【正文】 1）媒體推廣 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)，未來(lái)生活提前體驗(yàn) 在現(xiàn)場(chǎng)包裝方面，主要強(qiáng)調(diào)“品質(zhì)”“大氣”的視覺(jué)沖擊，強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)打造，未來(lái)完美生活 的提前展現(xiàn)。 申辦時(shí)間： 2023年 10月份 申報(bào) “ 國(guó)際花園社區(qū) ” ，為項(xiàng)目景觀社區(qū)概念打好基礎(chǔ) 3）品牌提升（產(chǎn)品附加值建議） —— 獎(jiǎng)項(xiàng)評(píng)選 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 品牌策略 成立“誠(chéng)河會(huì)”會(huì)員組織 ?開(kāi)辟“誠(chéng)河會(huì)”會(huì)員組織，成員主要為項(xiàng)目購(gòu)房業(yè)主，其次為外部的意向客戶； ?對(duì)于會(huì)員，可以設(shè)臵定期活動(dòng)：如“帶新客戶成交”的抽獎(jiǎng)活動(dòng)，并定期進(jìn)行爬山、采桔等客戶維護(hù)活動(dòng)，提升項(xiàng)目的品牌。 幼兒園也將是本項(xiàng)目的主力賣(mài)點(diǎn)之一 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 銷(xiāo)售策略 總體營(yíng)銷(xiāo)策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷(xiāo)策略 品牌策略 推廣策略 1）品牌定位 3）品牌提升 2）品牌聯(lián)合 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 品牌策略 3）品牌提升（產(chǎn)品附加值建議） —— 主題會(huì)所 ?會(huì)所主題：休閑生活中央特區(qū)； ?會(huì)所功能：桌球館、瑜伽館、壁球館、乒乓球館、高爾夫模擬練習(xí)場(chǎng)地等； 會(huì)所主要針對(duì)小區(qū)業(yè)主為主，外部客戶消費(fèi)須支付一定費(fèi)用。 在前期景觀規(guī)劃的時(shí)候， 注重概念的提出 ，如“十大主題景觀”等概念的營(yíng)造。 也可將新城花園酒店物業(yè)管理模式嫁接到項(xiàng)目會(huì)所物業(yè)管理中，提升項(xiàng)目會(huì)所的檔次。 我們將誠(chéng)河臵業(yè)品牌定位為： 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 銷(xiāo)售策略 總體營(yíng)銷(xiāo)策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷(xiāo)策略 品牌策略 推廣策略 1）品牌定位 3）品牌提升 2）品牌聯(lián)合 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 品牌策略 2）品牌聯(lián)合 —— 品牌物管顧問(wèn)的嫁接 物業(yè)管理對(duì)中高檔樓盤(pán)顯得尤為重要，好的物業(yè)管理可以有效支撐項(xiàng)目的定位，能有效吸引消費(fèi)者眼球。 4）客戶策略 2023年項(xiàng)目銷(xiāo)售策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 銷(xiāo)售策略 總體營(yíng)銷(xiāo)策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷(xiāo)策略 品牌策略 推廣策略 1）品牌定位 3）品牌提升 2）品牌聯(lián)合 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 品牌策略 新城市主義倡導(dǎo)者 1）品牌定位 闡釋： 誠(chéng)河臵業(yè) —— 新城市主義倡導(dǎo)者，“ PLAY HARD,WORK HARD”倡導(dǎo)都市中心健康、人本的新城市主義生活； 誠(chéng)河 ?小高層 —— 高開(kāi)高走 依托一期多層產(chǎn)品建立的市場(chǎng)口碑，以略高于市場(chǎng)同類產(chǎn)品的價(jià)格推出項(xiàng)目的小高層產(chǎn)品， 通過(guò)與 先前多層價(jià)格的對(duì)比來(lái)削弱客戶對(duì)于小高層價(jià)格高開(kāi)的抗性 ，隨后再依據(jù)市場(chǎng)行情與銷(xiāo)售情況，為一期最后一批小高層產(chǎn)品的價(jià)格提升劃上一個(gè)完美的句號(hào)。在區(qū)域性形象建立、市場(chǎng)關(guān)注度提升基礎(chǔ)上拉高價(jià)格，增強(qiáng)前期業(yè)主和后期買(mǎi)家信心，同時(shí)贏取市場(chǎng)巨大口碑。 另，我司認(rèn)為，入市時(shí)機(jī)的后延將會(huì)帶來(lái)以下種種的威脅！ 1）入市策略 2023年項(xiàng)目銷(xiāo)售策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 銷(xiāo)售策略 總體營(yíng)銷(xiāo)策略 三、項(xiàng)目 2023年?duì)I銷(xiāo)策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價(jià)格策略 2）推案策略 4）客戶策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 稀缺先行、藍(lán)海占領(lǐng) 一鼓作氣、多量少推 我們將以資金回籠為目的，以稀缺的多層產(chǎn)品為先鋒，在 08年 9月之前 將一期共 715套房源分四批推出，以閃電戰(zhàn)的形勢(shì)迅速抓取區(qū)域客源，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)！同時(shí)，項(xiàng)目別墅產(chǎn)品將在 08年 10月推出第一批次房源。 ?客戶流失可能性加大： 后延的另一大威脅就是由于蓄水周期太長(zhǎng)而導(dǎo)致的客源流失。 我司建議，將項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)定在 2023年 5月中旬！ 1）入市策略 2023年項(xiàng)目銷(xiāo)售策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 ?政策方面的干擾： 受本次新政的影響， 08年各大銀行的貸款額度必然會(huì)有所緊縮，而上半年通常是其放貸的高峰期，若沒(méi)有抓住這樣一個(gè)時(shí)機(jī)，則可能會(huì)面臨銀行沒(méi)有貸款額度的尷尬局面。 ? 相關(guān)法律文件的取得： 依托工程進(jìn)度，在 08年 5月，項(xiàng)目一期完全可以取得預(yù)售許可證，具備了公開(kāi)發(fā)售的法律條件。 2023年項(xiàng)目銷(xiāo)售策略 1）入市策略 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 ? 