【正文】 單一運作的業(yè)務單元向規(guī)范化綜合工程開發(fā)企業(yè)轉變167。合 2023年 2023年 銷售額（萬元） 1800 2800 4200 5900 8200 22900銷售額增長率　 % % % % 　不銹鋼業(yè)務 （萬元）900 1300 2023 2800 4000 11000裝飾裝璜（萬元）500 800 1200 1800 2700 7000塑鋼窗業(yè)（萬元）400 700 1000 1300 1500 4900利潤率 20% 20% 20% 20% 20% 次主導業(yè)務：工程綜合開發(fā) 整合現(xiàn)有工程開發(fā)業(yè)務 次主業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標 次主業(yè)的市場拓展策略 次主業(yè)的風險因素與規(guī)避54經營規(guī)模：五年總銷售額達到 ，稅后利潤達到 43005500萬元 總體目標：逐漸成為規(guī)模適度的長春市及周邊地區(qū)綜合性工程開發(fā)強勢企業(yè)五年期規(guī)劃指標 不銹鋼業(yè)務 塑鋼業(yè)務 裝飾業(yè)務 合 長春市的家裝這一廣闊的潛在市場還遠未開發(fā)，按長春市年銷售 200萬平方米商品房，每平方米最低裝修報價 150～ 200元計算，則每年長春市家裝市場至少有 3～ 4億元的市場空間167。 相比于長春市現(xiàn)有 800多家多為個體作坊式的塑鋼門窗加工生產企業(yè)中，國信集團擁有的現(xiàn)代化加工生產線和穩(wěn)定的技術人員具有比較明顯的同比優(yōu)勢 每年 300－ 400萬平方米的房地產開發(fā)項目、 200萬平方米的裝飾項目，粗略匡算 每年 300－ 400萬平方米的房地產開發(fā)項目、 200萬平方米的裝飾項目所對應的不銹鋼制品工程167。 在一定階段與國信集團房地產主業(yè)形成犄角之勢51不銹鋼公司塑鋼公司 裝飾公司 核心競爭力不銹鋼公司、塑鋼公司、裝飾公司三位一體運作促進 促進促進國信集團現(xiàn)有工程開發(fā)業(yè)務的內在協(xié)同效應技術： 通過協(xié)同運作，形成經營規(guī)模的擴大，利于吸引和培養(yǎng)優(yōu)秀技術人員資金： 規(guī)?；?、協(xié)同化運作，利于資金利用效率的提高生產： 同一產業(yè)鏈上相關聯(lián)的不同業(yè)務模塊，通過協(xié)同運作，可降低生產費用和管理費用市場 ：通過協(xié)同運作，可將各自擁有的 “小”市場集成為 “大 ”市場52工程綜合開發(fā)業(yè)務的市場拓展空間q 不銹鋼產（制）品167。 集中發(fā)展為相對獨立運作的業(yè)務層面167。 有利于提高市場的占有率167。 有利于資源的整合與共享167。 有利于業(yè)務的互補和銜接167。 副業(yè)：冰雪娛樂旅游與物業(yè)管理 49 167。 主導業(yè)務：借勢型房地產開發(fā) 167。 在今后一、兩年時間內適當收縮主業(yè)以外的業(yè)務戰(zhàn)線，提高資產運用效率167。 繼續(xù)固化與長影的長期利益共同體關系，至少保障 “陽光景都 ”項目二期、三期工程的正常開發(fā)167。 項目前期保證詳細的市場調研和專業(yè)策劃，實施整合營銷，控制開發(fā)成本167。 實事求是地把握主業(yè)的擴張速度，保持適度的開發(fā)利潤率167。 房地產開發(fā)是典型的資金密集型行業(yè)，開發(fā)環(huán)節(jié)中的流動資金短缺會造成整個項目鏈的斷裂及因此而引發(fā)開發(fā)企業(yè)的 “多米諾骨牌效應 ”167。 