(dòng)力。 19 REITs在香港的典型架構(gòu) 單位持有者 REIT 管理者 托管人 REITs 銷售 (≥稅后凈收入的 90%) 代表單位持有者的利益 收托管費(fèi) 資產(chǎn) / 不動(dòng)產(chǎn) 管理服務(wù) 資產(chǎn) / 不動(dòng)產(chǎn) 管理收費(fèi) 凈不動(dòng)產(chǎn)收入 資產(chǎn)所有權(quán) 對(duì)信托單元進(jìn)行投資 財(cái)產(chǎn) 貸方 / 債務(wù) 融資 本金和利息 負(fù)債 (可達(dá)到全部 資產(chǎn)價(jià)值的 45％ ) 20 REITs中主要部分概覽 根據(jù)信托的契約和法規(guī)管理 REIT 作為 REIT的投資管理人 , 即決定資產(chǎn)組合、購(gòu)買、處置 、融資以及投資者關(guān)系，例如 年報(bào)、質(zhì)詢的回應(yīng)等 保持 REIT 的徹底的會(huì)計(jì)記錄以及年報(bào) REIT 管理者 代表單位持有者的利益管理資產(chǎn) 通過(guò)監(jiān)督管理公司對(duì) REIT的管理來(lái)對(duì)其進(jìn)行制衡 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或單目標(biāo)公司的購(gòu)買、處置擁有最終批準(zhǔn)權(quán)，并采取必要措施保證交易實(shí)現(xiàn) 確保管理公司保持徹底的會(huì)計(jì)記錄 托管人 負(fù)責(zé)實(shí)物資產(chǎn)的維護(hù)和保養(yǎng) 必須有不動(dòng)產(chǎn)管理方面的 經(jīng)驗(yàn) 財(cái)產(chǎn)管理者 對(duì) REIT的全部資產(chǎn)進(jìn)行估值 對(duì) REIT的全部資產(chǎn)進(jìn)行估值 必須遵循相關(guān)的法律 必須要對(duì) REIT購(gòu)買或是處置的不動(dòng)產(chǎn)及單目標(biāo)公司進(jìn)行估值 財(cái)產(chǎn)評(píng)估者 負(fù)責(zé)審計(jì) REIT每年的財(cái)務(wù)報(bào)表 審計(jì)人 21 房地產(chǎn)投資信托的主要特點(diǎn) REITs 實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)全部?jī)r(jià)值的可能 保持管理控制權(quán) 豐富發(fā)起人資產(chǎn)池 拓寬投資者基礎(chǔ) –REIT的低風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定收入 拓寬投資者基礎(chǔ) – 成長(zhǎng)導(dǎo)向的 . 每年可收取穩(wěn)定的管理人 /財(cái)產(chǎn)管理費(fèi) 因低債務(wù)成本使REIT收益更高從而獲得更好的資信評(píng)級(jí) 回收現(xiàn)金以投資到更高收益項(xiàng)目中去 持有的 REIT中的利益將按 IPO價(jià)格進(jìn)行估值 增強(qiáng)發(fā)起人的盈利能力和杠桿水平 可獲得用于將來(lái)投資的資金 22 REIT涉及的主要問(wèn)題 財(cái)產(chǎn)估價(jià) 結(jié)構(gòu) / 法律 問(wèn)題 財(cái)務(wù) / 稅收 問(wèn)題 運(yùn)作問(wèn)題 ?資本市場(chǎng)投資者注重收益，因此分析組合的資產(chǎn)凈值并用貼現(xiàn)現(xiàn)金流估值法 ?要澄清將來(lái)租金及收益現(xiàn)金流和適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率 /本票利率以反應(yīng)現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)程度 ?要想到潛在的收購(gòu)目標(biāo)以考慮將來(lái)的增長(zhǎng) ?資產(chǎn)組合 ?構(gòu)建 REIT 管理者和財(cái)產(chǎn)管理者 ?對(duì)財(cái)產(chǎn)租約及現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)期限的盡職調(diào)查 ?資本結(jié)構(gòu) ?對(duì)單位持有者確保最大限度的稅收透明 ?最佳的 REIT 結(jié)構(gòu)以最小化初始交易稅 ?根據(jù)同行進(jìn)行靈活地調(diào)整并為將來(lái)的收購(gòu)保持靈活性 ?管理控制 – 確保 REIT擁有理想發(fā)展方向和戰(zhàn)略眼光同時(shí)享有管理費(fèi)收入 ?財(cái)產(chǎn)管理者選擇 ?資產(chǎn)增值 財(cái)產(chǎn)股價(jià) 結(jié)構(gòu) / 法律 問(wèn)題 財(cái)務(wù) / 稅收 問(wèn)題 運(yùn)作 問(wèn)題 最優(yōu)化交易為了 ?發(fā)起人 ?REIT投資者 23 REITs: 對(duì)投資者和發(fā)行商皆有吸引力 資產(chǎn)支持的收益 vs. 權(quán)益 多元化的增長(zhǎng) vs. 債券 ● 相對(duì)的高收益 ● 安全性和低波動(dòng)性 ● 穩(wěn)定增長(zhǎng)潛力 ● 透明 ● 集中的商業(yè)戰(zhàn)略 ● 具有流動(dòng)性的上市證券 ● 價(jià)格上升帶來(lái)的潛在優(yōu)勢(shì) ● 風(fēng)險(xiǎn)中性 , 具有吸引力的回報(bào) 對(duì)投資者的吸引力 對(duì)發(fā)行商的吸引力 貨幣化不動(dòng)產(chǎn)同時(shí) 維持操作控制并獲得穩(wěn)定收入 REITs ● 貨幣化不動(dòng)產(chǎn)組合的首選 ● 根據(jù)管理契約而得到的可靠的穩(wěn)定的收入 ● 通過(guò)管理公司對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行控制 ● 提升公司形象 ● 對(duì)剝離財(cái)產(chǎn)的表外處理 對(duì)亞洲的老齡人群具有特別的吸引力，因?yàn)樗麄冃枰? ● 回報(bào)中收入而不是資本占有更好比重資本保全 ● 收益的低波動(dòng)性 ● 高透明度 ● 流動(dòng)性 A s i a 39。 抵押類 (Mortgage)：向不動(dòng)產(chǎn)所有者發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款，收益主要來(lái)源于房地產(chǎn)貸款的利息。 18 REITs的種類 資產(chǎn)類（ Equity）