【正文】 促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 項(xiàng)目品質(zhì)提升： 努力按 《 好房子 100個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 》 標(biāo)準(zhǔn)打造項(xiàng)目高端品質(zhì)，加快項(xiàng)目工程進(jìn)度，落實(shí)各項(xiàng)承諾，是最為根本的客戶維護(hù)之道。 老帶新活動(dòng)： 客戶介紹是項(xiàng)目最為重要的成交途徑之一，需結(jié)合客戶積分獎(jiǎng)勵(lì)政策出臺(tái)極具吸引力的“老帶新”獎(jiǎng)勵(lì)政策，激發(fā)業(yè)主介紹新客戶積極性和熱情。 客戶積分獎(jiǎng)勵(lì)： 對(duì)來(lái)訪、購(gòu)房、推薦新客戶、參加項(xiàng)目活動(dòng)的客戶分別進(jìn)行積分。建議項(xiàng)目建立客戶檔案，并從以下幾個(gè)方面開展客戶維護(hù)溝通工作。 （四）營(yíng)銷六大戰(zhàn)線 —— 客戶維護(hù)線 客戶是本項(xiàng)目最為寶貴的資源之一，其良好口碑對(duì)于項(xiàng)目品牌形象的提升有很大意義；其對(duì)親友的推薦是項(xiàng)目最為主要的來(lái)訪、成交途徑之一，對(duì)于銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)起著至關(guān)重要的作用。 引進(jìn)高端物管顧問(wèn)： 全國(guó)知名物管顧問(wèn)公司，如萬(wàn)科物業(yè)、中海物業(yè)、戴德梁行物業(yè)顧問(wèn)等，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行培訓(xùn)和指導(dǎo)，并通過(guò)媒體等進(jìn)行大力宣傳炒作，以此提升項(xiàng)目高端形象。 （三）營(yíng)銷六大戰(zhàn)線 —— 物業(yè)服務(wù)展示線 物業(yè)展示策略 售樓處現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)展示： 售樓處現(xiàn)場(chǎng)增加 2名保安人員。 不過(guò)，由于本項(xiàng)目處于期房銷售，需 2023年才能交付使用，大部分物業(yè)服務(wù)內(nèi)容無(wú) 法體現(xiàn)出來(lái)?？梢哉f(shuō)物 業(yè)因素是蓬萊樓盤的一大軟肋。 背景： 對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，除了贈(zèng)送私家庭院和露臺(tái)、產(chǎn)品形態(tài)較高等，缺乏其他獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu) 勢(shì)，缺乏一個(gè)彰顯高端社區(qū)的鮮明標(biāo)簽。 一期別墅區(qū) 售樓處西門 樣板房 所看房源 意義： 物業(yè)服務(wù)是彰顯高端社區(qū)品質(zhì)的重要因素。 待樣板房開放后，建議對(duì)看房通道和路線進(jìn)行重新組織。 先參觀樣板房后，可以先行給客戶以直觀感受，提高客戶選房率 備注： 需將別墅區(qū)西南側(cè)圍墻打通，做成一個(gè)臨時(shí)出入口。 看房通道組織 此看房通道安排優(yōu)點(diǎn)： 可以讓客戶感受一期別墅區(qū)的成熟、美麗的社區(qū)環(huán)境和高端氛圍。 樣板房裝修原則 樣板間裝修風(fēng)格需與項(xiàng)目建筑風(fēng)格以及目標(biāo)客群居住特征相匹配，需將戶型特色優(yōu)勢(shì)充分展示出來(lái)。 房源選擇： 選取 5號(hào)樓或 6號(hào)樓 1層、 3層、頂層（單層）、頂層（復(fù)式）4套房源進(jìn)行裝修，作為樣板房展示（由于以上房源已經(jīng)賣出，需與選房客戶進(jìn)行協(xié)商溝通）。 另外， 2023年根據(jù)選房、開盤、公關(guān)活動(dòng)等營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)需要，對(duì)售樓處進(jìn)行階段性裝扮。另外，貴賓室、影音室、水吧臺(tái)的也正處在裝修階段。 