安徽宣城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告--文庫吧資料
2025-02-28 10:20本頁面
【正文】 由于該盤以農(nóng)民拆遷安置房為主，較之其他盤在道路、景觀、配套等方面有明顯不足。 從單價(jià)水平來看，周邊項(xiàng)目的均價(jià)處中上。 銷售情況 ：該項(xiàng)目開盤至今，銷售速度較快，目前銷售率已達(dá) 80%。 主要賣點(diǎn) ：主要承擔(dān)農(nóng)民拆遷安置房 項(xiàng) 目 情 況 及 周 邊 競 爭 項(xiàng) 目 分 析 三 國鑫世紀(jì)城 位置 ：位于螯峰東路以南 ,泥河以東 規(guī)模 ：占地面積 301600平方米，建筑面積 412985平方米，容 積率 ，建筑密度為 ，總套數(shù)為 186套。 項(xiàng) 目 情 況 及 周 邊 競 爭 項(xiàng) 目 分 析 暢銷戶型 ：三居 本項(xiàng)目優(yōu)勢 本項(xiàng)目的位置 項(xiàng)目規(guī)模較大 價(jià)格 ：目前均價(jià)為？元 /平方米，開盤是均價(jià)為？元 /平方米。 位置 ：宣城市西部新城（宣城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）中心地段，由景德路、開元路、清溪路和西環(huán)路合圍而成。均價(jià)達(dá)到 1600元 /平方米左右。但是在 7月 20日公布的規(guī)劃公示圖上，顯示出這塊地上即將興建的“美都新城”與當(dāng)時(shí)土地掛牌文件出現(xiàn)了嚴(yán)重不一致地方： 掛牌時(shí)規(guī)定容積率不大于 ，現(xiàn)在規(guī)劃公示圖上變成了 ，擴(kuò)大了 30％，也就是說開發(fā)商可以多建造 ！ 掛牌時(shí)規(guī)定建筑物為多層，現(xiàn)在規(guī)劃公示圖上變成了小高層和高層，甚至還有國務(wù)院明令禁止的別墅。 本項(xiàng)目優(yōu)勢 本項(xiàng)目的開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)、本項(xiàng)目規(guī)模大 總體規(guī)劃較好 項(xiàng) 目 情 況 及 周 邊 競 爭 項(xiàng) 目 分 析 美都新城政策問題所在： 2023年 12月，市政府成功掛牌出讓了位于昭亭南路東側(cè)、水陽江大道北側(cè)的地塊，共 。綜合性價(jià)一般（具體根據(jù)位置、環(huán)境、價(jià)格、工程進(jìn)度等）說明客戶對價(jià)格十分敏感，如果產(chǎn)品不存在大的明顯的問題，價(jià)格將是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)快速銷售的關(guān)鍵。 主要賣點(diǎn) ：企業(yè)實(shí)力大、項(xiàng)目體量大、位置較好、交通方便，環(huán)境景觀較好、宣城第一批高層住宅。 價(jià)格 ：美都新城處于二類且近一類地段，周邊配套相對較為成熟；預(yù)計(jì)今后推出的均價(jià) 28003200元 /平方米左右。尋找市場機(jī)會點(diǎn)，以便于本項(xiàng)目的更好的進(jìn)行市場推廣和營銷。 一 調(diào)查區(qū)域及項(xiàng)目確定 （一）調(diào)查區(qū)域確定 根據(jù)對本項(xiàng)目所處位置及周邊項(xiàng)目的分布特征，確定影響它的相關(guān)區(qū)域有新開發(fā)的美都新城、希達(dá)小區(qū)、國鑫世紀(jì)城等。 