【正文】 現(xiàn)實的需要 現(xiàn)代化的購物形式興起 ? 沖擊著傳統(tǒng)騎樓商業(yè)街 ? 騎樓商業(yè)街逐步走向衰落和毀滅 老街衰敗原因 ? 騎樓商業(yè)街歷史悠久，規(guī)劃較為擁擠和混亂，街道狹窄，交通堵塞現(xiàn)象嚴重，使得游人和市民出行極不方便，購物的興致驟減。 ? 改造后的老街區(qū)功能會發(fā)生重大轉變，由過去的商居混合居為主轉變成為休閑式的旅游環(huán)境，所以老街區(qū)的業(yè)態(tài)的調整要符合新的街區(qū)功能的定位。 ? “城市貧民窟”： 若沒有外界的政府干預，老街的自我發(fā)展必然會形成城市貧民窟 ? 業(yè)態(tài)是功能的具體表現(xiàn)或者承載形式，功能的定位是業(yè)態(tài)定位的指導綱領，業(yè)態(tài)定位是建立在功能定位基礎之上的。 ? 中心城區(qū)不斷往外拓展，商業(yè)外移。 4 加快產(chǎn)業(yè)調整 ?具體注意事項： △前期安置房的建設 △搬遷補償方式和補償標準、回遷、鋪面的買斷或合營方式（股份制還是買斷使用權） △切實保護老百姓的合法權益 ? 第二部分 業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀和改造 第一節(jié) 業(yè)態(tài)改造的理論支撐 中心老城區(qū)業(yè)態(tài)發(fā)展的一般性共識 ? 城市的發(fā)展和變遷，老城區(qū)空心化導致位于市中心的商業(yè)環(huán)境缺少周邊居民的支撐。 ? 伴隨著老街區(qū)的改造和功能定位，產(chǎn)業(yè)漸進升級，很大一部分歷史上積累的經(jīng)營低端商品買賣的外來流動人口會配合老城區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的疏散方向，重新選擇事業(yè)發(fā)展地 ? 應對老街老齡化現(xiàn)狀，建議專項規(guī)劃建設一批養(yǎng)老基地。重點以旅游住宿源頭為抓手，提高老街住宿環(huán)境的特色和品位，吸引外地游客。 ? 通過打造居住和服務特色，并適度提高生活和住宿成本，一方面加大對低收入人口的市場排斥力；另一方面，通過生活成本的推力和“級差地租”的引力，引導部分老街居民業(yè)主將房屋租給統(tǒng)一經(jīng)營的公司進行開發(fā)管理。 ? 根據(jù)海口市財政的實際狀況，我們建議在老街區(qū)長堤路一帶和街區(qū)內部地區(qū)發(fā)展商品房，一方面有利于老城區(qū)環(huán)境和人口的改善，另一方面有利于籌集改造的資金，降低財務負擔和成本，盡早地實現(xiàn)項目的綜合整體平衡。 ? 成敗的關鍵在于政府能把握好對遷出人口利益的補償，即要讓遷出人口既能“安居”還能“樂業(yè)”；不僅使遷出人口“立竿見影”地享受到生活質量的提高，更要讓遷出人口從長遠看到更加適合的發(fā)展機會。 ? 要體現(xiàn)“邊際調整、逐步優(yōu)化”的規(guī)劃理念，人口干預以海口社會、經(jīng)濟穩(wěn)定的大局為前提，充分考慮并逐步調整現(xiàn)有政策，使之與五條老街改造和人口搬遷調整相符相容。 △常住人口規(guī)?？刂凭唧w時間進度 ? 實現(xiàn)到 2023年將老街區(qū)的常住人口規(guī)?？刂频? ， 5年內將老街區(qū)的常住人口數(shù)量縮減 。 人口發(fā)展主要任務 人口發(fā)展主要任務流程 縮減人口規(guī)模模 優(yōu)化人口結構 調整人口布局 （ 1）縮減人口規(guī)模 ? 