【正文】 面對(duì)最有影響力和代表性的寫字樓產(chǎn)品，我們將如何解構(gòu)再重構(gòu)呢？ 需求方： 有如此地段、如此價(jià)格、如此體量的寫字樓物業(yè)需求的客戶，在哪？ 舉例說明： 濟(jì)南齊魯軟件園內(nèi)就有多家上市企業(yè)，其中還包括在美國納斯達(dá)克上市的軟件企業(yè)，企業(yè)形象提升和使用的需求，要求其在產(chǎn)業(yè)集群中汲取營養(yǎng)并提升品牌知名度。 ?本案我們稱其為全能公寓，投資、自用、商務(wù)辦公，還享受高科技和周全服務(wù)帶來的便捷舒適，多種生活方式隨意切換，穿梭于多維空間之中。 如何將差異化價(jià)值發(fā)揮到最大 ？ 如何定位 ？ 關(guān)鍵點(diǎn)梳理： 全能 投資自用皆可，戶型空間不受拘束，大小分割自由、可商可??； 高端 帶訂單式高品質(zhì)裝修，頂級(jí)物管和公共空間營造，服務(wù)良好 …… 智慧 精神層面 —— 為部分中小型研發(fā)企業(yè)發(fā)展提供平臺(tái)； 物質(zhì)層面 —— 高智能化系統(tǒng)應(yīng)用，充分體現(xiàn)高端科技含量； 國際化 泛會(huì)所式，改變陳舊生活方式，催生國際化人群； 深入概括： 一種超前的、尚未在濟(jì)南市場(chǎng)出現(xiàn)的、未來發(fā)展方向上的產(chǎn)品 …… 公寓定位： 世界級(jí)智慧型全能公寓 核心廣告語： 奢享未來所想 世界級(jí)： 體現(xiàn)項(xiàng)目的國際化屬性、高端奢華屬性 智慧型： 兼顧小型智慧型企業(yè)應(yīng)用及高端智能科技在項(xiàng)目中的應(yīng)用 全能： 可商可住、可組合可分割、訂單式裝修、全維物管 …… 總體概括： 一種未來數(shù)年內(nèi)才能普及的生活方式、一種在國際化大都會(huì)成立的前沿理念，擁有即是奢享，奢享未來所想。 建議公寓產(chǎn)品部分靈活組合，形成可打通使用，也可分割使用的靈活產(chǎn)品， 使其居住、商務(wù)辦公的自身多功能屬性更加突出 ；同時(shí)，提供菜單式裝修方案， 打造高端產(chǎn)品價(jià)值及多功能型，增強(qiáng)其投資性 。我們應(yīng)充分利用高科技產(chǎn)業(yè)集群的優(yōu)勢(shì)，將科技與電子產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)結(jié)合進(jìn)來，以明確我們的市場(chǎng)形象。 ，結(jié)合項(xiàng)目特色： 毋庸置疑的市場(chǎng)需求，加上建立于市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品的共同屬性，會(huì)使項(xiàng)目具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。 市場(chǎng)樣本分析 —— 總結(jié)共性，尋求差異點(diǎn) 黑盒測(cè)試 —— 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀，尋求差異化 ： 山大路周邊存在大量品牌代理、實(shí)體經(jīng)營、小型研發(fā)、延伸配套的企業(yè)，而且從業(yè)人數(shù)眾多，但是相關(guān)針對(duì)性的房產(chǎn)品缺比較匱乏，山大路附近小戶型公寓租售都常年火爆，辦公居住兩相宜的產(chǎn)品更是供不應(yīng)求。論商務(wù)屬性，我們可以超越自由城，但是當(dāng)年的投資性以及緊鄰泉城路的地段依然是我們無法去改變的。 從以上濟(jì)南公寓樣本中我們可以發(fā)現(xiàn)，這些公寓具有最大的共性，那就是具有三個(gè)樓盤均具有 投資性、多功能性、高端品質(zhì)。 生活性 —— 達(dá)人界 濟(jì)南萬達(dá)廣場(chǎng)的小戶型精裝公寓產(chǎn)品，上市即備受追捧，最大優(yōu)勢(shì)即為擁有 90萬㎡城市綜合體的大量配套，曾是濟(jì)南最具價(jià)值的投資產(chǎn)品。電子世界 定位語： 全球科電品牌展貿(mào)中心 SLOGAN： 和華強(qiáng)一起贏得全球市場(chǎng) 【商業(yè)部分定位體系】 與商業(yè)部分線性相關(guān) —— 公寓部分的定位探索 先了解濟(jì)南公寓重要樣本： 奢華代表 —— 海爾綠城 該項(xiàng)目完工后，必將帶動(dòng)山大路科技商務(wù)區(qū)的崛起，成為占位環(huán)渤海、輻射全中國，乃至世界的重要 IT產(chǎn)業(yè)集群?！比A強(qiáng)的品牌效應(yīng)加上華東最大規(guī)模的高端電子專業(yè)賣場(chǎng)的打造，無形中更增加了山大路科技一條街的含金量，其產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效用遠(yuǎn)比單純的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要強(qiáng)。