【正文】 管理混亂資金緊張前景不明 市場先機(jī) （建設(shè)、入市較早） 市場口碑較差投資信心受挫 O T 傳統(tǒng)市場的升級換代 自身團(tuán)隊(duì)的開發(fā)能力 區(qū)域人氣的主逐步形成 同類項(xiàng)目的市場爭奪 產(chǎn)業(yè) （服裝紡織） 的發(fā)展依托 高水平運(yùn)營的難題 紡織服裝、房地產(chǎn)行業(yè)走向 四、綜合對比四、綜合對比南昌南昌 在昌東工業(yè)園區(qū)、有產(chǎn)業(yè)支撐，交通在昌東工業(yè)園區(qū)、有產(chǎn)業(yè)支撐，交通不是很便利。 資源優(yōu)勢資源優(yōu)勢地域條件地域條件 在紅角洲區(qū)域，地域四通八達(dá)，交通便在紅角洲區(qū)域，地域四通八達(dá)，交通便利。 是南昌市青山湖區(qū)是南昌市青山湖區(qū) 3010重點(diǎn)工程項(xiàng)目重點(diǎn)工程項(xiàng)目 政策支持政策支持經(jīng)營成本經(jīng)營成本 暫無暫無 暫無暫無 經(jīng)營成本經(jīng)營成本招商政策招商政策 暫無暫無 暫無暫無 招商政策招商政策資源優(yōu)勢資源優(yōu)勢 七大優(yōu)勢：規(guī)模大、配套齊、區(qū)位優(yōu)、檔七大優(yōu)勢：規(guī)模大、配套齊、區(qū)位優(yōu)、檔次高、資源廣、管理佳、前景好次高、資源廣、管理佳、前景好 有洪城大市場得天獨(dú)厚的客戶資源優(yōu)有洪城大市場得天獨(dú)厚的客戶資源優(yōu)勢。 立體交通立體交通政策支持政策支持 是江西省十大重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一。隨著朝陽新城、象湖新城，城南板塊的建設(shè)，昌南大道將是下一條洪板塊的建設(shè)，昌南大道將是下一條洪城路，擁擠不堪，從商貿(mào)物流的角度城路，擁擠不堪，從商貿(mào)物流的角度考慮，這是致命的弊病。 目前主要出路是昌東大道、昌南大目前主要出路是昌東大道、昌南大道。 規(guī)規(guī) 劃劃立體交通立體交通 南昌華南城東面是規(guī)劃的南昌西客站以及南昌華南城東面是規(guī)劃的南昌西客站以及江西大動脈贛粵高速江西大動脈贛粵高速 ,西面是西面是 320國道，南國道，南面是向莆鐵路，北面是城市二環(huán)線，有著面是向莆鐵路，北面是城市二環(huán)線，有著先天的交通優(yōu)勢。 在規(guī)劃上洪大城東城采用在規(guī)劃上洪大城東城采用 “五縱兩橫五縱兩橫”的規(guī)劃布局設(shè)計(jì)，商貿(mào)辦公服務(wù)的規(guī)劃布局設(shè)計(jì)，商貿(mào)辦公服務(wù)帶、創(chuàng)意園區(qū)及開放式居住帶、主題帶、創(chuàng)意園區(qū)及開放式居住帶、主題市場帶、傳統(tǒng)市場帶傳統(tǒng)居住帶及商市場帶、傳統(tǒng)市場帶傳統(tǒng)居住帶及商務(wù)會所區(qū)、城市綜合商業(yè)服務(wù)帶、城務(wù)會所區(qū)、城市綜合商業(yè)服務(wù)帶、城市商貿(mào)辦公服務(wù)帶，整體規(guī)劃欠妥。華南城作為世界工業(yè)原料及商品交易中心，南昌中心，南昌 .華南城在項(xiàng)目上主要是集物華南城在項(xiàng)目上主要是集物流倉儲、工業(yè)原料及商品展示展覽交易、流倉儲、工業(yè)原料及商品展示展覽交易、物流信息服務(wù)、商務(wù)、生活配套于一體。 品牌影響品牌影響規(guī)規(guī) 模模 占地為占地為 3000畝畝 占地為占地為 2800畝畝 規(guī)規(guī) 模模規(guī)規(guī) 劃劃 南昌南昌 .