【正文】 筑面積 M2 92,105 48,703 其中 南塊 M2 60,658 35,141 北塊 M2 31,447 13,562 三 地上建筑面積 M2 53,420 48,703 南塊 M2 36,708 35,141 其中 辦公 M2 26,169 26,169 商業(yè) M2 8,972 8,972 北塊 M2 16,712 13,562 其中 辦公 M2 13,370 13,370 商業(yè) M2 192 192 交通樞紐 M2 3,000 調(diào)度用房 M2 150 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)量單位 建筑面積 可售面積 四 地下建筑面積 M2 38,685 南塊 M2 23950 其中 大賣場(chǎng) M2 15180 停車庫(kù)及設(shè)備用房 M2 8770 北塊 M2 14,735 其中 停車庫(kù)及設(shè)備用房 M2 14,735 五 綜合容積率 其中 南塊 北塊 六 建筑密度 % % 七 綠化率 % 20% 八 停車位 個(gè) 500 其中 南塊 個(gè) 250 北塊 個(gè) 250 九 用地性質(zhì) 市政商辦 12 周邊環(huán)境 周邊環(huán)境 申亞時(shí)代廣場(chǎng) 〃 長(zhǎng)風(fēng) ? 申亞時(shí)代廣場(chǎng)周邊主要以住宅及配套商業(yè)為主，學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施配套齊全；項(xiàng)目周邊靠近長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)及虹橋 CBD，辦公及商業(yè)環(huán)境正在不斷成熟。 項(xiàng)目概況 10 項(xiàng)目四至范圍 ? 南塊已開(kāi)工半年，預(yù)計(jì) 2023年年底結(jié)構(gòu)封頂，計(jì)劃2023年第三季度預(yù)售； ? 北塊計(jì)劃于 2023年四季度獲得土地，并于 2023年二季度正式開(kāi)工， 2023年四季度結(jié)構(gòu)封頂并于 2023年三季度預(yù)售。 項(xiàng)目位臵 9 項(xiàng)目概況 申亞時(shí)代廣場(chǎng) 共分南北兩塊開(kāi)發(fā) ： ? 南塊包括兩棟十層商務(wù)辦公樓，地上一至二層為商業(yè)，三至十層為辦公樓，地下一至二層為家樂(lè)福，三至四層為停車庫(kù)及設(shè)備用房 ； ? 北塊為一棟六層辦公樓，一層為交通換乘樞紐， 二至 六 層為辦公樓， 地下一至四層為停車庫(kù)及設(shè)備用房。 區(qū)位分析 項(xiàng)目交通 集軌道交通、航空、城市高架、公交樞紐組合的立體交通， 真正實(shí)現(xiàn)多種交通方式無(wú)縫對(duì)接 。） 4 概要 5 申亞時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目分析 8 申亞房地產(chǎn)公司信用分析 17 交易結(jié)構(gòu) 26 資金運(yùn)用介紹 29 還款能力分析 31 安全控制介紹 36 目錄 頁(yè)碼 5 概要 投資概要 融資主體 上海亞達(dá)投資發(fā)展有限公司（項(xiàng)目公司） 項(xiàng)目情況 位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)的申亞時(shí)代廣場(chǎng)在建項(xiàng)目 融資金額 3億元 融資期限 + 業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn) % 利息支付 每半年支付一次 投資形式 部分采用委托貸款，部分采用股權(quán)投資到期回購(gòu)的方式（明股實(shí)債） 增信措施 土地抵押； 股權(quán)質(zhì)押； 控股股東擔(dān)保； 董事長(zhǎng)個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)保； 派駐董事，重大事項(xiàng)擁有一票否決權(quán)； 派駐財(cái)務(wù)總監(jiān)，對(duì)資金的使用進(jìn)行審批和監(jiān)管； 銷售回款進(jìn)行一定比例的提前歸集； 平安銀行委托貸款，違約情況進(jìn)人民銀行征信系統(tǒng)。②擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)：本資產(chǎn)管理計(jì)劃項(xiàng)下保證人的擔(dān)保能力、保證人是否按約履行擔(dān)保義務(wù)、項(xiàng)目公司是否及時(shí)按約辦理抵押登記、抵/質(zhì)押物的變現(xiàn)能力等均可能影響到資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)安全及收益。本資產(chǎn)管理計(jì)劃存續(xù)期間，若項(xiàng)目公司違反相關(guān)法律文件的約定，發(fā)生未按時(shí)足額履行資金支付義務(wù)等違約情形，將影響資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)安全及收益。在資產(chǎn)管理計(jì)劃的各種交易行為或者后臺(tái)運(yùn)作中，可能因?yàn)榧夹g(shù)系統(tǒng)的故障或者差錯(cuò)而影響交易的正常進(jìn)行或者導(dǎo)致投資者的利益受到影響。