一定條件下，由人口過密引起的“擁擠效應”會破壞老城區(qū)整體效益的發(fā)揮，增加老城區(qū)的人口負荷；但不同于其它城市要素，人口慣性的存在使針對人口過密化的政策調整非常困難 ? 縮減人口規(guī)模固然對老城區(qū)的改造和可持續(xù)發(fā)展有極端重要的貢獻，但這些貢獻大多有待實現(xiàn)，因此是不確定的，但為縮減人口規(guī)模付出的成本卻是立竿見影，確定的。 ? “人口置換”政策，在推動人口總量下降的同時，培育與老街開發(fā)相適應的人口環(huán)境，包括有利的人口素質結構，年齡結構和區(qū)域分布。 ? 人口密度過大，會導致現(xiàn)有居住條件惡化 人口過密 人口結構 人口置換 ? 一方面，老齡化趨勢不可逆轉；另一方面，目前海口人口存量中的弱勢群體傾向于在老街區(qū)穩(wěn)定沉淀下來 ? 人口收入偏低，會導致消費能力不高；人口老齡化明顯，會導致區(qū)域缺乏活力。 ? 很多家庭為了子女上學，也會選擇搬出老城區(qū)，再加上受過高等教育的年輕人不愿回到老街 。多種調查結果的綜合顯示，老城區(qū)成為各種犯罪活動的多發(fā)地和滋生地 社區(qū) 環(huán)境 社區(qū) 管理 社區(qū) 質量 人口的年齡結構和文化教育水平 人口年齡結構0202340006000800010000120231 年齡人數(shù)總人數(shù) 2 0 －5 0 60＋教育文化水平%%%%%%%%%%1文化教育比例文盲 小學 初中 高中 高中以上?老齡化趨勢 ?文化教育水平比較低 ? 老街區(qū)老年人居多，老街提前面臨老齡化趨勢 ? 雖然年輕人占很大比重，但年輕人外流遷移至新城區(qū)現(xiàn)象嚴重，甚至很多年輕人不愿去老城區(qū)。 ?治安環(huán)境 ? 貧民化導致各種社會問題，成為社會不和諧的音符。 ?人文環(huán)境 ? 老城區(qū)社會人文環(huán)境較差，缺乏有效規(guī)劃管理，社區(qū)治理結構混亂。?？谑序T樓建筑歷史文化街區(qū) 人口和業(yè)態(tài)專題研究報告 復旦大學房地產(chǎn)研究中心 魏斌 2023年 9月 ?？谄茢〉尿T樓老城 保護現(xiàn)狀 報告目錄 (2) 第二部分 業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀和改造 第一節(jié) 理論研究 中心老城區(qū)業(yè)態(tài)發(fā)展的共性 業(yè)態(tài)在舊城改造中的重要性和必要性 業(yè)態(tài)定位的前提－功能定位 業(yè)態(tài)調整應遵循的原則 業(yè)態(tài)調整的案例分析－廣州下九路、北京路、北海、上海 ?？诶辖指脑煸?jīng)的嘗試 第二節(jié)老街業(yè)態(tài)的回顧 老街商業(yè)發(fā)展的歷程 現(xiàn)在低端商業(yè)的集聚 五條老街業(yè)態(tài)現(xiàn)狀分析 其業(yè)態(tài)存在的利弊分析－ SWOT分析 第三節(jié) 老街業(yè)態(tài)的調整與改造 業(yè)態(tài)調整的思路 業(yè)態(tài)改造的理念 當前改造的困難重重 調整的步驟 調整后如何盈利 改造實施的困難 第四節(jié) 總結：改造實施的相關建議 報告目錄 (1) 第一部分 人口專題研究報告 第一節(jié) 老街現(xiàn)狀與保護性開發(fā)的必要性 人口現(xiàn)狀概述 居住環(huán)境極其配套公共設施 人口的年齡結構 文化教育水平 居民的可支配收入狀況 居民生活狀況 就業(yè)情況