華南城在項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)、規(guī)劃上都華南城在項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)、規(guī)劃上都充分考慮到了投資者和消費(fèi)者的動機(jī)和需充分考慮到了投資者和消費(fèi)者的動機(jī)和需求。 江西本土著名企業(yè)，洪城大市場已經(jīng)江西本土著名企業(yè)，洪城大市場已經(jīng)在江西形成了行業(yè)龍頭企業(yè)。 華南城華南城 VS VS 洪大城東城洪大城東城品牌影響品牌影響 全國連鎖知名品牌、公司股東皆為行業(yè)領(lǐng)全國連鎖知名品牌、公司股東皆為行業(yè)領(lǐng)軍人物。第四節(jié)、對比分析第四節(jié)、對比分析一、洪大城東城 SWOT分析 S W 品牌優(yōu)勢 （洪大集團(tuán)開發(fā) ) 本土資源優(yōu)勢 （洪大的體系內(nèi)） 立體大交通滯后 產(chǎn)業(yè)支撐優(yōu)勢 （依托昌東工業(yè)園） 整體規(guī)劃尚缺完整性科學(xué)性 政策優(yōu)勢 （青山湖區(qū)核心項(xiàng)目） 小環(huán)境知名度小承載力不足 資源優(yōu)勢 （ 行業(yè)領(lǐng)軍得心應(yīng)手） 拆遷導(dǎo)致建設(shè)滯后 地利優(yōu)勢 （ 現(xiàn)有先天質(zhì)素優(yōu)良 ） O T 傳統(tǒng)市場的升級換代 自身資源運(yùn)用的成本問題 洪大市場的升級催生的遷移 同類市場的市場爭奪 產(chǎn)業(yè) （服裝紡織） 的發(fā)展依托 高水平運(yùn)作的難題 區(qū)域政府的大力度支持 紡織服裝、房地產(chǎn)的行業(yè)走向 二、綜合對比二、綜合對比南昌南昌 遵循 “人無我有，人有我先 ”的策略，迅速展開建設(shè)、推廣、招商、運(yùn)營工作，搶占市場先機(jī)。 華南城確實(shí)需要面對一些來自該項(xiàng)目的競爭壓力。開發(fā)運(yùn)營持續(xù)力度減弱：團(tuán)隊(duì)管理混亂，資金緊張，項(xiàng)目現(xiàn)狀堪憂，未來前景不明朗。周邊交通道路環(huán)境較差，不具備大市場必須的立體交通網(wǎng)絡(luò)。南昌小商品城經(jīng)營店面大多為三層產(chǎn)權(quán)式商鋪，一層經(jīng)營，二、三成辦公、倉儲等。 華南城相比要小。地利優(yōu)勢： 該項(xiàng)目與南昌縣小藍(lán)工業(yè)園、英雄開發(fā)區(qū)、昌南工業(yè)園等直線距離較近，且其周邊已有多個(gè)樓盤已封頂交房，隨著南昌市城市建設(shè)南移的逐步推進(jìn)，朝陽洲板塊將成為南昌城市新的發(fā)展中心，南昌小商品城將擁有較高的社會消費(fèi)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的支持?！?優(yōu)勢優(yōu)勢開發(fā)優(yōu)勢：、開發(fā)優(yōu)勢： 浙江開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，專業(yè)市場林立且基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)雄厚，擁有成熟的專業(yè)市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)以及雄厚的產(chǎn)業(yè)和資金作為競爭后盾。