國信集團的項目儲備資源目前主要來自長影，但這一資源儲備將受長影高層人員變動及其經營格局調整等各種因素的影響，存在不可預測的風險 本地開發(fā)商的日漸成熟與外地實力強大的開發(fā)商介入，使長春市房地產市場競爭不斷加劇，房地產企業(yè)在項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)稍有不慎都有可能招致整個項目的失敗，嚴重者甚至可能導致企業(yè)的倒閉q 資源風險167。167。 總體而言，目前我國的房地產開發(fā)政策環(huán)境是日趨規(guī)范、細致，國信集團房地產主業(yè)可能面臨的政策風險主要來自于對因開發(fā)實力相對弱小而受到的制約。 房地產開發(fā)是典型的高風險、高投入、高回報行業(yè)，其中對房地產開發(fā)商影響最大的風險因素就是國家相關政策的規(guī)制167。為加強投入的對象，而以上兩方面均相對較弱的業(yè)務應考慮退出44 167。的資源有限，必須有所取舍。尋求新的融資通道， 在五年戰(zhàn)略規(guī)劃期內，國信集團單一依靠自身發(fā)展難以達到房地產主業(yè)的規(guī)?；瘍?yōu)勢，須在更大視野范圍實施戰(zhàn)略性合作167。 長影極有可能在未來一定時期成為我國電影行業(yè)第一家上市企業(yè)，這一潛在的資本市場主題在上市培育期間就會有諸多商業(yè)運作空間，國信集團作為長影第二大股東宜主動發(fā)揮作用，積極參與其重大經營決策，從中獲得新的拓展機會。投入原材料產品服務銷售渠道客戶偏好40主業(yè)拓展過程中的合作與借勢q 重新認識和 特別注意發(fā)揮國信集團作為長影影視股份公司第二大股東的作用167。戶資產 /核心能力 提高公司內部存量資金的運用效率167。 建立真正富有激勵作用的銷售獎勵制度167。 充分利用 “長影陽光景都 ”項目打下的基礎，重點突出國信集團房地產項目的影視文化藝術社區(qū)特色167。 新城市生活主義的開發(fā)模式＝產業(yè)化打造的換代住宅＋街坊化的配套與服務＋和諧優(yōu)美的自然環(huán)境＋濃郁迷人的文化氛圍167。 強化國信集團與長影的長期利益共同體關系， “ 商 ” 、 “ 情 ” 結合，同時積極介入長影世紀城新區(qū) 40公頃房地產綜合項目的開發(fā)工作（主要是為造勢）167。 抓住時機積極籌備 “陽光景都 ”二期開發(fā)工程的相關工作167。 強化樓盤營銷，利用地理位置優(yōu)勢，可考慮采用出租、出售相結合，以租代售等靈活多樣的售樓手法擴大銷售面167。 主導業(yè)務：借勢型房地產開發(fā) 長春市房地產市場鳥瞰 房地產主業(yè)的戰(zhàn)略目標 房地產主業(yè)加強與拓展 主業(yè)的風險因素與規(guī)避37項目開發(fā)與資源儲備q 現(xiàn)有項目的運作167。 20% 17% 14% 0% 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 合 房地產市場進入穩(wěn)定有序的發(fā)展軌道后，中小房地產企業(yè)的競爭弱勢會更加突出，國信集團房地產主業(yè)須向 “大 ”而 “強 ”的方向發(fā)展，提高綜合競爭實力167。? 房地產開發(fā)是國信集團盈利能力最強的業(yè)務，其所創(chuàng)造的利潤三年來每年均占到公司總利潤的 75％以上? 房地產開發(fā)是占用國信集團人、財、物各類資源最多的業(yè)務167。 從國信集團發(fā)展歷史來看，決定了房地產業(yè)作為國信集團主業(yè)的歷史必然性 可見，長春市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比全國平均值少 730元，而商品房平均售價卻比全國平均水平高出 135元 /㎡q 經過兩年多的快速發(fā)展，長春市房地產業(yè)自 2023年下半年開始進入調整期；供需結構不合理和市場競爭的不斷加劇，將加快長春市房地產企業(yè)的整合32 167。 