2023年 12月份，售樓處、貴賓室包裝方案已經(jīng)過(guò)公司討論確定，目前正處于執(zhí)行落實(shí)階段。售樓處作為樓盤銷售場(chǎng)所，售樓處形象直接代表著項(xiàng)目和開發(fā)商品牌形象。但分銷商所要銷售傭金點(diǎn)數(shù)都在銷售額的 8% 以上，因此異地銷售需再行斟酌。 二、異地銷售 由于異地銷售所涉人力、物力、精力巨大，不宜在異地設(shè)立直銷點(diǎn)或展開大規(guī) 模推廣活動(dòng)。 由于煙臺(tái)市區(qū)較大，媒體全面開展費(fèi)用過(guò)高。 外銷策略 目的： 開拓項(xiàng)目銷售渠道，擴(kuò)大客群區(qū)域來(lái)源，促進(jìn)項(xiàng)目快速去化。 策略： 與蓬萊當(dāng)?shù)刂饕母邫n消費(fèi)團(tuán)體，如：高級(jí)美容服務(wù)機(jī)構(gòu)、高級(jí)健身俱樂(lè)部、汽車 4S店等一些高端機(jī)構(gòu)進(jìn)行異業(yè)聯(lián)盟。 策略： 發(fā)動(dòng)公司所有員工拓展自身社會(huì)關(guān)系網(wǎng)，實(shí)行全員營(yíng)銷；同時(shí)，公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)深化和完善全員營(yíng)銷政策，提高獎(jiǎng)勵(lì)幅度，重獎(jiǎng)有突出貢獻(xiàn)的非銷售部的員工，提高拓展積極性。 策略： 利用萬(wàn)城置業(yè)的人脈資源為圈層營(yíng)銷、大客戶開發(fā)、異業(yè)結(jié)盟、直銷推介會(huì)等營(yíng)銷工作打好前站工作；與政府各部門建立良好關(guān)系，提前獲得最新樓市政策信息，做好應(yīng)對(duì)之策。 2023年建議繼續(xù)加大開發(fā)力度。 大客戶開發(fā)策略 列出蓬萊各大重點(diǎn)企業(yè)、效益好的企業(yè)、事業(yè)單位、社團(tuán)組織（如企業(yè)家協(xié)會(huì)、律師協(xié)會(huì)、工商聯(lián)組織）的名單，由專人逐一進(jìn)行拜訪，做針對(duì)性推介活動(dòng)。 策略： 采取低開高走策略。 價(jià)格策略 目的： 有效促進(jìn)當(dāng)期房源銷售；持續(xù)提高項(xiàng)目利潤(rùn)率；傳遞房源升值信息；擠壓上一批次房源去化。 如何將整體思路貫穿至 所有營(yíng)銷推廣工作中？ 如何實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)與品牌形象 雙雙騰飛？！ 二、 2023營(yíng)銷推廣六大戰(zhàn)線 銷售線 推廣線 物業(yè)展示線 活動(dòng)線 包裝展示線 客戶維護(hù)線 （一）營(yíng)銷六大戰(zhàn)線 —— 銷售線 銷售團(tuán)隊(duì)建設(shè)策略 目標(biāo)： 持續(xù)提高銷售團(tuán)隊(duì)接待水平和談判能力，提高業(yè)務(wù)和職業(yè)道德素養(yǎng)，為后期房源銷售打造一支充滿 戰(zhàn)斗力的銷售隊(duì)伍。 以上推盤計(jì)劃中不包含預(yù)留的 36套房源（關(guān)系戶）以及用作特殊促銷宣傳的 26樓房源。 （八）推盤計(jì)劃 —— 整盤銷售目標(biāo)分解 注： 2023年可售房源數(shù)量 352套， 3月 8月預(yù)計(jì)去化 283套，占整體數(shù)量的 80%。 價(jià)格策略 策略一：如項(xiàng)目資金壓力較大，需盡快回款，則建議對(duì)剩余房源進(jìn)行優(yōu)惠促銷，如送裝修款、折扣促銷等。 銷售目標(biāo)： 截至 10月 31日，整盤銷售率達(dá) 100%，項(xiàng)目完美清盤。 （七）推盤計(jì)劃 —— 尾盤房源去化 銷售房源： 項(xiàng)目前六批次剩余房源，共約 70套房源。 價(jià)格原則： 具體根據(jù)市場(chǎng)情況而定。 銷售目標(biāo)： 截至 10月 31日銷售率達(dá) 100%。 第五批次房源戶數(shù)統(tǒng)計(jì)表 樓座 15 20 25 戶數(shù) 24 24 30 合計(jì) 78戶 （六）推盤計(jì)劃 —— 26房源推售計(jì)劃 推售房源： 26樓，共計(jì) 1個(gè)樓座， 20套房源。 