南昌小商 品城的團(tuán)隊(duì)擁有強(qiáng)大的投資運(yùn)營團(tuán)隊(duì)和長期建設(shè)經(jīng)營專業(yè)市場的成功經(jīng) 驗(yàn)，擁有雄厚的沿海產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)資源，又有五華批發(fā)大市場等南昌市專 業(yè)市場運(yùn)營管理豐富經(jīng)驗(yàn)的合作者戰(zhàn)略加盟，可以說，南昌小商品城具有極其良好的發(fā)展前景。容易使商戶對兩個(gè)項(xiàng)目定位感覺重復(fù)，無法對公司項(xiàng)目產(chǎn)生觸動，使以后項(xiàng)目銷售及招商增加困難。 該項(xiàng)目的市場定位與我公司項(xiàng)目定位具有極大重合之處。主要參加會議的是洪大集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)及紡織原、輔料的商戶。n 洪大城東城主要對外宣傳定義是： 打造一個(gè) “面向中部市場的，集生產(chǎn)資料、生活資料原料采購、產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)加工、商品展示、交易、物流、電子商務(wù)、企業(yè)總部、居住配套等于一體的新型產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺 。高炮廣告位置處在去其項(xiàng)目的主干道上，作為項(xiàng)目的形象宣傳。? 洪大城東城項(xiàng)目網(wǎng)站作為其現(xiàn)階段主要的媒體宣傳手段，詳細(xì)的介紹了項(xiàng)目規(guī)劃、發(fā)展及項(xiàng)目現(xiàn)狀。? 報(bào)紙廣告前期以軟宣為主，而且廣告位置及標(biāo)題不是很醒目，洪大城東城于 7月 1日 在 《 江南都市報(bào) 》 、 《 南昌晚報(bào) 》 、 《 信息日報(bào) 》 三家主流媒體投放了一次整版廣告（封底），作為項(xiàng)目開篇入市正式亮相。七、合作機(jī)構(gòu)七、合作機(jī)構(gòu)依托環(huán)鄱陽湖國家戰(zhàn)略布局，聯(lián)手國內(nèi)、省內(nèi)各行業(yè)領(lǐng)域的社團(tuán)組織，充分利用各行業(yè)自身特點(diǎn)及發(fā)展趨勢，結(jié)合國內(nèi)外先進(jìn)理念，為江西及中部地區(qū)未來的商貿(mào)業(yè)發(fā)展打造一個(gè)采購成本最低，最符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)供銷一體化交易平臺。真正做到足不出戶，收獲財(cái)富。洪大城中城網(wǎng)站以一站式創(chuàng)新服務(wù)理念，實(shí)現(xiàn)多種形式的信息交互，提供全面的行業(yè)信息和市場信息，立主把 “洪大城東城網(wǎng)站 ”建設(shè)城以商業(yè)貿(mào)易鏈為背景，先進(jìn)科學(xué)技術(shù)為主導(dǎo)，專業(yè)性服務(wù)為一體的新一代電子商務(wù)平臺。物流形成大分小、小分細(xì)、由外而內(nèi)、由內(nèi)而外的循環(huán)，不會再有貨物堵塞造成的貿(mào)易延遲，提高采購效率，市場交易率。四、物流體系四、物流體系※ 外：多級物流，網(wǎng)蓋 6小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈物流中心將開通省際物流，市際物流，縣際物流等多級物流線路，網(wǎng)蓋以南昌為中心的六小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。主要目標(biāo)客戶為洪城大市場客戶與產(chǎn)業(yè)園生產(chǎn)性廠家。