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場 初 析 圖一 :2023年 1月 2023年 8月的各類商品房實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù) 月份 項(xiàng)目 住宅 商業(yè) 辦公 其它 2023年 1月份 套數(shù)（套 /件） 70 27 5 2 面積（萬㎡） 金額（萬元） 平均交易價(jià)格（元 /㎡ ） 2023年 2月份 套數(shù)（套 /件） 28 6 1 0 面積（萬㎡） 0 金額（萬元） 0 平均交易價(jià)格（元 /㎡ ） 0 2023年 3月份 套數(shù)（套） 145 10 0 2 面積（萬㎡） 0 金額（萬元） 0 平均交易價(jià)格（元 /㎡ ） 0 2023年 4月份 套數(shù)（套） 39 12 0 5 面積（萬㎡） 0 金額（萬元） 0 平均交易價(jià)格（元 /㎡ ） 0 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場 初 析 2023年 5月份 套數(shù)（套） 63 7 0 7 面積（萬㎡） 0 金額（萬元） 0 平均交易價(jià)格（元 /㎡ ） 0 2023年 6月份 套數(shù)（套） 45 6 2 1 面積（萬㎡） 金額（萬元） 平均交易價(jià)格（元 /㎡ ） 2600 2023年 7月份 套數(shù)（套） 94 12 0 3 面積（萬㎡） 0 金額（萬元） 0 平均交易價(jià)格（元 /㎡ ） 0 2023年 8月份 套數(shù)（套） 123 18 0 2 面積（萬㎡） 0 金額（萬元） 0 平均交易價(jià)格（元 /㎡ ） 0 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場 初 析 圖二 :各類新建商品房平均交易價(jià)格柱形圖 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場 初 析 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場 初 析 小結(jié) 2023年乃至未來幾年，宣城市的商品住房供應(yīng)將逐年增加，供需矛盾將逐年解決，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將明顯改善，老百姓選房購房的余地將逐年加大，宣城市的房價(jià)上漲勢頭將得到減緩，住房價(jià)格也將見頂回穩(wěn)。再加上我市 “ 十一五” 期間城市建設(shè)管理大發(fā)展的目標(biāo)、城市化進(jìn)程的加快、人均居住條件改善和房屋自然折舊對新增商品住宅的需求等，將會支撐房地產(chǎn)業(yè)需求的持續(xù)增長。 宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場 初 析 (2)《 宣城市城市住房建設(shè)規(guī)劃 》 （ 20232023）的指引 根據(jù)《宣城市城市住房建設(shè)規(guī)劃》， “ 十一五 ” 期間住房建設(shè)的居住用地供應(yīng)總量目標(biāo)為 ，新建住房的建設(shè)總量目標(biāo)為280萬㎡，共 ，市場供應(yīng)規(guī)模將比 “ 十五 ” 期間擴(kuò)大 23倍，且調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)資源節(jié)約型住房消費(fèi)，按照總量控制、區(qū)域平衡、遠(yuǎn)近結(jié)合的原則，套型建筑面積在 90㎡以下的普通住房總建筑面積在 “ 十一五 ” 期間總量控制達(dá)到新建商品住房總建筑面積的70%以上。另據(jù)調(diào)查： 2023年，市區(qū)已開工即將上市或擬開工可望上市的項(xiàng)目有：梅園 .金領(lǐng)苑、美都新城、大壩塘改造項(xiàng)目、西林東苑、東苑新村（國鑫世紀(jì)城）、希達(dá)小區(qū)、綠寶嘉園以及稻香新村、天都花園等十幾個(gè)項(xiàng)目，總面積約 35萬㎡。如 :90㎡ 以下中小套型和 2023元 /㎡ 以下中低價(jià)位的普通商品住房供不應(yīng)求，批準(zhǔn)預(yù)售、實(shí)際銷售基本上持平，可售房源幾乎微乎其微；與此同時(shí)，可售的房源絕大部分都是 120㎡ 以上，特別是 144㎡ 以上的帶躍層或復(fù)式的大戶型和單價(jià) 3000元 /㎡ 的高價(jià)位的高檔商品住房，也就是說套型越大、價(jià)位越高則可售房源越多，越滯銷，所以各開發(fā)
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