【正文】 青年動(dòng)力營為業(yè)主提供交流聚會(huì)的信息和場地，提供部分體育器材，為他們策劃組織他們感興趣的主題活動(dòng)（登山俱樂部、足球俱樂部、歌迷會(huì)、極限俱樂部）。 ? 改善居住條件不一定是對(duì)面積的改善，也可能是對(duì)城市氛圍的改善 ?不排除投資客進(jìn)場的可能 客戶心態(tài)： 看好產(chǎn)品、看好配套、看好區(qū)域未來、有城市精神追求 項(xiàng)目賣點(diǎn)體系 項(xiàng)目優(yōu)勢盤點(diǎn)： 自然優(yōu)勢： 大型商業(yè) ，地鐵交通，生活配套， BLOCK街區(qū)， ART DECO風(fēng)格建筑， 小戶型低總價(jià) 打造優(yōu)勢： 江灣西 、貴族 時(shí)尚 MIX街區(qū)生活、高品質(zhì)服務(wù) 、陽光客戶聯(lián)盟 核心賣點(diǎn)體系： 江灣（區(qū)位）、品質(zhì)（建筑）、城市（商業(yè)）、精神（街區(qū)） 精神屬性： 便捷＆未來、舒適＆享受、時(shí)尚＆繁華、鄰里＆情感 陽光 示弱策略 一 opening 尋找項(xiàng)目可能的問題點(diǎn)： ARTDECO與 BLOCK街區(qū)的融合問題 高端私密性與街區(qū)開放性的矛盾問題 原則： 非弱，而是不確定 主動(dòng)尋找提出問題，不要等客戶問出問題 通過營銷語言的包裝，將問題向好的方向轉(zhuǎn)化，成為賣點(diǎn) 高姿態(tài)、高標(biāo)準(zhǔn)、高形象 我們的策略核心 低調(diào)入市，穩(wěn)扎穩(wěn)打 始終保持完全主導(dǎo)的競爭地位， 發(fā)言者而不是附和者， 充分的話語權(quán) —— 由我界定標(biāo)準(zhǔn) 細(xì)致體貼的客戶感知 高而不寒 強(qiáng)而不傲 豪而不奢 有內(nèi)涵的領(lǐng)袖 營銷導(dǎo)向下的展望 07 08 09 10： ? 虹口（至中環(huán)線）、楊浦（至五角場），是本案目標(biāo)客戶重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。售樓處與鐵路之間建議以濃蔭密植作為遮擋，營造優(yōu)雅氛圍。 組團(tuán) 1更靠近逸仙路，客戶動(dòng)線首先經(jīng)過組團(tuán) 1。 ? 商業(yè)功能須與社區(qū)毗鄰的 MALL錯(cuò)位，檔次上、業(yè)態(tài)上更時(shí)尚、更生活、更社區(qū)。 項(xiàng)目商業(yè)內(nèi)街的問題 本案商業(yè)內(nèi)街及其配套建筑面積 15645平方米 ，體量較大 封閉式社區(qū)商業(yè)內(nèi)街，至今尚無成功案例（萬科假日風(fēng)景 — 蘇豪街） 本案南向外圍無沿街商鋪，實(shí)質(zhì)上損失了最有商業(yè)價(jià)值的部分。 行為方式 增加商業(yè)與項(xiàng)目的聯(lián)系（同時(shí)有助于商業(yè)內(nèi)街引入人流），如打造過街天橋或地下通道等。 資源策略 一 resource ? 本案最大的外部資源是什么？ —— 商業(yè) ? 20萬平方米綜合型摩爾意味著什么？ —— 意味著將五角場的萬達(dá)國際廣場搬到了家門口 —— 意味著一個(gè)區(qū)域商業(yè)中心的必然形成 策略核心 ? 使商業(yè)成為項(xiàng)目的組成部分，而不僅僅是配套。靠總價(jià)引入客戶。本項(xiàng)目戶型面積控制優(yōu)勢明顯。投入少，卻可以積累大量口碑。數(shù)量不在多，關(guān)鍵在于到達(dá)率，以及通過神秘感引起市場關(guān)注。 關(guān)鍵詞 ? 陽光客戶聯(lián)盟： 類似于萬客會(huì)、 xx尊貴會(huì)的形式，以購房折扣以及商家聯(lián)盟等優(yōu)惠條件吸引聯(lián)盟會(huì)員，定期組織活動(dòng)。從楊浦、虹口兩大區(qū)域中拔客戶。 ? 狙擊營銷： 五角場設(shè)臵銷售接待中心。 行為方式 ? 開辟論壇： 對(duì)話城市商極的形成。 一個(gè)啟發(fā) +二個(gè)機(jī)會(huì) —— 脫離高境板塊內(nèi)的糾纏，直接將競爭視角放向楊浦、虹口 —— 脫離高境板塊內(nèi)的價(jià)格體系，重新定義項(xiàng)目及區(qū)域價(jià)值 —— 39萬平的體量或許無法支撐區(qū)域變革的使命，我們可以做撬動(dòng)區(qū)域平臺(tái)的支點(diǎn)。 