土地一級開發(fā)項目成本測算講義-文庫吧資料
2025-01-24 13:01本頁面
【正文】 布的 《 北京市集體土地房屋拆遷管理辦法 》 的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行拆遷補償費計算 。 征地補償費最低保護標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會 、 經(jīng)濟發(fā)展水平適時調(diào)整 。 → 本市征地補償費實行最低保護標(biāo)準(zhǔn)制度 。 青苗是指尚未收獲的農(nóng)作物 。 征地補償費包括土地補償費和安置補助費 。 （二）征地、拆遷費用 包括： 1. 征地補償費用 2. 拆遷補償費用 3. 房屋拆遷評估費 4. 拆除工程費用 5. 古樹保護及文物古建修護 、 還建費用 6. 其它 （二）征地、拆遷費用 1. 征地補償費用 → 根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費用 。 2023年深圳地鐵項目中 ， 工程質(zhì)量險和運營初期的運營險合計也低至投保金額的 5‰ ， 可見目前保險業(yè)競爭是相當(dāng)激烈的 。 但具體費率 ，市場浮動較大 ， 建設(shè)工程一切險一般為投保金額的 1%左右 ， 第三者責(zé)任險按比例投保 。 ” 。 （一）項目前期費用 10. 工程保險費 → 建設(shè)部和中國保險監(jiān)督管理委員會于 2023年 8月出臺了 《 關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險工作的意見 》 建質(zhì) [2023]133號 ， 指出：“ 建設(shè)工程質(zhì)量保險是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟責(zé)任的方式 ， 它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險 、落實質(zhì)量責(zé)任的一系列保險產(chǎn)品組成 ， 包括建筑工程一切險 、 安裝工程一切險 、 工程質(zhì)量保證保險和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險等 。 ” （一）項目前期費用 9. 招標(biāo)代理服務(wù)費 → 原 國家計委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知 計價格 [2023]1980號 文中明確了招標(biāo)代理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。 但相應(yīng)的圖紙審查收費標(biāo)準(zhǔn) ， 國家沒有統(tǒng)一規(guī)定 。 → 施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié) 。 ” 1997年12月 1日北京市物價局發(fā)布了 京價 (房 )字 [1997]第 398號文件 《 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知 》 ， 對我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂 ， 規(guī)定 “ 房地產(chǎn)價格評估收費 、 土地價格評估收費標(biāo)準(zhǔn)實行政府定價 ， 其收費標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制 。 （一）項目前期費用 7. 地價評估費用 → 1994年 12月 12日 ， 國家計委和國家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了 “ 關(guān)于土地價格評估收費的通知 ” ， 通知規(guī)定： “ 土地價格評估收費是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介服務(wù)收費行為 ， 評估機構(gòu)要按照 ‘ 自愿委托 、 有償服務(wù) ’ 的原則與委托方簽訂合同 ， 開展評估服務(wù)工作 ， 收取合理費用 。地震安全性評價單位對建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評價后 ，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評價報告 。 （一）項目前期費用 6. 地震影響評價分析費用 → 2023年 1月 1日 起施行 、 中華人民共和國國務(wù)院令第 323號公布的 《 地震安全性評價管理條例 》 規(guī)定：新建 、 擴建 、 改建建設(shè)工程 ， 依照 《 中華人民共和國防震減災(zāi)法 》和本條例的規(guī)定 ， 需要進(jìn)行地震安全性評價的 ， 必須嚴(yán)格執(zhí)行國家地震安全性評價的技術(shù)規(guī)范 ， 確保地震安全性評價的質(zhì)量 。 進(jìn)行建設(shè)項目交通影響評價咨詢工作的機構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級資質(zhì) 。 （一）項目前期費用 5. 交通影響評價分析費用 → 北京市規(guī)劃建設(shè)委員會早在 2023年就發(fā)布了 《 關(guān)于對部分新建項目進(jìn)行交通影響評價的通知 》 市規(guī)發(fā)[2023]1001號 。 隨后 ， 國家計委 、 國家環(huán)境保護總局發(fā)布了 《 關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知 》 計價格 [2023]125號文 。 根據(jù)該文件的相關(guān)規(guī)定核算工程勘察 、 測繪等費用 。 → 2023年 6月 ， 為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計市場計費 ， 中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究 ， 制定并發(fā)布了 《 城市規(guī)劃設(shè)計計費指導(dǎo)意見 》 [2023]中規(guī)協(xié)秘字第 022號 ， 作為城市規(guī)劃設(shè)計計費的參考依據(jù) 。 二、土地一級開發(fā)項目的成本構(gòu)成 （ 一 ） 項目前期費用 （ 二 ） 征地 、 拆遷費用 （ 三 ） 公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 （ 四 ） 區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用 （ 五 ） 區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用 （ 六 ） 工程建設(shè)其他費用 （ 七 ） 管理費 （ 八 ） 財務(wù)費用 （ 九 ） 銷售費用 （ 十 ） 應(yīng)納稅費 （ 十一 ） 不可預(yù)見費 三、土地一級開發(fā)項目的成本測算依據(jù) （一）項目前期費用 包括： 1. 項目建議書 、 可研報告 、 土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費 2. 委托編制修建性詳細(xì)
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