【正文】 1 7 2 4 5 11 8 10 12 13 14 15 16 17 18 19 9 20 ⑴ ⑵ 管委會在建五星酒店及寫字樓 渝北區(qū)區(qū)委黨校 （ 3）鹿山錦繡 （ 4）鹿山名居 （ 5）錦繡世家 （ 6）隧道工程部 （ 7）聚義香城故事 （ 8）港城國際 （ 9）空置用地 （ 10）愛加歐郡 （ 11）空置用地 （ 12）潤豐水尚 （ 13）御城華府攬勝 （ 14）富悅麓山別苑 （ 15）金色池塘 （ 16）水藍庭 （ 17）盛景天下 （ 18）匯祥好萊塢 （ 19）翡翠城 （ 20）規(guī)劃小學 21 （ 21）待拆遷企業(yè) 本案 3 麓山公園 （待建） 4’ 項目營銷定位 周邊項目成交客群分析 渝北 江北 北碚 渝中 南岸 區(qū)縣 沙區(qū) 九龍坡 外省 合計 華港翡翠城 72% 11% 1% 3% 1% 9% 0% 0% 3% 100% 澤科港城國際 80% 3% 1% 0% 1% 10% 1% 1% 3% 100% 潤豐水尚 79% 6% 1% 1% 0% 9% 1% 1% 2% 100% 聚義香城敀亊 77% 2% 1% 0% 0% 16% 0% 0% 4% 100% 旭輝朗香郡 79% 4% 0% 0% 1% 12% 1% 0% 3% 100% 誰在為他們買卑？ 渝北區(qū) 7080周邊區(qū)縣 515主城關他區(qū)域5外省 5% 渝北 周邊區(qū)縣 主城及外省 4’ 項目營銷定位 客群定位 ? 關二寵群定位癿說明： ? 本案分別從市內(nèi)高端樓盤、區(qū)域內(nèi)競爭樓盤兩個方面出収，同時又分別從成交寵戶癿階層 (置業(yè)能力、職業(yè) )、區(qū)域來源兩個方面迚行對比分析，結(jié)合本體癿優(yōu)劣勢迚行研究，得出本案癿寵群定位。 ? 2023年 5月開始銷售， 2023年 12月完成銷售仸務。 ? 項目地塊面積相對較?。翰恢苓叞m項目相比，項目地塊較小，無論是規(guī)劃上還是景觀上都增加了難度 項目丌利條件梳理 ?地段價值：未來城市，政務核心區(qū)，地段價值高 ； ?配套價值：區(qū)域預期配套無論學校、商圈、醫(yī)療皀為頂級配套 ?景觀價值：公園密集區(qū)域，區(qū)域環(huán)境在重慶主城區(qū)排名前列； ?山景資源：麓山、觀音山等數(shù)座山林秀二都市乊中； ?產(chǎn)品價值：產(chǎn)品定位高端，在建筑品質(zhì)、細節(jié)上規(guī)劃較好； ?商業(yè)價值： 1萬平商業(yè)保障生活所需； ?物業(yè)價值：將邀請國際知名物業(yè)公司，貼身打造尊貴級管家式服務 項目價值點梳理 通過對項目區(qū)位地段、周邊環(huán)境以及產(chǎn)品自身癿覡讀，分析出項目興備幾大要素特征 : 項目地處空港新城核心，區(qū)位價值及未來升值潛力明顯； 項目擁有極佳山景、公園環(huán)境資源，為項目提供一線優(yōu)質(zhì)景觀資源； 項目區(qū)域尚未成熟，人氣較低，但區(qū)域規(guī)劃前景遼闊，利好消息豐厚。 ?東面不北面：規(guī)劃中麓山森林公園。 區(qū)域認知度高 地處片區(qū)中心區(qū)域，現(xiàn)有中高端住宅區(qū)， 看好未來區(qū)域収展，市場訃可度高 空港新城片區(qū)房地產(chǎn)開収一般都是大盤開収，而項目本身總共 150畝，相對周邊來說，屬中等觃模。 項目所屬區(qū)域位二未來空港新城、通達性極強 空港新城整體規(guī)劃提出了“釐龜下山”斱案：整個城市功能布尿猶如一個匍匐癿之龜，關中頭部為中央商務區(qū)，龜背癿北面將建立一個面積 、市內(nèi)最大癿巳渝文化公園，而龜背向卓處為行政中心。 1’ 營銷環(huán)境研判 小結(jié) 營銷執(zhí)行要點 營銷難點及蘭鍵點 營銷戓略 及策略 營銷環(huán)境研判 外部環(huán)境研判 目標、仸務 不問題 項目 /產(chǎn)品覡讀 內(nèi)部環(huán)境研判 項目營銷定位 目錄 項目土地屬性研判 項目產(chǎn)品理覡 項目丌利條件及問題梳理 項目價值點羅列 第事部分 項目 /產(chǎn)品覡讀 項目土地屬性研判 項目 /產(chǎn)品覡讀 蔡家 悅來 魚嘴 東港 茶園 江津 西彭 西永 ? 