預(yù)計(jì)銷售周期： 2023年 7月 26日 —— 2023年 10月 31日。 推售周期安排： 6月 21日開始排號(hào)； 7月 26日舉行開盤活動(dòng)； 7月 27日 — 8月 31日 為六批房源強(qiáng)銷期。 價(jià)格原則： 建議該次推盤整體均價(jià)比第四次推盤均價(jià)上調(diào) 150元 /平米，具體根據(jù) 市場(chǎng)情況而定。 銷售目標(biāo)： 截至 6月 30日，銷售率達(dá) 85%以上。 第四批次房源戶數(shù)統(tǒng)計(jì)表 樓座 13 18 23 戶數(shù) 20 20 24 合計(jì) 64戶 （四）推盤計(jì)劃 —— 第五批次房源推售計(jì)劃 推售房源： 1 1 24樓，共計(jì) 3個(gè)樓座， 90套房源。 選房目標(biāo)： 截至 2023年 5月 10日，選房率達(dá) 85% 預(yù)計(jì)銷售周期： 2023年 4月 10日 —— 2023年 9月 31日。 第三批次房源戶數(shù)統(tǒng)計(jì)表 樓座 29 30 31 戶數(shù) 36 24 36 合計(jì) 96戶 （三）推盤計(jì)劃 —— 第四批次房源推售計(jì)劃 推售房源： 1 1 23樓，共 3個(gè)樓座， 64套房源。 11. 6 17號(hào)樓 1月初封頂 831號(hào)樓 7月 15日前封頂 831號(hào)樓開始園林景觀綠化 所有樓棟外立 面粉刷完畢 17號(hào)樓取得預(yù)售許可證 17號(hào)樓景觀綠化施工完畢 第三批次房源 解籌活動(dòng) 3月初， 831號(hào)樓開工 第五批次房源 第四批次房源 （三）工程節(jié)點(diǎn)建議 第六批次房源 26號(hào)樓 拍賣促銷 三、 2023年推盤計(jì)劃及銷售目標(biāo)分解 （一）項(xiàng)目推盤計(jì)劃 —— 房源推售批次示意圖 第一批次 第二批次 （二）推盤計(jì)劃 —— 第三批次房源推售計(jì)劃 解籌日期： 2023年元月 1日 推售房源： 2 31樓，共 96套房源 選房目標(biāo)： 截至 2023年 4月 20日選房率達(dá) 85% 預(yù)計(jì)銷售周期： 2023年元月 1日 —— 8月 31日 價(jià)格原則： 建議參照 2 28樓，均價(jià)上調(diào) 250元 /平米。容易在客戶群體中造成不良口碑的擴(kuò)散，產(chǎn)生退房等不利后果，損害項(xiàng)目和開發(fā)商品牌形象。因此，建議 831號(hào)樓所有工程事項(xiàng)，在施工前廣泛征求意見，作出最優(yōu)化的方案。原計(jì)劃 17號(hào)樓 12月中旬封頂， 817號(hào)樓也于 2023年開工建設(shè)，但現(xiàn)在 17號(hào)樓暫未全部封頂，而 817號(hào)樓的開工也推遲至 2023年。 企業(yè)品牌目標(biāo) 通過(guò)一品洋房項(xiàng)目成功開發(fā)和營(yíng)銷推廣的促進(jìn)作用，提高萬(wàn)城置業(yè)品牌知名度和美譽(yù)度，將萬(wàn)城置業(yè)塑造成一個(gè)“實(shí)力強(qiáng)大、理念先進(jìn)、責(zé)任心強(qiáng)”的品質(zhì)樓盤開發(fā)者形象，為項(xiàng)目以后開發(fā)樓盤提供品牌支持和積累。 ?通過(guò)文字、畫面、推廣格調(diào)等進(jìn)一步提升，塑造項(xiàng)目尊榮、優(yōu)雅、時(shí)尚的高端市場(chǎng)形象，全面吸引客戶對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注和興趣。 第四部分： 萬(wàn)城一品洋房 2023年?duì)I銷推廣計(jì)劃 一、項(xiàng)目 2023年度整體營(yíng)銷推廣目標(biāo) （一） 2023年整體銷售目標(biāo) 截至 2023年 8月 31日 整盤銷售達(dá)到 800余套 整盤銷售率達(dá) 90%以上 截至 2023年 10月 31日 整盤全部去化完畢 整盤銷售率達(dá) 100% ?為排號(hào)、選房、銷售等節(jié)點(diǎn)提供強(qiáng)有力的宣傳推廣支持，有效促進(jìn)銷售。 本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策： 向市民和目標(biāo)群體闡述和渲染項(xiàng)目