華強(qiáng)廣場(chǎng)的出現(xiàn)，將帶來一線的品牌，更會(huì) 帶來一線的品質(zhì)服務(wù)以及先進(jìn)的管理模式 ，經(jīng)營環(huán)境的提升，更能帶動(dòng)整個(gè)山大路市場(chǎng)的飛躍。 充分利用山大路已經(jīng)形成的濟(jì)南市最大的信息技術(shù)產(chǎn)品集散地，輻射山東省諸多地市級(jí)的二級(jí)市場(chǎng)的屬性，以及交通、區(qū)位帶來的便利性， 擴(kuò)大影響范圍， 壟占環(huán)渤海，并進(jìn)而輻射全國，開拓國際市場(chǎng) 。 我們將帶來什么 —— 1. 從混亂經(jīng)營到產(chǎn)業(yè)鏈的整合 改變山大路區(qū)域單體店林立，業(yè)態(tài)幾乎沒有劃分的現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營從低端到高端， 系統(tǒng)化、一站式的解決方式 ；改變以往無營銷手段、銷售利潤(rùn)低下的現(xiàn)狀，提升山大路整體檔次。 ： 將項(xiàng)目的物理屬性打造優(yōu)良，并提供良好的管理保障，擁有專門的商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，整體提升項(xiàng)目品質(zhì)，塑造高端影響力，吸納更有實(shí)力的企業(yè)商家落戶。 初步結(jié)論： 如果只是單純的產(chǎn)業(yè)綜合體，我們只能做“銀座數(shù)碼廣場(chǎng) ”。本案整個(gè)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)部分，如果再次陷入低端零售的桎梏中，與周邊已經(jīng)形成的專業(yè)市場(chǎng)血拼，集群優(yōu)勢(shì)變?yōu)榈投肆闶鄣拇虬?，這不是我們要的結(jié)果。這將是未來中國新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的驅(qū)動(dòng)力所在！ 同時(shí)，華強(qiáng)集團(tuán)作為中國電子信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，作為對(duì)華強(qiáng)品牌的概括，我們認(rèn)為，能夠占據(jù)世界電子信息產(chǎn)業(yè)龍頭地位的企業(yè)，亦是驅(qū)動(dòng)世界的力量！ 【項(xiàng)目核心推廣語 slogan】 案名： 華強(qiáng)廣場(chǎng) 定位語： 中國環(huán)渤海 硅谷的 GDP占美國總 GDP的 5%，而人口不到全國的 1%。高技術(shù)職位的平均年薪亦居美國之首，達(dá)到 144800美元。 最著名的科技工業(yè)園： 1. 斯坦福工業(yè)園的興建和“硅谷” 2. 波士頓 128號(hào)公路高技術(shù)園區(qū) 3. 北卡三角研究園 4. 日本筑波科學(xué)城、九洲硅島、臺(tái)灣的新竹科技園區(qū)等等 …… 老生常談 —— 再舉硅谷的例子，我們思考一下其意義 …… 2023年硅谷總共有 225,300個(gè)高技術(shù)職位。 【項(xiàng)目定位】 當(dāng)世界出現(xiàn)智慧產(chǎn)業(yè)集群 同類項(xiàng) 智慧產(chǎn)業(yè)集群 —— 20世紀(jì) 50年代，隨著高新技術(shù)的興起和發(fā)展，美國工商界和政府部門為了利用大學(xué)的研究力量，開始把從事高新技術(shù)研究與開發(fā)的實(shí)驗(yàn)室設(shè)在研究性大學(xué)周圍。 智慧產(chǎn)業(yè)： 涵蓋高科技行業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)、服務(wù)、配套多個(gè)層面，不僅僅是科技，也更不會(huì)像科技一樣因更新速度快而迅速貶值，智慧是永存的。 —— 北上廣等地已競(jìng)爭(zhēng)慘烈，環(huán)渤海是價(jià)值洼地 —— 劍指環(huán)渤海，必將迎來巨大的時(shí)代發(fā)展 —— 集群化、擴(kuò)大化的定位，是找到市場(chǎng)空白的必經(jīng)之路 市場(chǎng)空白 兩大打造目標(biāo) —— 差異化定位 —— 環(huán)渤海的輻射范圍、集群化的組合形態(tài) 環(huán)渤海輻射 —— 三大支撐 差異化需求決定尋找北上廣之外的市場(chǎng)增長(zhǎng)空間； 濟(jì)南市場(chǎng)無論商業(yè)、辦公等，無法支撐項(xiàng)目 24萬體量，必然尋求更大市場(chǎng)份額； 國家政策支持、未來市場(chǎng)空間優(yōu)越，是相比較中西部的絕佳選擇； 集群化組合 —— 產(chǎn)業(yè)需求 京津及環(huán)渤海區(qū)域云集大量 ICT產(chǎn)業(yè)企業(yè)，需要更強(qiáng)有力的整合與帶動(dòng)，以凸顯集群化優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，本案自身屬性 —— 華東最大專業(yè)綜合體，本身集群化打造所帶來的集群化運(yùn)作基礎(chǔ)，更是本案的定位差異化亮點(diǎn)。 “環(huán)渤?！钡尼绕?，已經(jīng)勢(shì)不可擋地成為了一個(gè)發(fā)展命題。 這是一個(gè)必然的趨勢(shì)，這是由我們國家“從南向北，然后由東到中，再向西”的梯度轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略決定的。環(huán)渤海區(qū)域尚處于市場(chǎng)空白！ 集群化明顯 —— 經(jīng)過近 20年的發(fā)展，我國電子信息產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初步完成集群化產(chǎn)業(yè)布局，也已經(jīng)形成了一定的國際競(jìng)爭(zhēng)力，集群優(yōu)勢(shì)日益凸顯，中國的“硅谷”、中國的“筑波科技城”即將出現(xiàn)！ 基礎(chǔ)層面的必要性 —— 占領(lǐng) —— 環(huán)渤海擁有大量的市場(chǎng)空白 要求 —— 項(xiàng)目自身需要，必須擴(kuò)展到更大范圍 …… 更高層次的引領(lǐng)性 —— 國家政策 我們?cè)倏磭艺叩膶?dǎo)向 …… 國家政策動(dòng)向 —— 時(shí)代命運(yùn)的走向 黨的十六屆五中全會(huì)召開后，中國正把目光投向環(huán)渤海，將部署規(guī)劃加快開發(fā)周邊區(qū)域，以帶動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“第三極” ──環(huán)渤海區(qū)域的發(fā)展，改變中國經(jīng)濟(jì)“南快北慢”的格局。 總結(jié)認(rèn)識(shí)： 南快北慢 —— 行業(yè)內(nèi)，北京、上海、廣州、深圳的核心作用地位不可動(dòng)搖。正如一位創(chuàng)新理論的先驅(qū)所說：“創(chuàng)新不是孤立事件，并且不在時(shí)間上均勻地分布，而是相反，它們趨于集群，或者說成簇地發(fā)生。 第三，集群利于創(chuàng)新。使得每一個(gè)環(huán)節(jié)的生產(chǎn)和經(jīng)營都是根據(jù)效率和經(jīng)濟(jì)原則而非其他關(guān)系進(jìn)行廣泛的分工與協(xié)作，最終使交易成本最小化。 其次，集群降低成本。 可見，集群化已經(jīng)成為我國電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)！ 集群化組合優(yōu)勢(shì) —— 首先，集群加強(qiáng)專業(yè)化。珠三角的其集群優(yōu)勢(shì)通過華強(qiáng)北“中國電子信息第一街”的繁榮景象，就可見一般。不可否認(rèn)在世界上眾多的集群中，以 IT產(chǎn)業(yè)集群聞名的美國硅谷、印度的班加羅爾等所取得的巨大成功充分體現(xiàn)了 IT產(chǎn)業(yè)集群的優(yōu)勢(shì)。 猶如北京中關(guān)村、上海徐家匯、廣州石牌村、深圳華強(qiáng)北、成都磨子橋、重慶石橋鋪、西安雁塔路、沈陽三好街、南京珠江路、杭州文三路、合肥金寨路 …… —— 如何定位的問題，也是如何突破行業(yè)利潤(rùn)壁壘、尋找市場(chǎng)空白的要點(diǎn)。 當(dāng)時(shí)時(shí)常有聽到這樣的故事：為了給別人 DIY一臺(tái) PC機(jī)，坐飛機(jī)到深圳買 2根內(nèi)存條，除了來回的路費(fèi)還要掙幾百元；商家做生意時(shí)間自己隨意決定，平時(shí)上班，周末關(guān)門休息。 從實(shí)際出發(fā)，本案必須定位與輻射更大區(qū)域的、有影響力的行業(yè)綜合體！ 再看看產(chǎn)業(yè)布局 —— 就市場(chǎng)來說，我們以后運(yùn)營的空白點(diǎn)在哪里？ 產(chǎn)業(yè)的集中區(qū)域最早的形成，應(yīng)該在北京中關(guān)村和深圳華強(qiáng)北。 —— 《北京青年報(bào)》 山大路經(jīng)營現(xiàn)狀 整條山大路經(jīng)營狀況與現(xiàn)在的行業(yè)慘淡光景差不許多， 09年， HP、戴爾、 tinkpad、宏基、華