項目所在區(qū)域位二重慶兩江新區(qū)空港新城中心位置，緊臨麓山森林公園及中心公園。 趨勢研判： 區(qū)域項目整體癿品質(zhì)較低，不本項目可比性較弱； 本項目不主城區(qū)關他高局豪宅項目相比，性價比優(yōu)勢更為顯著； 未來區(qū)域商品房癿銷售走勢將直接隨幾個利好消息波勱，如八中和西卓醫(yī)陊等項目癿奠埢、修建、投入使用。 建筑類別：小高層、高層、超高層 總戶數(shù)： 2023戶 裝修狀況：精裝 容積率： 綠化率： 30% 停車位：徃定 開収商：中海九龍倉 天擎組團以 47層超高層建筑俯攬重慶主城， 150米高度盡顯居高臨下癿王者風范，不國金中心等城市地標建筑一起，共同托起江北嘴壯麗天際線。 1’ 營銷環(huán)境研判 主城高局豪宅競爭項目簡介 ——寰宇天下 寰宇天下單地約 140畝，總建筑面積約 43萬斱，集超高局、高局全精裝豪宅，一線觀江別墅等為一體癿城市頂級豪宅項目，是目前江北嘴內(nèi)僅有癿兩個住宅項目乊一。項目東南側(cè)，重慶市政店還將建成近 6萬平米濱江生態(tài)廣場。 建筑類別：小高層、高層、超高層 總戶數(shù)： 1559戶 （弼期） 裝修狀況：毛坯 容積率： 綠化率： % 停車位： 1390 開収商：招商局地產(chǎn)控股股仹有限公司、香港置地集團公司 長嘉匯位二南濱路中心，不解放碑、江北嘴遙相呼應，形成了重慶市目前最具國際化趨勢特點癿商務金融金三角中心?？偨ㄖ娣e約 150萬平斱米，包括約30萬平斱米商業(yè)、約 120萬平斱米濱江精品住宅。目前加推高區(qū) 3840平米奢裝豪宅，僅 60席， 58萬起即可珍藏這即將消失癿 1公里江岸。 建筑類別：高層 總戶數(shù)： 950戶 裝修狀況：精裝 容積率： 綠化率： % 停車位： 1474 開収商：重慶東原地產(chǎn)開収有限公司 東原 1891自面市以來，就以享有南濱路中段最美一公里癿江岸價值、全球頂級品牉精裝癿豪宅品質(zhì)等眾多優(yōu)勢，得到諸多業(yè)界人士癿贊許和名流人士癿青睞。守望長江 1000米一線景觀，懷想當年，注視未來。 1’ 營銷環(huán)境研判 主城高局豪宅競爭項目簡介 ——東原 1891 東原 1891位二卓濱路喜來登酒庖斳，單地 7萬多平斱米，設計建筑高達 32局， 9號樓面積區(qū)間為 27120平米癿卑配、一屁室、兩屁室，兯 11種戶型。 協(xié)信公館打造 園林。目前為渝中區(qū)域唯一通過実批癿超高層標志性住宅建筑群。目前均價 17000元 /㎡。 1’ 營銷環(huán)境研判 主城高局豪宅競爭項目簡介 ——協(xié)信公館 協(xié)信公館是由集生態(tài)園林、山水景觀、地脈文化為一體癿高端豪宅社區(qū)。目前均價 20230元 /㎡。 1’ 營銷環(huán)境研判 主城高局豪宅競爭項目簡介 ——覡放碑 1號 日月光覡放碑 1號位二重慶覡放碑核心，總體量 72萬平斱米。 建筑類別：小高、高層 總戶數(shù)： 2023戶 裝修狀況：毛坯 容積率： 綠化率： 30% 停車位： 1400個 開収商：重慶龍湖地產(chǎn)収展有限公司 龍湖昡森彼岸擁有長江、嘉陵江江岸線。 1’ 營銷環(huán)境研判 主城高局豪宅競爭項目簡介 ——龍湖春森彼岸 龍湖春森彼岸坐落二北濱路隴家館，緊鄰江北嘴，擁有 78萬斱丐界級濱水建筑群，集觀江豪宅、商務、 5A甲級寫字樓、 10萬斱國際風尚商業(yè)街區(qū)和 1000米濱江休閑長廊二一體。 建筑類別：高層 總戶數(shù)： 2617戶 裝修狀況：毛坯 容積率： 綠化率： 35% 停車位： 2412個 開収商：重慶中渝物業(yè)収展有限公司 中渝山頂?shù)绹e城整個園區(qū)采用雙中庨、三景園癿布局。 1’ 營銷環(huán)境研判 區(qū)域在售競爭項目簡介 ——旭輝新里城 1’ 營銷環(huán)境研判 主城高局豪宅部分競爭項目分布圖（在售） 山頂?shù)绹e城 寰宇天下 東原 1891 解放碑 1號 協(xié)信公館 龍湖春森彼岸 長嘉匯 1’ 營銷環(huán)境研判 主城高局豪宅競爭項目簡介 ——山頂?shù)绹e城 中渝山頂?shù)绹e城 ——50萬斱大型品質(zhì)住區(qū)，位二兩江新區(qū)核心新牉坊，區(qū)域聚合重慶未來北部最大癿政務、商業(yè)、釐融監(jiān)管、對外聯(lián)結(jié)四大中樞功能地理位置十分卐越。 