【正文】 體，是別墅客戶一大途徑，可選擇有針對(duì)的進(jìn)行投放 ，時(shí)間段根據(jù)網(wǎng)絡(luò)媒體效果，進(jìn)行投放； 《 totally shanghai》 *《移居上?！贰陡２妓埂贰陡郀柗颉?等高端雜志*上海高端雜志 《 totally shanghai》本雜志得到上海市人民政府新聞辦公室全力支持 ,是唯一覆蓋上海所有五星級(jí)賓館客房的頂級(jí)中英文雜志。整合策略 圈層通路銀行 vip室 : 展示資源利用，與合作銀行溝通，在其vip室放置展示資料。整合策略 圈層通路巡展 :選擇中信泰富、梅龍鎮(zhèn)、威斯丁大酒店、波特曼、碧云社區(qū)高檔場(chǎng)所進(jìn)行產(chǎn)品推廣。整合策略 易居優(yōu)勢(shì)資源易居會(huì) : 全國(guó)性最大的購(gòu)房者俱樂(lè)部u50萬(wàn)易居會(huì)員 （易居臣信 25萬(wàn)，易居會(huì) 25萬(wàn)）u1580名 本市二手豪宅和別墅買賣投資客戶u2200名鉆石級(jí)會(huì)員 （購(gòu)買 5套以上房屋 \購(gòu)買 1000萬(wàn)以上房屋）u5000名白金會(huì)員 （購(gòu)買 2套 4套 \購(gòu)買 400萬(wàn)以上房屋）u20230名 400萬(wàn)以上投資型會(huì)員u30000多名 高檔會(huì)所俱樂(lè)部會(huì)員（諾亞財(cái)富）客戶資源遍及老西門新苑、匯寧花園、思南路 88號(hào)、福源匯居、古北國(guó)際、萬(wàn)科蘭喬圣菲、萬(wàn)科紅郡 、嘉里華庭、衡山路 41號(hào)、網(wǎng)球公寓、維詩(shī)凱亞、匯賢居等高端物業(yè)整合策略 易居優(yōu)勢(shì)資源業(yè)主回饋與客戶體驗(yàn)活動(dòng) :項(xiàng)目會(huì)所舉辦圣誕活動(dòng)，新年活動(dòng)，邀約前期業(yè)主及意向客戶來(lái)項(xiàng)目會(huì)所參加，增進(jìn)彼此間的好感，更充滿對(duì)三期家園的期待，以擴(kuò)展口碑營(yíng)銷的范圍。整合策略 易居優(yōu)勢(shì)資源二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)：與易居臣信全市 100個(gè)門店合作，拓展客戶渠道。整合策略 易居優(yōu)勢(shì)資源全球資源2023年 8月 8日，公司成功在美國(guó)紐交所上市?？蛻舯嫖?各板塊客戶的購(gòu)買訴求不同我們的客戶到底想要什么？年齡 年齡集中在 40－ 50歲 意味雄心勃發(fā)的盛年，事業(yè)成熟期到來(lái)文化背景 中國(guó)文化背景 對(duì)家的責(zé)任感，對(duì)家庭穩(wěn)定與家族發(fā)展的重視當(dāng)前分布區(qū)域 全市（小部分境外） 依靠交通干道連接生活與工作場(chǎng)所經(jīng)濟(jì)實(shí)力 這部分人的家庭年收入在 500萬(wàn)元以上，職業(yè)生涯穩(wěn)定 穩(wěn)定而豐厚的收入， 對(duì)居住條件和身份標(biāo)簽有新的考量，開(kāi)始新一輪切合工作與生活的更新型置業(yè)成長(zhǎng)經(jīng)歷 60年代生人，成年后趕上經(jīng)濟(jì)起飛浪潮 已經(jīng)是 所從事行業(yè)中的成功人士 ， 剛跨入上流社會(huì)，希望所購(gòu)買物業(yè)的位置能更好的體現(xiàn)這一標(biāo)簽作用置業(yè)經(jīng)歷 有高端置業(yè)經(jīng)歷過(guò)去的物業(yè)難以滿足目前對(duì)居住質(zhì)量的追求， 比如與工作地的距離，生活配套品質(zhì)或者希望物業(yè)有更親近自然的屬性工作經(jīng)歷 隨著收入的劇增，工作壓力極大 需要一個(gè)與工作環(huán)境有較大差異的居住環(huán)境以消解工作上 的壓力家庭結(jié)構(gòu) 兩代三口或四口 孩子可能不止一個(gè)，孩子不能住在太郊區(qū)或遠(yuǎn)離教育區(qū)的 邊緣地區(qū)，所以要求離市區(qū)近點(diǎn)出行方式 自駕車， 50 萬(wàn)至百萬(wàn)級(jí)別 車行依賴嚴(yán)重，也意味著 其活動(dòng)半徑極大，所以住在一個(gè)四通八達(dá)的核心區(qū)很必要 。