市場(chǎng)條件有利： 眾所周知，每年的春秋兩季是房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金季節(jié)，這兩個(gè)階段是房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍的時(shí)期，特別是“春交會(huì)”前后是許多發(fā)展商選擇開(kāi)盤(pán)的時(shí)期，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售的黃金期作為本項(xiàng)目首次公開(kāi)的時(shí)機(jī)，可以依托市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，為本項(xiàng)目的銷(xiāo)售推波助瀾。 從銷(xiāo)售上 —— 項(xiàng)目體量較大，對(duì)快速去化，回籠資金有一定要求，指標(biāo)樓盤(pán)市場(chǎng)印象達(dá)成有利于項(xiàng)目產(chǎn)品的銷(xiāo)售去化。 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 目錄 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)展望 第三部分、 2023年媒體建議及費(fèi)用預(yù)算 第二部分、 2023年項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃 一、賣(mài)點(diǎn)提煉 三、營(yíng)銷(xiāo)策略 二、形象定位 四、階段執(zhí)行 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 ?地段價(jià)值 ：地理位臵優(yōu)越，屬于獅山路商貿(mào)圈范圍，未來(lái)都市CBD中心生活區(qū)域； ?品牌價(jià)值： 誠(chéng)河臵業(yè)扛鼎之作，蘇州新區(qū)又一標(biāo)桿性樓盤(pán)； ?產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 規(guī)模； ARTDECO建筑風(fēng)格；稀缺多層； ?優(yōu)越的周邊環(huán)境： 橫山自然景觀資源、天平學(xué)院人文氛圍、周邊生活氛圍日趨成熟； 一、賣(mài)點(diǎn)提煉 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 目錄 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)展望 第三部分、 2023年媒體建議及費(fèi)用預(yù)算 第二部分、 2023年項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃 一、賣(mài)點(diǎn)提煉 三、營(yíng)銷(xiāo)策略 二、形象定位 四、階段執(zhí)行 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 綜合考慮客源，突出項(xiàng)目地段規(guī)模優(yōu)勢(shì)，我司建議項(xiàng)目整體形象定位： 獅山繁華圈 〃 絕版生活新城 定位闡釋： ?獅山繁華圈：突出項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)，及逐漸成熟的繁華生活，顯示出項(xiàng)目的優(yōu)越性； ?絕版生活新城：將生活的概念融入到項(xiàng)目中，以 “ 城 ” 凸顯項(xiàng)目的大盤(pán)氣勢(shì)和品牌形象。 ②一手房市場(chǎng) —— 需求增加： 二手房市場(chǎng)的部分客源將轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)。 ③ 政 府 —— 調(diào)控： 08年的宏觀調(diào)控將繼續(xù)在加息中拉開(kāi)序幕，并以組合拳的形式出擊，最有可能的就是出臺(tái)矛頭直指開(kāi)發(fā)商的相關(guān)政策，例如，將預(yù)售制、貸款發(fā)放與工程進(jìn)度嚴(yán)格掛鉤。 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 08年區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況分析 1）區(qū)域內(nèi)個(gè)案分布圖 [湖山新意 ] [山水映象 ] [新創(chuàng)理想城 ] [山水華庭 ] [國(guó)際公館 ] [新地國(guó)際公寓 ] [君地風(fēng)華 ] [惠澤云錦城 ] [鑫苑名家 ] 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 第一部分、 07年市場(chǎng)回顧及 08年市場(chǎng)預(yù)判 2）重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 08年區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況分析 ② 山水印象 ? 總體量： 18萬(wàn)方 ? 08年推出產(chǎn)品：花園洋房、聯(lián)別 ? 目前均價(jià)：目前多層價(jià)格 6500 ? 08年預(yù)推時(shí)間： 3～ 4月 ? 08年預(yù)推量：約 12萬(wàn)方 ? 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品檔次高、中銳品牌度 ? 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：位臵較偏、價(jià)格較高 ① 山水華庭 ?總體量： 27萬(wàn)方 ?08年推出產(chǎn)品： 多層、小高層 ?目前均價(jià)：多層價(jià)格 7000 ?08年預(yù)推時(shí)間： 5月 ?08年預(yù)推量：約 6萬(wàn)方 ?競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：成熟社區(qū) ?競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：工程速度、工程質(zhì)量 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 ④ 湖山新意 ?總體量： 28萬(wàn)方 ?08年推出產(chǎn)品：多層、小高層 ?目前均價(jià)：尚未開(kāi)盤(pán)，價(jià)格未定 ?08年預(yù)推時(shí)間： 5～ 6月 ?08年預(yù)推量：約 10萬(wàn)方 ?競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：匯成品牌、地段優(yōu)勢(shì) ?競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：推廣手法不成熟 ③ 新創(chuàng)理想城 ? 總體量： 48萬(wàn)方 ? 08年推出產(chǎn)品：小高層產(chǎn)品為主 ? 目前均價(jià)： 5400 ? 08年預(yù)推時(shí)間： ? 08年預(yù)推量：約 10萬(wàn)方