【正文】 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?產(chǎn)品 ?去弊 3. 污水河溝的處理 污水河就在項(xiàng)目北線以南不遠(yuǎn)的地方。我 們要告知客戶通信塔對身體是 沒有危害的，是科學(xué)的。 問題： 1. 電線桿多，電線交織、混亂 2. 移動(dòng)通信塔的處理 3. 污水河溝的處理 4. 地塊高低差大的問題 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?產(chǎn)品 ?去弊 ，電線交織、混亂 在入口處隨處可以見到諸如右 圖所示的電線，橫跨在天空中， 并且有高有底，在做住宅樓的時(shí) 候，一定要考慮電線與電線桿的 問題，盡量跟電力公司做好公關(guān)， 如能使電線重新排列，或者入地 的話，最好不過。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?產(chǎn)品 、典雅色彩面磚為主，可用高檔涂料點(diǎn)綴 ，樓梯不銹鋼扶手 ，可視對講系統(tǒng) ，滿足業(yè)主裝修 ，落地窗設(shè)鋁合金防護(hù)欄 、窗磁系統(tǒng)，煙感報(bào)警系統(tǒng) ，外圍設(shè)防翻越紅外裝置 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 充分利用現(xiàn)有地形深層發(fā)掘其優(yōu)勢 “四季有景” 搭配，與綠地景觀有機(jī)結(jié)合 、項(xiàng)目屬性有針對性的設(shè)計(jì)“小品” 水景的設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮后期的維護(hù)及枯水期的景觀 、行人形成合理的結(jié)合，自然的“對話”為項(xiàng)目的定位提供支持 ，與周邊景區(qū)形成區(qū)域的靚點(diǎn) 景觀規(guī)劃建議 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?產(chǎn)品 ?去弊 根據(jù)我們的項(xiàng)目周邊情況和特點(diǎn)，要做成一個(gè)上面定位中的產(chǎn)品，我們就要解決眼下看到的一些問題，只有這些問題得到妥善的解決，小區(qū)的質(zhì)量才是過關(guān)的，這樣也不會(huì)導(dǎo)致客戶對項(xiàng)目的質(zhì)疑。 項(xiàng)目特質(zhì)之戶型 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 項(xiàng)目特質(zhì)之園林 園林精致但不鋪張 自由浪漫隨意的園林景觀風(fēng)格 ? 本項(xiàng)目臨近絕版的風(fēng)景區(qū)，小區(qū)園林景觀的塑造可與大環(huán)境融為一體，但在規(guī)劃中要充分考慮感情交往功能，布臵多個(gè)小型的交往休憩空間（小的主題休閑庭園），避免大面積直通路徑的設(shè)臵。 我們暫且用逆向思維，與張家口的市場完成心與心的碰撞，以客戶群定位倒退出產(chǎn)品面積區(qū)間： 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 心與心的碰撞 — 目標(biāo)客戶群洞察 ?他們對家的要求： 舒適的、輕松的內(nèi)外環(huán)境 滿足他們的 價(jià)值取向 的要求 即 “熱鬧” 又 “安靜” 的地方 即 不是很“城市” 又 不是很“鄉(xiāng)村” 的地方 多樣性、獨(dú)特性 在離他們?nèi)粘７泵Φ幕顒?dòng)空間 不太遠(yuǎn)卻又僻靜 的地方 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 目標(biāo)客戶群心理特征寫真 目標(biāo)消費(fèi)者的基本需求 夢想一種 受到尊敬和認(rèn)可的生活方式 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 目標(biāo)客戶群購房需求習(xí)慣分析 ? 物業(yè)品質(zhì)優(yōu)良 ? 物業(yè)外觀體現(xiàn)一定身份 ? 生活配套齊全 ? 物業(yè)管理收費(fèi)合理 ? 居住環(huán)境寧靜幽雅 ? 安全防護(hù)設(shè)施 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 目標(biāo)客戶群購房考慮因素分析 ? 全新的生活方式？（生活空間的文化品味和藝術(shù)氣息） ? 地理位臵如何，交通是否便利？ ? 整體規(guī)劃及樓宇質(zhì)量？（規(guī)劃、布局、造型） ? 價(jià)格是否合理？ ? 周邊物業(yè)比較？ ? 物業(yè)管理是否有保障，是否完善？每月費(fèi)用多少？是否能及時(shí)入??？ 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 結(jié)論 同等地段看產(chǎn)品，同等產(chǎn)品看價(jià)格 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?產(chǎn)品 ?