東郊 居住于東郊別墅區(qū) 龍東大道對(duì)現(xiàn)居住的別墅產(chǎn)品產(chǎn)生更新需求，同時(shí)認(rèn)識(shí)到城市別墅價(jià)值在于其地段和板塊的潛力“ 更新 ” 居住形態(tài)，需要與現(xiàn)有生活圈的距離 “ 近 ”張江 工作在這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而且是經(jīng)營(yíng)層或企業(yè)主未來(lái)通過(guò)中環(huán)線連接，目前楊高南路是重要通路希望工作與生活之間的距離短，同時(shí)又希望生活形態(tài)能降低工作負(fù)荷帶來(lái)的緊張感與壓力。通過(guò)交通路線勾勒客戶來(lái)源中環(huán)沿線導(dǎo)入陸家嘴導(dǎo)入外高橋金橋唐鎮(zhèn)康橋張江境外外環(huán)沿線導(dǎo)入目標(biāo)客戶地圖通過(guò)交通路線勾勒客戶來(lái)源?客戶除了老業(yè)主之外，最大來(lái)源應(yīng)當(dāng)是具有地緣屬性關(guān)系的客戶。御翠園湯臣湖庭九間堂梵高別墅東郊花園二期三湘地塊君庭合生東郊東珠花園地塊 本案待推項(xiàng)目 容積 率 地上面積 待上市 面積 報(bào)價(jià)（按地上面積 折算）湯臣湖庭二期 / / 約 40000 未定君庭 9001000 32098 10萬(wàn)元(含裝修 , 標(biāo)準(zhǔn)不詳)東珠花園 / / 29952 未定合生東郊 7051077 63120 67萬(wàn)三湘地塊 / / 24500 未定東郊花園二期 / / 18898 未定合計(jì) 208568 　存量項(xiàng)目 存量面積 報(bào)價(jià)梵高別墅 250350 22691 九間堂 300700 3405 1011萬(wàn)(含 1萬(wàn) /㎡ 裝修 )御翠園 350720 775 (含 /㎡ 裝修 )御翠園 7期 298312 11279 湯臣湖庭 400450 3424 合計(jì) 41574板塊競(jìng)爭(zhēng) 未來(lái)供應(yīng)在 25萬(wàn)平米以上，競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈價(jià)值思考躋身東郊，提升了項(xiàng)目知名度，同時(shí)也為吸引目標(biāo)客戶眼球提供了有效的 “ 身份標(biāo)簽 ” ！但由于板塊內(nèi)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)體量龐大，面對(duì)有限的金字塔尖客群，如何吸引他們駐足產(chǎn)生購(gòu)買興趣是我們接下來(lái)考慮的問(wèn)題！那么，讓我們回過(guò)頭來(lái)分析產(chǎn)品自身，并提出有效見(jiàn)解！產(chǎn)品價(jià)值提升魅力氣質(zhì)一期二期三期總建筑面積 其中一 /二期 三期 總套數(shù) 201套可售套數(shù) 41套容積率 一二期 ，三期 成交均價(jià) /平米物業(yè)類型 獨(dú)立戶型面積 250550平米（地上）開(kāi)盤(pán)時(shí)間 項(xiàng)目規(guī)劃 8萬(wàn)方原生態(tài)庭院別墅 花園社區(qū) 曹家溝、腰涇港、呂家浜三條天然河流，在小區(qū)周圍成為沿河景觀 園區(qū)水景呈 Y型設(shè)計(jì)，穿插在每幢別墅間，使得大多別墅都能看到并擁有水景 噴水、噴霧的造景設(shè)計(jì)，讓親水生活更顯美侖美幻園林規(guī)劃 三條天然河流 +園區(qū)蜿蜒人工水系１、喬、灌木錯(cuò)落有致，培育期長(zhǎng)，生長(zhǎng)茂盛，形成良好的生態(tài)綠化； 形成天然的視線屏障，增加私家院落私密性 院落內(nèi)植物種類豐富，喬木均為高大粗徑，并種有各種可結(jié)果和開(kāi)花型植物，增加庭院的情趣性園林規(guī)劃 錯(cuò)落有致的豐富綠植形成原生態(tài)的綠化景觀?