房地產(chǎn)司法鑒定-文庫吧資料
2025-01-27 17:40本頁面
【正文】 價(jià)采用以估價(jià)對(duì)象的估值為基數(shù)，考慮快速變現(xiàn)（短期強(qiáng)制處分）等因素后的建議起拍價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)必須在估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)結(jié)果給出明確的價(jià)值定義，并在致受托方函中予以重點(diǎn)說明，便于法院和當(dāng)事人雙方了解價(jià)值定義，防止估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告被錯(cuò)誤的使用，引起不必要的糾紛。 （五）價(jià)值類型 ? 司法鑒定涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，受訴訟案件各種背景條件的影響，為滿足案件判決和執(zhí)行的需要，估價(jià)結(jié)果很有可能并非通常所定義的公開市場(chǎng)價(jià)值。 （四）估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定 ? 司法鑒定涉及的房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般以司法鑒定委托書記載為準(zhǔn)，但司法訴訟案件中，涉及的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)往往發(fā)生在過去幾年前甚至更長(zhǎng)時(shí)間，但作為專業(yè)的法律工作者，法官或法院工作人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)問題并不十分了解或熟悉，在下達(dá)司法鑒定委托書時(shí)，對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定可能不一定十分準(zhǔn)確。在這種情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中予以充分說明，并且明確指出估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的限制條件，避免承擔(dān)估價(jià)結(jié)果與實(shí)際情況不符的責(zé)任。如果法院等司法部門內(nèi)部規(guī)定須就司法鑒定涉及的房地產(chǎn)估價(jià)提供協(xié)助，出具“ 權(quán)屬登記信息查詢授權(quán)委托書”， 根據(jù)權(quán)屬登記信息查詢授權(quán)委托書和估價(jià)師的工作證明即可進(jìn)行檔案查詢，即可以提高工作效率，又可保證估價(jià)報(bào)告中相關(guān)內(nèi)容得以完整披露。而由于歷史及其他原因，迄今為止，我國(guó)各地的房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)房地產(chǎn)在權(quán)屬登記、證書發(fā)放及證載事項(xiàng)等方面的管理也往往是參差不齊，特別是早期發(fā)放的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證登記事項(xiàng)往往有不規(guī)范之處，加上涉案及行政主管部門部門信息不愿公開等因素，導(dǎo)致司法鑒定涉及的房地產(chǎn)估價(jià)工作過程經(jīng)常遇到問題。在開庭時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ? 充分尊重當(dāng)事人的質(zhì)證權(quán)，不對(duì)質(zhì)詢方使用謾罵或粗魯?shù)恼Z言； ? 保持一種中立態(tài)度，不對(duì)一方表現(xiàn)出明顯的傾向性； ? 庭上質(zhì)證內(nèi)容與鑒定結(jié)論保持一致； ? 著重回答程序方面的問題，重點(diǎn)回答鑒定程序合法性、采用的鑒定方法理論基礎(chǔ)的科學(xué)性、估價(jià)過程的合規(guī)性； ? 不回答與鑒定無關(guān)的問題，對(duì)沒有關(guān)聯(lián)的發(fā)問、重復(fù)性發(fā)問可不予回答，防止當(dāng)事人及律師漫無邊際的詢問、辯論，法庭上當(dāng)事人可能會(huì)提出一些與鑒定無關(guān)的問題，可能是房地產(chǎn)估價(jià)師熟悉的一些問題，對(duì)此類問題估價(jià)師應(yīng)不予答復(fù)；鑒定人對(duì)應(yīng)拒絕回答的問題應(yīng)征得法庭同意，而不是直接回絕； ? 對(duì)威脅、侮辱性的語言方式，可請(qǐng)求法庭制止； ? 估價(jià)師只能就委托鑒定的科學(xué)技術(shù)或?qū)ｉT問題發(fā)表專家意見，不得對(duì)法律適用等與鑒定人職責(zé)無關(guān)的問題發(fā)表意見和看法，也不得對(duì)案件定性和確定當(dāng)事人責(zé)任的內(nèi)容發(fā)表看法； ? 估價(jià)師法庭回答問題應(yīng)神態(tài)自然得體，語調(diào)語速恰當(dāng)，吐詞清晰，保持于質(zhì)詢方和庭上人員眼神交流，注意對(duì)方反應(yīng)，少用方言土語，忌諱模凌兩可的模糊用詞。當(dāng)法院確定評(píng)估公司后，評(píng)估公司如果沒有法律上需要回避的特殊原因應(yīng)該立即承接業(yè)務(wù)并指派 2名以上（含 2名） 具有 3年以上 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行鑒定，實(shí)行 第一鑒定人主要負(fù)責(zé)制 。 四、 司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)過程中的注意事項(xiàng) 司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評(píng)估由其特殊性決定房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)充分認(rèn)知司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的特殊性，從前期資料勘查及資料收集、房地產(chǎn)權(quán)屬的調(diào)查認(rèn)定、房地產(chǎn)估價(jià)師的簽字等細(xì)節(jié)都要嚴(yán)謹(jǐn)。 （ 3）房地產(chǎn)估價(jià)糾紛鑒定評(píng)估的目的，包括對(duì)于原鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的主體資格是否符合有關(guān)規(guī)定，估價(jià)程序和估價(jià)方法、估價(jià)依據(jù)是否遵循估價(jià)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)行為是否符合職業(yè)道德等，進(jìn)而對(duì)于是否存在虛假估價(jià)、估價(jià)是否嚴(yán)重失實(shí)進(jìn)行鑒定和判斷。 被征收房屋依然存在 被征收房屋滅失，但有證據(jù)保全 被征收房屋滅失，未辦理證據(jù)保全 房地產(chǎn)估價(jià)糾紛鑒定評(píng)估 （ 1）房地產(chǎn)估價(jià)糾紛所涉鑒定評(píng)估，可以是上述任何一類鑒定評(píng)估的糾紛引起的鑒定評(píng)估，還包括抵押估價(jià)、作價(jià)入股等其他估價(jià)帶來糾紛的鑒定評(píng)估。 （ 8）裝修糾紛中的損害如果是不可修復(fù)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師通常綜合實(shí)體價(jià)值減損、市場(chǎng)價(jià)值減損之后，得出損害賠償估值。 （ 6）房屋（土地）登記部門的登記錯(cuò)誤帶來的損害賠償鑒定評(píng)估，估價(jià)師主要從市場(chǎng)租金、售價(jià)在登記錯(cuò)誤期間的變化，對(duì)當(dāng)事人帶來的損失角度進(jìn)行鑒定評(píng)估。 （ 4）項(xiàng)目規(guī)劃變更引起的損害賠償鑒定評(píng)估包括：容積率的變更導(dǎo)致總建筑面積的變更；業(yè)主擁有對(duì)建筑物內(nèi)的專有部分的權(quán)利受
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