與全國平均水平比較，長春市的房價也顯略高。 而目前長春市商品房最低售價為 1300元 /㎡， 2023年度商品房平均售價為 2238元 /㎡。我國 2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6280 目前的房價與百姓的收入比例關系不協(xié)調。(數(shù)據(jù)來源： 2023年 10月長春市秋季房展會參展樓盤資料統(tǒng)計）長春市住宅消費需求趨勢（三）30長春市房地產業(yè)產品供需格局（三）：開發(fā)商與市場分割大連萬達星宇地產吉林亞泰市場份額企業(yè)實力長房 長春地產熱電國信宇華建業(yè)秋實東華綜合實力強的幾家開發(fā)商在長春市外圍采取規(guī)?；_發(fā)運作，并已在長春市形成地產品牌優(yōu)勢開發(fā)實力中等，利用政府背景，在長春市取得較好開發(fā)地段進行項目開發(fā)綜合實力較弱，利用各種資源或渠道獲得長春市內可開發(fā)地段進行項目開發(fā)q 綜合實力較強的開發(fā)商采取規(guī)?；\作，在長春市市郊開發(fā)大片新社區(qū)q 有一定政府背景的當?shù)亟ㄖ緭屖珠_發(fā)長春市市內好地段q 其它各種規(guī)模較小的開發(fā)商則各顯神通，采取 “見縫插針 ”式開發(fā)31長春市房地產業(yè)產品供需格局（四）：未來發(fā)展趨勢q 規(guī)模效益日趨明顯，追求品牌住房的意識明顯增強。 而位處較好地段的樓盤之設計戶型絕大部分都在 130㎡以上q 在長春市空置房屋中，除少部分存在結構和質量缺陷外，大部分都是由于開發(fā)定位不準、造價偏高等原因導致滯銷，甚至有個別小區(qū)開盤即死盤，如 2023年開盤的 “金色家園 ”、 “吉港花園 ”、 “雍景豪庭 ”和 “五環(huán) 但是，開發(fā)商所提供的商品房產品在房屋質量、物業(yè)管理、地理位置等因素方面符合消費者需求或可供選擇的經濟適用房仍然較少，而面對大批質量好、地理位置佳的中高價商品房，工薪階層由于囊中羞澀，償債能力弱，加之消費觀念滯后，敢于按揭購買的還是只占很少一部分q 面積結構錯位167。%，其它經營性收入來源占 20％q 價格結構錯位167。 經濟適用房繼續(xù)成為消費者選擇的主要品種，其所占比例為計劃購房消費者的 %（ 2023年秋季房展會 ）167。2500－3000元占 30％， 2023－ 2500元占 17％167。 單位售價 2023元以上項目由國家建設部審批q 由于經濟適用房項目利潤率相當較低，開發(fā)商積極性受到影響，而已開發(fā)的經濟適用房項目也多數(shù)分布在長春市較為偏僻的地區(qū)q 長春市近期房地產竣工項目仍以中高價位樓盤為主167。 單位售價 1650元以下項目由長春市建管辦審批167。成熟期 成長期 2023年以前的長春房地產業(yè)? 行業(yè)的政策較寬松（或不太成形），制度不完善，法規(guī)不健全? 本地開發(fā)商整體素質不高，綜合實力不強，混沌態(tài)居多? 消費者尚不成熟167。 據(jù)統(tǒng)計，全國城鎮(zhèn)居民每年人均新建住宅達 —20q 綜合比較來看，以 2023年為分界線，長春市房地產業(yè)處于由不規(guī)范的幼稚期向成長前期的轉軌階段167。 目前房地產開發(fā)主要集中在住宅建設和相應配套基礎設施的建設，寫字樓、賓館的建設速度相對趨緩167。 三是轉型。 二是轉軌。 一是轉制。 在中國經濟持續(xù)高速增長，國家對住房消費相關鼓勵政策出臺，到住宅一級市場和二級交易市場的相繼建立，都為房地產行業(yè)的重新洗牌和良性發(fā)展提供了較好的外部環(huán)境167。 