自身配套雙會(huì)所、室外網(wǎng)球場(chǎng)、內(nèi)外雙泳池、健身、韻律教室、回力球場(chǎng)、桌球室、撞球中心、 SPA…一期二期三期會(huì)所 2會(huì)所 1籃球場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)休閑配套 高尚的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所打造健康的休閑時(shí)光?商務(wù)會(huì)議中心，商務(wù)秘書(shū)中心、社區(qū)巴士，24小時(shí)便利商店 …… 生活配套 細(xì)心周到的考慮，提供商務(wù)便捷生活通過(guò)以上對(duì)規(guī)劃配套、園林景觀、產(chǎn)品細(xì)節(jié)和戶型特點(diǎn)的分析，我們可以得出：小區(qū)現(xiàn)房的實(shí)景感體驗(yàn)極具購(gòu)買煽動(dòng)力，產(chǎn)品細(xì)節(jié)更是體貼入心！本案營(yíng)造出靜謐幽雅的居住環(huán)境，舒適性極強(qiáng)是別墅中的樣板典范！本案產(chǎn)品功能定位 —— 東上海富豪第一居所！產(chǎn)品特點(diǎn)綜述大道自然大道自然 自 04年上市至今，完成 83%銷售率；湯臣湖庭地段好，品質(zhì)高，受到高端客戶青睞，完成 80%銷售率；御翠園 08年 3月新推的 77套別墅，截止目前完成 40套，完銷 52%；梵高別墅的銷售則相對(duì)較差， 08年 6月推出 86套，僅售 9套，完銷 10%。板塊價(jià)值提升策略“ 晉級(jí)東郊 —— 東郊社區(qū)?市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量大，區(qū)域知名度高。?露德圣母堂，上海第二大、浦東最大天主教堂，標(biāo)志性歷史文化建筑；?未來(lái)浦東領(lǐng)事館區(qū)緊臨本案北側(cè)，未來(lái)成為浦東最大領(lǐng)館行政區(qū)，國(guó)際化定位；?與本案 15分鐘車程的迪斯尼落戶川沙，是香港迪斯尼的 ，預(yù)計(jì) 2023營(yíng)業(yè)；?同時(shí)隨著 2號(hào)延長(zhǎng)線的深入，該區(qū)域商業(yè)配套建設(shè)也提上議程。p 后市供應(yīng)量不足，僅能維持 4年在佘山、馬橋、東郊等高檔別墅板塊后續(xù)供應(yīng)量陸續(xù)放出之后，預(yù)計(jì) 09年市場(chǎng)上高檔別墅市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一波較為強(qiáng)勁的供應(yīng)放量，其中佘山約 12萬(wàn)供應(yīng)量，東郊約 21萬(wàn)供應(yīng)量，但從長(zhǎng)期來(lái)看，受到限地政策的影響，后市供應(yīng)僅能維持四年。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判 就目前宏觀背景來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)整期還將持續(xù)近一年p 稀缺產(chǎn)品，是住宅產(chǎn)品中保值增值能力最強(qiáng)的類品 。p 作為市場(chǎng)主體，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)紛紛行動(dòng)，但消費(fèi)者觀望情緒卻在降價(jià)聲中繼續(xù)蔓延，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境下，在政府政策不明朗前提下，樓