②經(jīng)濟(jì)運(yùn)行具有周期性的特點(diǎn)，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和金融市場(chǎng)利率的波動(dòng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)等，均可能影響投資項(xiàng)目及融資方的資金成本和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，從而增加資產(chǎn)管理計(jì)劃投資的風(fēng)險(xiǎn)。申亞時(shí)代廣場(chǎng) 專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃資產(chǎn) 管理合同 》 為準(zhǔn) 。平安 匯通 〃 申亞時(shí)代廣場(chǎng) 專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃 二〇一三年九月二日 機(jī)密文件 本次推介的所有說(shuō)明和承諾以 《 平安匯通 申亞時(shí)代廣場(chǎng)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃投資 說(shuō)明書(shū) 》 、 《 平安匯通 投資者購(gòu)買本期專項(xiàng)管理計(jì)劃應(yīng)當(dāng)認(rèn)真、審慎地閱讀相關(guān)投資說(shuō)明書(shū)以及資產(chǎn)管理合同，進(jìn)行獨(dú)立投資判斷 風(fēng)險(xiǎn)提示 本資產(chǎn)管理計(jì)劃可能面臨下列各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，包括但不限于： （①國(guó)家法律法規(guī)的變化，貨幣政策、財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，以及政府對(duì)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控和監(jiān)管政策的調(diào)整，都可能影響融資方的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，從而影響資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)安全及收益。） （在資產(chǎn)管理計(jì)劃的管理過(guò)程中，可能發(fā)生資產(chǎn)管理人因所獲取的信息不全或存在誤差，對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等判斷有誤，或資產(chǎn)管理計(jì)劃的管理過(guò)程中的工作失誤，導(dǎo)致投資者的利益受到影響。） （信用風(fēng)險(xiǎn)主要是項(xiàng)目公司的違約風(fēng)險(xiǎn)。） （①延遲兌付風(fēng)險(xiǎn)：本資產(chǎn)管理計(jì)劃期限屆滿前，如項(xiàng)目公司無(wú)法按時(shí)履行還款義務(wù)，則資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)或者抵押物 /質(zhì)押股權(quán)的變現(xiàn)等均需一定時(shí)間，在此情況下本資產(chǎn)管理計(jì)劃期限將相應(yīng)延長(zhǎng)，從而給資產(chǎn)委托人投資收益的及時(shí)足額實(shí)現(xiàn)造成不利影響。） （戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害等不可抗力因素的出現(xiàn)，金融市場(chǎng)危機(jī)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、代理機(jī)構(gòu)違約等超出資產(chǎn)管理人自身直接控制能力之外的風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，以及資產(chǎn)管理人因停業(yè)、解散、撤銷、破產(chǎn)，或者被中國(guó)證監(jiān)會(huì)撤銷相關(guān)業(yè)務(wù)許可等原因不能履行職責(zé)，都可能影響資產(chǎn)管理計(jì)劃財(cái)產(chǎn)的安全和收益。 預(yù)計(jì)成立時(shí)間 2023年 11月份 6 項(xiàng)目特色 上海中環(huán)沿線（長(zhǎng)寧區(qū)） 地鐵上蓋物業(yè)（北新涇） 項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì) 絕對(duì)控股 土地抵押 擔(dān)保充分 派駐董、監(jiān)事及財(cái)務(wù)總監(jiān) 印信管理 項(xiàng)目管理嚴(yán)密 上海窗口企業(yè) 負(fù)債率低 融資方實(shí)力強(qiáng) 7 概要 5 申亞時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目分析 8 申亞房地產(chǎn)公司信用分析 17 交易結(jié)構(gòu) 26 資金運(yùn)用介紹 29 還款能力分析 31 安全控制介紹 36 目錄 頁(yè)碼 8 ? 距離虹橋機(jī)場(chǎng)直線距離 ，中山公園直線距離 2公里； ? 與軌道交通 2號(hào)線北新涇站相連通， 屬于地鐵上蓋商物業(yè) ； ? 緊鄰中環(huán)線北虹路上下匝道 ，駕車出行十分方便； ? 設(shè)有三條公