昌東工業(yè)園已被青山湖區(qū)命名為 “江西省紡織服裝產(chǎn)業(yè)基地 ”，并被全國工商聯(lián)授予 “全國紡織服裝生產(chǎn)基地 ”，目前其正在申報(bào)江西省針織服裝特色工業(yè)園區(qū)。尤其是針紡服裝行業(yè)，形成了從原料、加工、后整理的較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈。 洪大城東城規(guī)劃示意圖洪大城東城規(guī)劃示意圖三、招商環(huán)境及對象三、招商環(huán)境及對象 項(xiàng)目位于昌東工業(yè)園內(nèi)。二橫二橫n ：沿昌東南路兩側(cè)布置，提供餐飲、休閑、娛樂等配套服務(wù)。 北端設(shè)置公交站和物流倉儲中心，南端設(shè)置物流配送中心和長途客運(yùn)站。n ：西鄰主題市場帶，東鄰傳統(tǒng)居住帶。n ：西鄰創(chuàng)意園區(qū)及開放式居住帶，東鄰傳統(tǒng)市場帶。n ：東鄰商貿(mào)辦公服務(wù)帶，以商住樓、購物中心、創(chuàng)意園區(qū)、配套小學(xué)為主，集居住、商業(yè)、教育、產(chǎn)業(yè)研究于一體。項(xiàng)目依靠洪城大市場原有的市場資源，進(jìn)行重新整合升級（因老市項(xiàng)目依靠洪城大市場原有的市場資源，進(jìn)行重新整合升級（因老市場現(xiàn)處于市區(qū)交通、物流擁堵），原洪城大市場商戶明年場現(xiàn)處于市區(qū)交通、物流擁堵），原洪城大市場商戶明年 A、 B區(qū)拆區(qū)拆遷，現(xiàn)正協(xié)商安置于處項(xiàng)目地；遷，現(xiàn)正協(xié)商安置于處項(xiàng)目地；市政府現(xiàn)大力支持；公交總站將會落戶項(xiàng)目地中，南昌長運(yùn)客運(yùn)站市政府現(xiàn)大力支持；公交總站將會落戶項(xiàng)目地中，南昌長運(yùn)客運(yùn)站2023年將搬遷于項(xiàng)目周邊；年將搬遷于項(xiàng)目周邊；二、規(guī)劃布局二、規(guī)劃布局在規(guī)劃上洪大城東城采用 “五縱兩橫 ”的規(guī)劃布局設(shè)計(jì)。 優(yōu)惠政策：買三間以上店鋪可以優(yōu)惠政策：買三間以上店鋪可以送倉庫送倉庫 23年使用權(quán)年使用權(quán)17 所有稅費(fèi)（元所有稅費(fèi)（元 /戶戶 /月）月） 未定未定18 物業(yè)物業(yè) /倉儲物流情況倉儲物流情況 倉庫：倉庫： 12樓店鋪，樓店鋪， 34樓倉庫樓倉庫19 租賃、自購經(jīng)營戶比例租賃、自購經(jīng)營戶比例 開發(fā)商打算開發(fā)商打算 70%銷售，銷售， 30%預(yù)留預(yù)留20 主街、內(nèi)街寬度主街、內(nèi)街寬度 一期主街一期主街 30米左右，內(nèi)街米左右，內(nèi)街 20米左右米左右21 市場描述市場描述作為新洪城商圈的領(lǐng)航者，作為江西商貿(mào)業(yè)的領(lǐng)軍人，洪城大市場作為新洪城商圈的領(lǐng)航者，作為江西商貿(mào)業(yè)的領(lǐng)軍人，洪城大市場瞄準(zhǔn)現(xiàn)存?zhèn)鹘y(tǒng)市場群的發(fā)展瓶頸，以提升交易效率、降低商貿(mào)采購瞄準(zhǔn)現(xiàn)存?zhèn)鹘y(tǒng)市場群的發(fā)展瓶頸，以提升交易效率、降低商貿(mào)采購成本為突破，將昌東工業(yè)區(qū)及南昌現(xiàn)代制造業(yè)配套市場、洪城板塊成本為突破，將昌東工業(yè)區(qū)及南昌現(xiàn)代制造業(yè)配套市場、洪城板塊傳統(tǒng)市場溢出，打造中部創(chuàng)新型商貿(mào)采購平臺，提供一站式生產(chǎn)、傳統(tǒng)市場溢出，打造中部創(chuàng)新型商貿(mào)采購平臺，提供一站式生產(chǎn)、生活資料采購中心。 