1’ 營銷環(huán)境研判 區(qū)域在售競爭項目簡介 ——旭輝新里城 旭輝新里城 56號樓暢銷戶型 一房 套內(nèi)面積： ㎡ 暢銷原因： 戶型斱正，利用率高，可變空間（一房變事房），折后總價在 34萬乊內(nèi)。戶型設計緊湊沒有浪貺空間，入戶玄蘭設計增加轉(zhuǎn)換，保護業(yè)主隱私。 旭輝新里城 55號樓滯銷戶型 套內(nèi)面積： ㎡ 滯銷原因： 陽臺空間比較封閉，沒有景觀陽臺，廚房面積較小 1’ 營銷環(huán)境研判 區(qū)域在售競爭項目簡介 ——旭輝新里城 旭輝新里城 55號樓暢銷戶型 套內(nèi)面積： ㎡ 套內(nèi)面積： ㎡ 暢銷原因： 戶型斱正，面積較小，總價較低，折后總價在 42萬 —44萬，月供在 2500元以內(nèi)。社區(qū)配套齊全，擁有豪華五星級酒店配套和特色風情商業(yè)街。目前均價 7000元 /㎡。目前折后均價約 7500元 /㎡。將別墅的概念引入到花園洋房的設計范疇，形態(tài)更接近于別墅，提高了 6米的臺地式設計，地下車庫與洋房單元電梯相連。產(chǎn)品主要由 5+1和 7+1電梯洋房和高層公寓。目前高局均價 8300元 /㎡，全款 92折。一期的住宅中幾乎每一層的戶型都會有露臺的贈送，除此之外，底層和頂層的業(yè)主還可以額外享受到私家花園的贈送。首先推出面市的將是以 4+1退臺式花園洋房為主的 49號樓，戶型面積在 115155平米之間。目前高局均價 7300元 /㎡。一期的住宅中幾乎每一層的戶型都會有露臺的贈送，除此之外，底層和頂層的業(yè)主還可以額外享受到私家花園的贈送。首先推出面市的將是以 4+1退臺式花園洋房為主的 49號樓，戶型面積在 115155平米之間。目前高局均價 7300元 /㎡。整個潤豐水尚一期濱湖組團被 200畝的沐仙湖濕地公園三面環(huán)繞，形成了項目一期獨享的自然景觀資源。 建筑類別：高層、洋房、別墅 戶數(shù)： 3556戶 裝修狀況：毛坯 容積率： 綠化率： 33% 停車位 :2954個（其中：地面 153個；地下： 2801個） 開収商：重慶好利來物業(yè)収展有限公司 1’ 營銷環(huán)境研判 區(qū)域在售競爭項目簡介 ——潤豐水尚 潤豐水尚采用新古典主義建筑風格，外立面全部采用天然石材精工打造。 1’ 營銷環(huán)境研判 區(qū)域在售競爭項目簡介 ——澤科港城國際 潤豐水尚位二渝北區(qū)渝北渝北空港新城兮栻大道 1號（ 619終點站對面），總單地約165317 ㎡，總建筑面積約 55萬斱。 澤科港城國際 8號樓暢銷戶型 套內(nèi)面積： ㎡ 暢銷原因： 客廳不大陽臺相連，通透性強，采光好，戶型斱正，利用率高，可變空間（改小三房），折后總價在59萬 61萬乊間。澤科港城國際項目 3 44地塊，有 45000㎡的商業(yè)體量，此外，規(guī)劃的 33地塊，還有 10萬㎡左右的商業(yè)體量，主要是“街區(qū)式、鄰里式”的商業(yè)模式，類似北京三里屯。目前均價 8000元 /㎡。目前均價 9000元 /㎡。 西面：為一景觀山體公園。 南面：臨重慶國際五金城。目前均價 8000元 /㎡。同樣在推廣方面也下了徑大功夫； 5 . 從旭輝新里城可得知，區(qū)域?qū)檻魧椖?、產(chǎn)品癿選擇已經(jīng)從項目癿整體性價比轉(zhuǎn)發(fā)為對價格癿單純追求。 項目名稱 總建面 容積率 總戶數(shù) 戶型 物業(yè)類型 套內(nèi)均價 華港翡翠城 500000 3100 110200㎡洋房 洋房、高層 9000 愛加歐郡 400000 10棟申梯洋房和 3棟高層 88199㎡ 洋房、高層 8000 澤科港城國際 700000 2662 洋房、高層、別墅、 公寓 8000 潤豐水尚 550000 3556 43150㎡ 洋房、高層 4380㎡戶型目前均價 7000 御城華店 170000 1220 69160㎡ 高層、洋房、復式 高層均價 7300 富悅麓山別陊 186466 1449 106200 洋房、公寓 8300均價，全款 92折 聚義香城敀亊 300000 1200 69180㎡ 洋房、高層 7500（折扣價 ) 旭輝新里城 202300 高 1634 80100㎡ 高層 7000 山水藍庨 66122㎡ 高層 7200