試論住房按揭法律問題-文庫吧資料
2025-02-03 15:38本頁面
【正文】 的最佳方式，因為拍賣可以通過多人的競買使抵押房產的價值得到充分的體現(xiàn)，而且拍賣大多是由拍賣機構進行，可以避免采用變賣或者折價方式時可能會導致抵押物的實際價值與變賣價值或者協(xié)商價值不一致的現(xiàn)象。 按揭權的實現(xiàn)方式有：(1)與按揭人協(xié)商以按揭房屋折價受償。 (二)住房按揭權的實行因此，這兩個合同是有一定聯(lián)系但又相互獨立的。購房人依約支付房款，房產商履行交付房屋并為購房人辦理房屋產權證等合同義務后，房屋買賣合同的權利義務歸于消滅，但按揭合同卻并不因此而消滅，其可獨立存在到二三十年后購房人還清貸款時才消滅。首先，按揭合同的目的是借貸資金，房屋買賣合同的目的是買賣房屋，兩合同追求的目的并不具有依附性，是各自獨立的。 司法實踐中有觀點認為，按揭合同是房屋買賣合同的從合同，不具有獨立性，因房屋買賣合同的變更、消滅而變更、消滅。 四、住房按揭實務中的法律問題住房按揭除了由按揭人提供現(xiàn)房或期房作為履行債務的擔保外，還由房產商作為保證人，因此，可以說住房按揭是以人保和物保兩種方式擔保貸款債務的履行。 再次，住房按揭是一種特殊的擔保方式。此外，按揭權具有很強的擔保性，它擔保按揭人按時償還欠款，否則便喪失按揭物的所有權。用益物權的支配對象是權利客體的實體，即權利人對標的物實體進行利用，并通過此種利用而獲得利益。物的擔保的共同屬性之一是價值權性，住房按揭權也不例外，其所支配的對象并非按揭房屋的實體，而是其價值。(5)物權種類與內容基于物權法定主義，但若物權基于當事人的意思而非法律的直接規(guī)定而發(fā)生，則稱之為意定物權。(4)住房按揭權具有對世效力。因此，按揭權是一種對物的支配權。(2)就其內容而言，它是一種支配權。 首先，住房按揭權是一種物權。 通過上列比較分析，筆者認為，我國的住房按揭有別于英美法系的按揭和大陸法系的讓與擔保，也不同于抵押和質押，是一種新型的物權擔保方式。 20世紀90年代以來，按揭制度引入我國并在房地產市場普遍適用，但由于我國現(xiàn)行法律中至今尚未使用按揭這一概念，就按揭的法律屬性在學術上有頗多爭議，有的認為按揭即抵押，或稱為準抵押；有的認為按揭應是質押；有的則認為按揭是不同于抵押、質押的一種新型擔保物權。按揭權人可采取以折價或拍賣、變賣標的物所得款項優(yōu)先受償或由售房人回購標的物，并以回購款償還銀行貸款本息兩種方式實現(xiàn)按揭權。 無論是現(xiàn)房還是期房，均須向按揭住房所在地的房產管理機關辦理登記后才能生效。而讓與擔保是擔保權人以取得擔保物的權利(主要是所有權)讓與為內容來擔保自己的債權受償。 (4)權利內容不同。在我國，按揭主要適用于房地產，而讓與擔保適用標的十分廣泛，凡依法可以轉讓的各種動產、不動產及財產權利，都可適用。按揭所涉及的法律關系比讓與擔保復雜得多，如前文所述一般涉及四到六個法律關系。按揭包括購房人、售房人與按揭銀行三方主體，且按揭權人須是銀行，按揭人須是購房人?！蔽覈淖》堪唇遗c大陸法系的讓與擔保有以下區(qū)別： 與讓與擔保的比較權利質押的出質人不按規(guī)定清償債務，那么可由質權人與出質人協(xié)議將質押標的折價清償，也可以依法拍賣、變賣質押標的。 (5)實現(xiàn)方式不同。按揭除將有關合同和權屬證明交按揭權人占有外，還必須到房地產管理部門登記后方生效，而質押自質物交付質押權人占有時即生效(法律規(guī)定須登記的除外)。 (3)權利的內容不同。簡言之，用于按揭的財產主要是不動產，而權利質押的標的只能是權利，而不包括不動產。期房按揭的標的是物，即按揭人即將購得的房屋。按揭的主體為按揭人、按揭權人和售房人三方，按揭人須是購房人；按揭權人是提供按揭貸款的銀行等金融機構。 我國的住房按揭與質押的區(qū)別如下：按揭權人可以處分被按揭的房屋，進行變價而受償，也可以通過售房人回購而實現(xiàn)債權。期房在竣工交付前的風險責任由房產商承擔，如遭毀損，房產商應將所得的保險金交給按揭權人；但房屋交付后由按揭人占有和保管，故按揭標的物的風險責任由按揭人承擔。期房按揭應辦理抵押登記備案或者預抵押登記，待期房竣工交付取得房屋產權證后，再辦理正式抵押登記。 (5)根據《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》第16條的規(guī)定，期房按揭必須以購得的房屋價值全額用于按揭貸款擔保，即同一房屋只能設定一項按揭權。 (4)按揭貸款規(guī)定了首付款，即銀行提供按揭貸款的前提是購房人與房產商簽訂了房屋買賣合同并已支付了部分房款，中國人民銀行規(guī)定首付款不得低于房屋總價款的20％，以確保按揭房屋處分時的價值不低于未償債權總額，而房屋抵押則沒有首付款的要求。房屋抵押的標的物是抵押人已經擁有所有權的現(xiàn)實存在的房屋。 (3)標的物不同。期房按揭涉及前文所述四到六個法律關系，而房屋抵押只涉及一個法律關系，即抵押人與抵押權人之間的抵押擔保關系。期房按揭的主體為按揭人、按揭權人和售房人三方，且主體是確定的，即按揭人須是購房人，其對按揭標的物的所有權具有期待權；按揭權人是提供按揭貸款的銀行等金融機構。下面主要對期房按揭與我國法律規(guī)定的房屋抵押的不同點進行比較：(3)都無須轉移擔保物的占有權。 住房按揭與房屋抵押的共同點：(1)設立目的都是為了擔保債權的履行。 (二)我國住房按揭制度與相關擔保制度的比較 可見，我國大陸的個人住房按揭，無論是現(xiàn)房按揭還是期房按揭，其內涵與英美法中和我國香港特別行政區(qū)的按揭是不同的。 英美法上按揭的借款人不按約償還貸款本息，由按揭權人將其所有而由借款人居住的房屋收回進行處分，借款人則喪失產業(yè)贖回權；而我國住房按揭的按揭權人實現(xiàn)按揭權可采取兩種方式，一種是折價或以拍賣變賣標的物所得價款優(yōu)先受償；一種是在合同中約定回購條款，由房產商向銀行回購標的物，并以回購款優(yōu)先償還銀行貸款本息。 英美法上的按揭一般是將產業(yè)轉讓給按揭權人，借款人還款后再贖回產業(yè)；而我國的住房按揭，按揭標的所有權不轉移給按揭權人，其擔保方式一般為抵押加保證，即購房者除以所購住房為借款提供抵押擔
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