面積分布 60 平米 ~ 80 平米20%80 平米 ~ 90 平米20%97 平米 ~ 10 5 平米20%105 平米 ~ 11 5 平米15%115 平米 ~ 13 0 平米10%130 平米 ~ 14 0 平米10%160 平米 ~ 17 0 平米5%60 平米 ~ 8 0 平米80 平米 ~ 9 0 平米97 平米 ~ 1 0 5 平米105 平米 ~ 1 1 5 平米115 平米 ~ 1 3 0 平米130 平米 ~ 1 4 0 平米160 平米 ~ 1 7 0 平米北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?產(chǎn)品 ? 戶型描述 60~80： 小兩室兩廳 80 ~90： 標(biāo)準(zhǔn)兩室兩廳 97~105： 小三室兩廳 105~115： 經(jīng)濟(jì)型三室兩廳 115~130： 舒適型三室兩廳 130~139： 豪華型三室兩廳 160~170： 花園洋房 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 60~90： 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 97~115： 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 115~139： 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 ?小戶型完成“瘦身”： ? 瘦身的面積分配：減客廳以適當(dāng)增臥室的面積，縮小衛(wèi)生間的面積。 本項(xiàng)目周邊臨近學(xué)府較多，如果我們的房子戶型設(shè)計(jì)種類多樣化，小兩房或小三房形式齊全。這正與這些人的生活需求不謀而合。 但是我們的地塊屬于南高北低，如果全部開發(fā)多層產(chǎn)品，在保證光照的前提下，樓間距將變得很大，浪費(fèi)了面積，降低了我們的盈利能力，所以，我們得結(jié)合其他一些產(chǎn)品，彌補(bǔ)有可能浪費(fèi)的面積，提高利潤，并且，多產(chǎn)品組合也可以給小區(qū)景觀帶來一種提升。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 那么花園洋房是否應(yīng)該融入我們的社區(qū)呢？ 我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有市場居住類產(chǎn)品放量中，尚沒有花園洋房產(chǎn)品，而花園洋房作為高品質(zhì)的生活居住產(chǎn)品價(jià)格上比別墅類產(chǎn)品更有競爭力，受眾人群更廣泛，既然我們要打造高品質(zhì)社區(qū)，就有必要把一些居住舒適度高的產(chǎn)品融入我們的整體規(guī)劃中來，并且我們的產(chǎn)品要保證能夠被市場所接受。 （主題） 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?產(chǎn)品 現(xiàn)在市場上面住宅產(chǎn)品分類： ? 多層 ? 小高層 ? 高層 ? 超高層 ? 別墅 ? 情景洋房 ? 聯(lián)排（ TOWN HOUSE） ? 花園洋房 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 是聯(lián)排還是花園洋房？ 根據(jù)我們之前的分析，一期紅線范圍內(nèi)為 多層及小高層產(chǎn)品 ，無須過多討論，但在我們的最高地，產(chǎn)品開發(fā)選擇是別墅還是洋房呢？我們不禁深思。而高層產(chǎn)品不予考慮。所以我們產(chǎn)品開發(fā)就要注意要控制成本。全明設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)方正，布局緊湊，浪費(fèi)空間少，但整體戶型設(shè)計(jì)較為單一，缺乏創(chuàng)新，如入戶花園、景觀退臺(tái)、陽光房、八角餐廳、錯(cuò)層、等新穎設(shè)計(jì)在張家口屬罕見； 建筑形態(tài)多以多層不帶電梯為主，多層房屋的結(jié)構(gòu)多以磚混結(jié)構(gòu)為主，小高層在未來一年中將成為主流業(yè)態(tài)并且競爭激烈。 產(chǎn)品 價(jià)格 客戶群 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?產(chǎn)品 ? 產(chǎn)品的好壞直接影響了客戶的購買，我們來定位產(chǎn)品，要參考張家口市民的習(xí)慣，并且根據(jù)自身地塊特點(diǎn)來對產(chǎn)品進(jìn)行定位。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） 建議類型及分布百分比： ? 小高層（數(shù)量控制在 20%以下） ? 多層（占總量的 70%左右） ? 花園洋房（占 10%左右） 讓每一個(gè)人都擁有一個(gè) 完美的居住夢想 ….. 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 綠樹青山，鳥語花香，讓每一個(gè)家，都居住在自然里，讓每一個(gè)人，一出門就能呼吸到清新的空氣，擁有舒暢的心情，每一個(gè)孩子都會(huì)有一個(gè)美麗的童年。幼兒園的位置須考慮面向城市開放而不影響小區(qū)。 ? 商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)建筑以不超過二層為宜，商業(yè)區(qū)內(nèi)的容積率可根據(jù)實(shí)際情況確定。 