項(xiàng)目區(qū)位示意圖項(xiàng)目區(qū)位示意圖一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況1 市場名稱市場名稱 洪大城東城洪大城東城2 產(chǎn)權(quán)歸屬（開發(fā)商）產(chǎn)權(quán)歸屬（開發(fā)商） 洪大集團(tuán)（洪大物業(yè)管理服務(wù)有限公司）洪大集團(tuán)（洪大物業(yè)管理服務(wù)有限公司）3 運(yùn)營商運(yùn)營商 江西洪大物業(yè)管理服務(wù)有限公司江西洪大物業(yè)管理服務(wù)有限公司4 整合推廣整合推廣 全程整合運(yùn)營：建華地產(chǎn)全程整合運(yùn)營：建華地產(chǎn) 推廣：江西冠晨廣告推廣：江西冠晨廣告5 地理位置地理位置 南昌市昌東工業(yè)園內(nèi)（東升大道與昌安路交匯處）南昌市昌東工業(yè)園內(nèi)（東升大道與昌安路交匯處）6 管轄區(qū)域管轄區(qū)域 南昌市青山湖區(qū)南昌市青山湖區(qū)7 開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間 2023年年 10月月 2023年年 6月月 29日開始招商登記，日開始招商登記， 2023年年 7月中月中 旬內(nèi)部認(rèn)購招商旬內(nèi)部認(rèn)購招商 10月正式開業(yè)月正式開業(yè) 8 交通情況交通情況 周邊主干道：周邊主干道： 2條條 東升大道與昌安路東升大道與昌安路 60米米 /條，公交車路線條，公交車路線：： 正在洽談中正在洽談中9 占地規(guī)模（畝占地規(guī)模（畝 /平米）平米） 總占地總占地 2800畝，一期畝，一期 175畝畝 總建筑面積超過總建筑面積超過 11萬平方米萬平方米10 商鋪總間數(shù)商鋪總間數(shù) 一期連倉庫一期連倉庫 450間間 門店門店 380間間 11 商鋪面積商鋪面積 上下兩層在上下兩層在 120平米左右平米左右12 經(jīng)營戶數(shù)經(jīng)營戶數(shù) 尚未開盤尚未開盤13 商鋪空置數(shù)（率）商鋪空置數(shù)（率） 尚未開盤尚未開盤14 經(jīng)營品種經(jīng)營品種 一期定位：紡織類、原料類、輔料類及縫紉裝備業(yè)、小商一期定位：紡織類、原料類、輔料類及縫紉裝備業(yè)、小商 品、服裝工業(yè)廠房等品、服裝工業(yè)廠房等15 商鋪建筑結(jié)構(gòu)類型商鋪建筑結(jié)構(gòu)類型 一期項(xiàng)目建筑類型：一期項(xiàng)目建筑類型： 7號樓商場式購物（類似新洪大服裝城）號樓商場式購物（類似新洪大服裝城） 24號樓：原規(guī)劃廠房用地號樓：原規(guī)劃廠房用地 1樓門店樓門店 23（（ ）樓辦公、倉庫）樓辦公、倉庫 56號樓：交易中心，號樓：交易中心， 12樓門店樓門店 34樓辦公、倉庫樓辦公、倉庫16 購買租賃水平購買租賃水平 購買：未定，租賃：未定。項(xiàng)目與城區(qū)無縫對接，繁華主干道解放路，直通城市中心，距市區(qū) 10分鐘車程，距南昌火車站 3公里，距南昌港 6公里，距外環(huán)公路僅 4公里，距飛機(jī)場 20公里，地鐵 2號線（規(guī)劃中）站點(diǎn)設(shè)置在高新大道、廣州路交匯處，未來的長途客運(yùn)、公交總站也將匯聚于此 。項(xiàng)目位于南昌市昌東工業(yè)園，北臨昌東路、西接昌東一路、南至工業(yè)一路、東靠幸福水渠與昌東二路，交通便捷。 S W 規(guī)模優(yōu)勢 （ 3000畝 /428萬平方米 ) 內(nèi)部及周邊配套尚不完善 區(qū)