機(jī)會(huì)點(diǎn)一 項(xiàng)目名稱 楊浦 寶山 虹口 閘北 其他 逸仙華庭 15% 10％ 60% 2％ 13% 幸之苑 50% 30% 10% 0％ 10% 美岸棲庭 60% 20% 10% 5％ 5% 新城尚景 26% 26% 28% 5% 15% 三花現(xiàn)代 15% 29% 26％ 7% 23% 公園城市 8% 10% 60% 10% 12% 翠臨星苑 5% 15% 60% 15% 15% 項(xiàng)目名稱 婚房客戶 動(dòng)遷客戶 養(yǎng)老客戶 住宅升級(jí) 新上海人 美岸棲庭 40％ 10％ 10％ 20％ 20％ 公園城市 40% 極少 極少 55% 5% 機(jī)會(huì)點(diǎn)二 ?楊浦虹口的大量人口導(dǎo)入。 戰(zhàn)略 目標(biāo)： 明星 STAR——、楊浦、閘北、寶山， —— 向哪個(gè)方向?qū)で笸黄疲? 更有優(yōu)勢和機(jī)會(huì)？ ？ 機(jī)會(huì)判斷 關(guān)于五角場商圈興起的啟發(fā) 徐家匯 —— 上體館 —— 莘莊 八百伴 —— 科技館 —— 聯(lián)洋 五角場 —— 新江灣城 —— ？ 五角場 新江 灣城 本案 虹口 閘北 楊浦 寶山 政府的扶持、區(qū)位的優(yōu)勢已經(jīng)使五角場商圈成為整個(gè)上海北區(qū)的商業(yè)樞紐 新的城市一極正在飛速形成。 企業(yè)戰(zhàn)略性嘗試，打造明星產(chǎn)品。 平方米建筑面積， ， 4266戶居民， 學(xué)校 +幼兒園 +大型商業(yè)。 閘北 虹口 楊浦 寶山 高境不只是寶山的，也是閘北的、虹口的、楊浦的。 商住中心的形成帶來城市地位的蛻變。 有條件跳脫出寶山的區(qū)域認(rèn)知，重建區(qū)域標(biāo)識(shí)性。價(jià)格上非常逼近。 ? 人口導(dǎo)入： 虹口、楊浦、閘北等區(qū)的人口導(dǎo)入在加速，城市功能需求在增加。 寶山的功能在進(jìn)化：更繁榮、更宜居。 南 北 高 架 外環(huán)線隧道 ? 認(rèn)識(shí)： 不同于松江、閔行、嘉定、南匯，寶山是市區(qū)的概念，而非郊區(qū)。 xx觀點(diǎn)二 …… 尋找項(xiàng)目新的突破點(diǎn) …… 項(xiàng)目定位是否可以突破區(qū)域的瓶頸？ 項(xiàng)目利潤能否再提升？ 項(xiàng)目能否成為一個(gè)經(jīng)典而不只是有限成功？ —— 為了解答這些問題，我們重回市場 浦東新區(qū) 楊浦區(qū) 虹 口 區(qū) 閘北區(qū) 寶山區(qū) 高境 —— 在城市鳥瞰中尋找項(xiàng)目的位置 —— 閘北區(qū) 虹口區(qū) 楊浦區(qū) 五角場 本案 —— 在區(qū)域縮影中尋找項(xiàng)目的位置 —— 本 案 —— 聚焦！目標(biāo)？超越？？ 寶山 —— 進(jìn)化中的未來城 ? 感受： 軌道 1號(hào)線延伸段和 3號(hào)線通車 上海變小了，寶山變近了 ? 理解： 上海的大后方、掌握城市產(chǎn)業(yè)動(dòng)脈，漫長的區(qū)界線，與楊浦、虹口、閘北、普陀、嘉定等多個(gè)區(qū)域交界，更復(fù)合。 如果缺少了追求，策劃的價(jià)值便有了折扣。 然而，與此同時(shí)我們自省 —— 這是陽光作為一個(gè)品牌企業(yè)所追求的目標(biāo)嗎？營銷的價(jià)值如何體現(xiàn)？策劃的意義和本質(zhì)又在哪里？ 我們是否該對(duì)項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)作出新的設(shè)定？ 策劃是一個(gè)動(dòng)詞，是一種不停歇、不滿足的演繹過程。本案售價(jià)即便達(dá)到 10000元，相比美岸依然有總價(jià)優(yōu)勢 如果我們對(duì)本案的發(fā)展判斷到此結(jié)束，我們有理由相信未來的寶山高境板塊會(huì)多出一個(gè)成功的項(xiàng)目。以 89平米主力戶型為例，與競爭項(xiàng)目 95平米主力戶型比較。 ? 產(chǎn)品上的做法，以公建和動(dòng)遷房隔斷；營銷層面可以以濃蔭密植和廣告圍擋區(qū)隔。 基本判斷下的項(xiàng)目價(jià)值提升 鐵路、公路的負(fù)面影響規(guī)避。 ? 如何使得創(chuàng)新產(chǎn)品為市場所接受？ ? 如何規(guī)避鐵路、城市干道帶來的負(fù)面影響？ ? 如何定價(jià)方可使市場效應(yīng)最大化？ 實(shí) 現(xiàn) 項(xiàng)目的期望價(jià)值。 以陽光地產(chǎn)豐富的開發(fā)履歷和運(yùn)營能力，結(jié)合項(xiàng)目的比較優(yōu)勢，毫無疑問，我們將成為高境區(qū)域當(dāng)仁不讓的 領(lǐng)頭羊 。