我們不僅要使生活區(qū)景觀與小白山融為一體，更要依托自然景觀與自身景觀特點(diǎn)創(chuàng)造出屋屋有景觀，戶戶有特點(diǎn)的純天然、低密度、高品質(zhì)生活社區(qū) 張家口 生活舒適的住宅，美麗幸福的夢想 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） ? 項(xiàng)目規(guī)模：約 100畝 ? 用地性質(zhì)：住宅、商業(yè) ? 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： ? 容積率： ≈ ? 總建筑面積： ≥112723平方米 ? 綠化率： ≥40％ ? 建筑層數(shù)： ≤ 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） 規(guī)劃依據(jù)： ? 本項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書 ? 張家口市總體規(guī)劃 ? 國家有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范及省、市有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)定 產(chǎn)品類型： ? 居住區(qū)住宅為多層（高度不宜超過 ）為主，在滿足日照、標(biāo)桿示范性環(huán)境景觀要求的前提下，居住區(qū)建筑容積率達(dá)到。 打造小白山自然生活區(qū)，就要依山而造，造的不僅是建筑，更是生活。 我們要?jiǎng)?chuàng)造它，需要我們就要走好每一步。 即：建筑 新的生活領(lǐng)域，讓消費(fèi)者在這里體驗(yàn)家新的意義，改變原有的讓人枯燥、厭煩的生活。 小白山憑借其超越的自然環(huán)境優(yōu)勢，多元化的建筑類型，完善的配套。 具體操作辦法可參考國內(nèi)成功案例 若無法形成則考慮建造康體健身中心，可囊括健身房、網(wǎng)球場地、乒乓球、羽毛球場地等。 做什么？ （ 2） 小型推桿練習(xí)場 怎么做？ 以高爾夫?yàn)橹行?，在后期樓盤推售上布局花園洋房、觀景高層等，用好用足高爾夫的景觀功能。 且高爾夫場地迄今為止在張家口絕對屬于市場空白。 為什么要做？ 但凡提到果嶺、高爾夫等名詞無不是與高端、國際化及身份地位掛鉤，可很大程度提高本樓盤的檔次。區(qū)縣生意主，政府機(jī)關(guān)中高級(jí)公務(wù)員都在這一群體中。（如恒通商務(wù)會(huì)館） 銷售及經(jīng)營建議：建議采用整層銷售或者租賃的形式，由華新集團(tuán)籌建或選擇物業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營。 公建規(guī)劃設(shè)想 （ 1） 大賣場 建議規(guī)劃一個(gè)集超市、百貨、娛樂、餐飲為一體的綜合型賣場。 而從經(jīng)濟(jì)的角度來看：大型商業(yè)銷售風(fēng)險(xiǎn)較大（無論是銷售或自持都存在這個(gè)問題）。開發(fā)公建一是因?yàn)槭袌龅囊?，同時(shí)也是提升社區(qū)檔次及配套完善性的支撐。 幼兒園 四軌制小學(xué) 怎么做？ 主打教育牌：與大區(qū)域人文性吻合，做雙語國際學(xué)校，推出幼兒教育、素質(zhì)教育，教育從孩子的起點(diǎn)抓起的概念 又打服務(wù)牌：推出創(chuàng)新特色的社區(qū)服務(wù)（如社區(qū)保健醫(yī)院）。 做什么？ 醫(yī)院：不同于普通醫(yī)院，該醫(yī)院是更關(guān)注人心理感受的保健醫(yī)院。而規(guī)模大盤需要有完善的行政配套。 這 315畝地，將滿足所有人的生活一切所需。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 總述： （細(xì)節(jié)）在考慮社區(qū)綜合性開發(fā)的同時(shí)，同時(shí)要凸顯（尤其是一期）分期效果，努力實(shí)現(xiàn)精神物質(zhì)雙豐收，實(shí)現(xiàn)營造一個(gè)大型、高端、復(fù)合居住社區(qū)的綜合理想。 （時(shí)間）在本案 3－ 6年的開發(fā)周期里，社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、政府政策和社會(huì)意志都會(huì)發(fā)生變化。同時(shí)，通過財(cái)務(wù)分析粗算，開發(fā)中低端產(chǎn)品難以保證開發(fā)商的開發(fā)利潤。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 〖復(fù)合性物業(yè)類型〗 〖單一住宅區(qū)〗 復(fù)合型社區(qū)優(yōu)勢與一期住宅特征？ （復(fù)合型＆單點(diǎn)式） 結(jié)論：以復(fù)合型大社區(qū)配套為基點(diǎn)，并強(qiáng)調(diào)一期 產(chǎn)品優(yōu)勢 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 〖全盤高度的行銷〗 〖一期產(chǎn)品的銷售〗 實(shí)際銷售和大盤主義之間是否存在矛盾？ （造勢＆銷售數(shù)額） 結(jié)論：對分期產(chǎn)品具備前瞻性考慮，不因某一 期產(chǎn)品而影響整體傳播節(jié)奏。 什么樣的產(chǎn)品能在市場中站穩(wěn)腳跟呢？結(jié)合以上安