中國經過這些年來由計劃經濟向市場經濟的轉型，房地產行業(yè)基本完成了從大起大落的幼稚期到相對穩(wěn)定和理性的成長期之轉變167。 主導業(yè)務：借勢型房地產開發(fā) 長春市房地產市場鳥瞰 房地產主業(yè)的戰(zhàn)略目標 房地產主業(yè)加強與拓展 主業(yè)的風險因素與規(guī)避18國內房地產業(yè)概貌與長春市房地產業(yè)發(fā)展定位q 我國房地產業(yè)自改革開放以來從無到有二十多年的發(fā)展建設，經歷了從單一追求數(shù)量到數(shù)量與質量并舉、從零敲碎打到規(guī)模化發(fā)展、從產品結構單一到向多元化邁進的發(fā)展歷程，并有力地帶動了相關配套產業(yè)的發(fā)展q 隨著房地產開發(fā)相關政策法規(guī)的不斷完善，加之日趨激烈的市場競爭，我國房地產業(yè)在淘汰與整合中逐漸向規(guī)范化方向發(fā)展。 次主導業(yè)務：房地產配套業(yè)務 167。融資環(huán)境進一步改善，民營企業(yè)國民待遇到位調整和實施新的發(fā)展戰(zhàn)略之必要條件條件三16 PartⅡ 國信集團產業(yè)發(fā)展方向定位 167。政治局勢持續(xù)穩(wěn)定，企業(yè)外部公共關系和諧167。“陽光景都 ”項目能持續(xù)正常操作167。國信集團局部利益與長遠發(fā)展關系協(xié)調167。利益與權力重新分配過程中的動態(tài)平衡167。 吉林省大冰雪旅游概念和與長影未來發(fā)展相聯(lián)系的影視旅游167。 長春市目前 住宅年需求量在 200萬平方米左右，未來十年內仍會 呈不斷上升趨勢，并會帶動相關產業(yè)的增長167。來自政府部門的產業(yè)政策有可能不利于中小規(guī)模房地產企業(yè)的發(fā)展q 機會167。 所涉足行業(yè)的市場競爭均異常激烈167。 房地產主業(yè)開發(fā)屬資金密集性行業(yè)，國信集團自有資金不足、融資渠道較窄，影響開發(fā)能力167。 人力資源數(shù)量不足且存在結構性缺陷，尤其缺少經營管理、市場營銷、財務金融等復合型人才167。 已經在影視業(yè)和特色旅游業(yè)準備了較好的切入點q 劣勢167。 與地方政府和社會各界良好的關系資源網絡167。 以 “共有民營 ”理念為基礎構筑的企業(yè)核心團隊167。 規(guī)劃期與分階段戰(zhàn)略目標 167。7700萬國信集團五年戰(zhàn)略規(guī)劃期內各主要經營指標分階段分解13 PartⅠ 國信集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的現(xiàn)狀基礎 167。4300萬 年銷售額 2億 2023—2023 年 25% 科學而規(guī)范的經營管理是國信集團發(fā)展戰(zhàn)略調整的原則167。 主業(yè)、次主業(yè)、副業(yè)層遞關系的業(yè)務組合是國信集團發(fā)展戰(zhàn)略調整的起點? 主業(yè)：對企業(yè)的利潤貢獻率達到 70％以上? 次主業(yè)：市場運作空間大，可獨立發(fā)展，對企業(yè)利潤貢獻率達 20％以上? 副業(yè)：無需過多的投入，有可能為企業(yè)提供源源不斷的現(xiàn)金流167。 規(guī)劃期與分階段戰(zhàn)略目標 167。目前的國信集團8由學步期進入青春期的國信集團綜合實力處于起伏波動的不穩(wěn)定狀態(tài)，需要通過戰(zhàn)略性的變革與整體提升來實現(xiàn)第二次創(chuàng)業(yè)變革導入期成長期成熟期第二次創(chuàng)業(yè)期變革陣痛！所有變革都存在風險但變革終究不可避免企業(yè)生命周期 企業(yè)戰(zhàn)略周期進入新一輪發(fā)展周期孕育嬰兒期學步期青春期盛年期 病態(tài)期蹣跚期